全面收紧的房地产资金面 在2018年会出现转机吗？
房地产金融政策：一行两会都说了什么？
2017年是近几年来房地产调控政策出台最为密集的一年，也是房地产变革的一年，延续2016年底的调控政策，坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，自2017年年初开始，央行、银监会、证监会将防控金融风险放在更加突出的位置，尤其是房地产金融风险，制定和提出了相关政策。十九大期间中央也强调住房的居住属性“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。”表现了中央对房地产调控的决心。
回顾2017年，央行坚持稳中求进工作总基调，实施稳健中性的货币政策。
对供给方，坚决打击房地产中介、互联网金融从业机构、小贷公司的违规行为；完善了本外币一体化的全口径跨境融资宏观审慎管理框架；加强房地产领域反洗钱工作。
对需求方，对商业性个人住房贷款最低首付款比例进行自律调整；防止消费贷款违规流入房地产市场。
央行表示，作为重要的金融风险源头，房地产已不宜再作为宏观调控工具继续使用，而2017年全年，央行用货币政策工具有效地从供需两端防控房地产金融风险，落实完善差别化住房信贷政策，严格限制信贷流向投机性购房，合理控制房贷比增速，加强房地产金融宏观审慎管理，以促进房地产市场平稳健康发展。
银监会从防范银行业风险的角度出发，分类实施房地产金融调控，重要的措施主要有：第一、 分类实施房地产信贷调控，加强房地产押品管理。第二、严禁银行资金违规流入房地产领域，合理控制房地产融资业务增速。 第三、严控房地产信托公司向房地产行业提供融资。第四、严格管控消费信贷流入房地产市场。银监会2017年调控主要从信贷入手，严控银行不良贷款的风险，并且制约了重要的房地产信托融资手段，房地产融资规模进一步受限。
证监会对房地产风险的防范主要在于控制私募资产管理，对投资于房地产价格上涨过快的热点城市普通住宅地产项目暂不予备案，其次，大力支持鼓励租赁住房REITs。10月底，中国首单租赁住房REITs获批通过，总规模50亿元，由保利地产联合中联基金推出。REITs的发行，将减缓房地产开发商较高的杠杆率，能够有效分散金融系统的风险。
房地产去杠杆：效果如何？
总量上，杠杆增速得到控制。截止到2017年第三季度，中国居民部门房贷支出占居民可支配收入已达到60%，五年前仅不到35%，总量在3年之间翻了一倍，其中大部分为中长期贷款，增速相比美国日本也是空前的，可见居民加杠杆速度之快。
2017年央行，银监会，证监会针对防控房地产金融风险出台了的一系列相关政策对房地产市场影响是巨大的，其中房地产去杠杆不是单纯的去杠杆，而是去“增速”，其效果是显著的。
从需求端来看，房地产信贷增长势头回落。截至2017年三季度，个人住房贷款余额同比增速26.2%，总量约211,000亿元，相比2016年同期大幅降低了8.7个百分点，少增6000亿元。
从供给端看，受到去库存的影响，房地产开发资金来源中，国内银行贷款总体呈上升趋势，截至2017年第三季度房地产开发国内银行贷款同比增长15.7%，比第二季度环比下跌2.9个百分比。
结构方面，截止至2017年第三季度，我国债权融资占比约为76%，商业银行贷款约24.4万亿，占房地产总资金75%，且自2017年6月份开始，银行贷款中个人按揭贷款及房地产开发贷款同比增速呈明显下降趋势，11月个人按揭贷款累计约2.2万亿，同比增速下降1.6%。股权融资占比约11.2%，其中国内股权投资36,450亿，海外股权投资105亿。与美国股权债权占比（39.8%：56.1%）相比，我国金融资产集中度较高，主要集中在商业银行，银行分散风险的需求较大。其次，股权融资仍有很大的发展空间，而未来REITs的发展将会带动股权融资比例上升，也有助于分散房地产金融风险。
中央经济工作会议：房地产金融下一步工作重点是什么？
回顾过去三年，2015年政策以降成本为主线，持续一年的降息降准，启动了政府债务置换，刺激了基础建设的投资；
2016年政策以去产能为主线，钢铁，煤炭等商品价格大幅上涨，制造业投资受到限制；
2017年上半年政策以去库存为主线，刺激房地产投资，三四线房价大涨，重点布局三四线的房企，如碧桂园，中梁等房企销售大增；
从2017年下半年开始“去杠杆”被放在了政策的核心位置，而房地产去杠杆效果已经显现；
2017年年底，政策基调从“去杠杆”转变为“控杠杆”，12月18日至20日中央经济工作会议在北京举行，其中影响未来一年房地产发展的相关内容有：
（一）会议强调2018年要打好防范化解重大风险、精准脱贫、污染防治三大攻坚战。
其中打好防范化解重大风险攻坚战，重点是防范和控制金融风险，要服务于深化供给侧结构性改革这条主线，促进形成金融和实体经济、金融和房地产、金融体系内部的良性循环，做好重点领域风险防范和处置。去杠杆取得一定成效后，将杠杆维持在一定合适的水平，是下一阶段房地产金融工作的重点，第一，控杠杆并不意味着“松”杠杆，只是现有杠杆水平上，增速等指标恢复正常。第二,控杠杆的重要内涵是调结构，房地产业债权融资结构要优化，债权和股权之间的比重要优化。
（二）会议提出八大重点任务，包括深化供给侧结构性改革、激发各类市场主体活力、实施乡村振兴战略、实施区域协调发展战略、推动形成全面开放新格局、提高保障和改善民生水平、加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度、加快推进生态文明建设。
其中住房制度的具体任务包括1. 发展住房租赁市场特别是长期租赁，支持专业化、机构化住房租赁企业发展；2. 完善房地产长效机制，保持调控政策连续性和稳定性，分清中央和地方事权，实行差别化调控（因城施策）。说明2018年调控政策将不再一刀切，差别化调控政策将尽量满足首套刚需，支持改善性需求，遏制投机炒房。
其次，房地产租赁市场将在2018年获得发展机遇。随着住房金融宏观审慎政策的推出和执行，以及土地供给的改进、租售并举等房地产长效机制建设推进，房地产投资属性能够逐渐减弱，更好地与居民居住需求相匹配
（三）2018年实施积极的财政政策和稳健的货币政策。
根据中国近20年的数据来看，房地产和货币政策有着紧密的正相关的关系，如09年的四万亿刺激，12年降准降息和15年五次降准, 随之而来的都是房价的大幅调涨，而2018年中性偏紧的货币政策和政策面来自美国减税加息的压力，对于房地产市场都是利空的。
综上，未来面对境外美国加息减税，境内对房地产金融风险的重点防控及房地产长效机制的推进，房地产市场将面临进一步的挑战和新的机遇：
第一， 房地产资金面依然紧张，个人贷款余额增速和增量都大幅下降，在政策不利好，融资渠道缩减的格局下，资金严控流向房地产，预测未来一年，个人贷款增速和增量将进一步下降，而房地产开发贷款在鼓励租赁和去库存的政策下将存在一定的韧性。
第二，房地产资金结构调整将继续，在控风险的基调下，债权和股权比重进一步优化，政策对房地产REITs的鼓励和支持，将进一步提高股权占比，而租赁将是下一个资金关注的行业。
注：本文由中估联数据-中国房地产估价数据中心刘杨春雨原创，小岚编辑，如需转载请联系房地产数据中心，转载文章需在文章前写明作者、公司及转载来源，违者必究。
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