重磅｜《上海市住房租赁市场发展报告》首度发布！
在“房子是用来住的、不是用来炒的”的这一基本定位指引下，2017年住房租赁市场受到社会各界空前关注。来自《2017年上海市住房租赁市场发展报告》的数据显示，2017年上海住房租赁市场供求关系总体平衡，平均租金支出占收入比在36.8%左右，租赁住房具有可负担性；全市住房租售比平均为1.43%，住房更多回归居住功能，房地产市场长效调控效果逐步显化。这是沪上首次由行业协会编制发布的住房市场分析监测指标体系。
该报告由上海市房地产经纪协会牵头，上海中估联信息技术有限公司、上海师范大学房地产经济研究中心和上海房屋租赁专业委员会联合组成的上海住房租赁价格指数监测办公室发布，构建了全市、环线、区域、板块等四个系列的租赁价格指数。2017年的报告运用大数据手段，采集了沪上五大主流房产中介企业和房屋租赁企业的监测数据，涵盖了上海全年成交租赁住房样本约20万套、1200万平方米左右。
上海市房地产经纪行业协会常务副会长陈亮表示，住房租赁监测平台的搭建，是产、学、研结合的探索和尝试，希望通过发挥三方面在各自领域的优势，提供动态的、多样化的租赁动态信息，共同推动上海住房租赁市场健康发展。
租金走势：先回落后企稳租售比平均为1.43
以全年租金走势来看，先回落后逐步企稳，同比下降2%。具体表现为：2017年第1季度租赁价格环比下跌1.5%；到第3季度，由于毕业季大量毕业生租房需求，租金止跌，环比上涨0.31%。到第四季度同比下降2%。
区域市场也进一步分化。在租金整体下跌后，有的区较快企稳，如青浦区、虹口区、松江区、奉贤区、嘉定区和闵行区；有的区价格指数持续下跌，如长宁区、黄浦区、金山区、静安区和浦东新区。
全市平均单位标准租金为62.5元/平方米/月，其中最高的为内环内98元，最低的郊环外为25元。按人均可支配收入计算，平均租金支出占收入比为36.8%，上海住房租金总体处于可支付水平。
由此推算出，2017年上海全市住房租售比平均为1.43%，且由内向外呈现U型态势，其中内环内租售比最高为1.48%，外郊环租售比最低为1.35%。租售比是住房市场的重要指标，反映出在政府加大调控、大力发展租赁市场背景下，市场预期得到修正，房地产市场长效调控效果逐步显化，上海住房更多回归居住功能，租赁市场租金稳定走势得到支撑。
年度标签：中小户型热租长租公寓“价优物美”
从市场需求来看，集中中小户型居住和租房外移的特征越发明显。
监测数据显示，2017全年成交中，1室户型占46.2%，2室户型占45.2%，三室以上占8.6% 。社区越成熟，租赁需求越活跃，如古北板块、徐家汇板块、洋泾板块、碧云板块、松江新城板块、陆家嘴滨江板块、塘桥板块等。
从环线分布来看，内环内活跃小区占比最高达到42.5%，其次是内中环活跃小区占比为34.4%，外郊环、中外环次之，最低是郊环外。但随着年轻的白领人群对于生活质量的要求的逐渐提高，质量高房源、交通便利、周边配套完善的租赁房源成为需求重点。外郊环附近交通便捷度和生活配套成熟度的板块，逐步成为租赁的热点，如九亭和周浦等。
监测显示，单套租金价格分布中以3000-4000元/月的占比最多，为34.0%。
近年新兴的、兼具服务优势的长租公寓迎来利好。监测显示，代理经租的住房，通过增加配套服务，提高居住品质，可以产生租金溢价。如一居租金均价为4182元/月。一般可以高于普通社会租赁住房20%左右。
未来趋势：机构经营租赁房增多供求关系、价格保持稳定
“2018年，在国家大力发展房屋租赁市场、租购并举等一系列红利政策的刺激下，上海住房租赁市场对由租赁机构经营管理的住房需求无论从规模和需求上，都将大幅增加，租金价格仍将保持在合理水平。”上海师范大学房地产经济研究中心主任崔光灿教授分析说，明年租赁市场将凸显三个特征。
一是市场稳定增长。2017年上海共新增租赁住房用地29幅，将在近两年形成近3万套的租赁住房。2018年租赁住房用地仍将继续增加，不断增加机构经营的市场化租赁住房，预计实现新增租赁房源计划开工和转化总量20万套、新增代理经租房源9万套（间）的目标。机构经营的租赁住房，包括公共租赁住房、代理经租的租赁住房比例也将不断提高。将为市场提供更多的长期、稳定的租赁住房供应，租赁住房的宜居性将会不断提高。
二是供求关系稳定、租金保持合理。预计2018年，以青年家庭、新毕业大学生为主的新市民租赁需求仍将增加，市场上对机构经营的租赁住房需求会继续增加，租金水平仍保持可支付性。
三是租赁经营积极创新。支持专业化、机构化住房租赁企业发展是房地产业发展的重点内容。相关支持政策会不断出台或完善，企业可结合自身的特点，适时进行战略布局。
目前市场上住宅无论是租赁还是成交数据特征是杂乱、不准确、时效性差；而且静态信息多，缺少动态的监控性数据；简单的数据罗列较多，对价值特点与价格变动的规律性相关研究较少。
由上海市房地产经纪协会，上海中估联信息技术有限公司、上海师范大学房地产经济研究中心和上海房屋租赁专业委员会共同发布的租金价格监测体系的研究，对全市14317个住宅小区，50多万楼栋信息，700多万单套信息，同时还有百万级的POI数据，结合创新数据算法，建立起价值动态跟踪平台，形成了一套对房地产价值变动趋势研究体系。并通过与多家大型的房地产经纪公司形成了数据与业务相关信息的合作，由此实现跨界数据整合，更加准确地监测租赁市场变化。
本次租金价格监测体系产品形式上首次以微信公众号的形式发布，未来将结合各类移动端的产品形式进行突破。还会针对市场上关心的各类价格和市场指数进行更深入研究，为客观反映市场动态提供指标体系，也为市场参与方提供决策参考。
注：本文转载自今日头条，原标题：《上海市住房租赁市场发展报告》首度发布
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