2017房地产年报——财税政策何去何从？
土地、税收双管齐下
我国的房地产财税体系层次、种类多，包括与房地产相关的地方财政收入和房地产建设环节、交易环节的各类税费等，其中土地出让收入是地方政府主要收入来源，最高点时国有土地出让金占地方财政收入比重一度达到近60%。另外，房地产税收覆盖房地产开发，流通和持有等各个环节，因此房地产财税政策的调控也是市场调控的一项重要工具。
2017年以来，中央将防控金融风险放在更加突出的位置，而房地产作为实体经济的一大支柱型产业，促进其平稳健康发展是重中之重。为了达到这一目标，中央要求加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度，这也对房地产财税政策提出了一系列的新要求。
从土地政策来看：
第一，住宅用地因城施策，2017年土地利用计划着重处理存量、增量和流量的关系：以存量定增量，再放活流量，对住房供求矛盾突出、房价上涨压力大的城市要合理增加住宅用地，去库存任务重的城市要减少乃至暂停住宅用地供应，使得各城市供地计划更具科学性和合理性。2017年全年，全国超过100个城市及县城发布了多达250次以上的调控政策。
第二，土拍政策加码升级，从以往的价格竞争升级到综合竞争，2016年上半年以前的土拍政策主要按照价高者得原则确定竞得人，而随着行政调控的不断升级，开发商的综合能力要求逐步加大，其中一线城市的土拍政策最为严格，不仅限地价、竞配建，北京和上海甚至采用综合评分法，审查竞标资格来确定竞得人。
第三，加速租赁土地供应，随着政策向租赁市场的偏移，租赁用地供给不足、来源单一的痛点和难点越发凸显，因此今年多城增加租赁用地，目前全国已有超过10个城市开展纯租赁类土地出让，租赁住房供应量超过8万套。
从税收政策来看：
第一，房产税得到重视，如宁夏十月份出台的《宁夏回族自治区房产税实施细则》对商业地产等经营性用房的房产税予以明确。
第二，税收制度改革的深化，继续减税降费，营改增减税规模扩大。
第三，房地产税立法备受重视，房地产税立法的目的是在开发交易环节减轻税负，增加保有环节税，而上海和重庆的房产税试点是保有环节税收中最直接的财产税。
房地产财税政策的痛点
今年以来，财政部门着力推进供给侧结构性改革，降低企业税费负担，加大财政支出结构调整力度，深化财税改革，强化地方政府债务风险防控能力，加强预算执行管理，其中地方财税转型效果显著。
从财政数据来看，房地产相关税收占比过去两年都在下降，2015年该占比为19.81%， 2017年底该占比为17.42%（截止11月），未来，在深化财税改革的路上仍有三大突出问题需要解决：
第一，中央和地方的事权和财权问题。从我国的财税体制上看，地方政府财权和事权不匹配，地方政府缺乏足够的财权，却要承担提供基本公共服务的责任，这种情况下，地方为了完成经济增长指标，往往通过举债获得资金以求发展经济，而无法获得融资的基层地方，则往往出现“财政困难”的状况。
第二，地方政府的土地依赖问题。由于地方政府缺乏足够的财权，因而对土地出让金和各种地税的依赖度较高，从过去三年的数据来看，土地收入占地方政府收入来源的比例逐年提升，截至到2017年11月，土地出让收入占比达31.79%，仍是地方政府收入的主要来源之一。
第三，财税政策对租赁市场的支持力度不够。2017年政策向租赁市场倾斜，从推进租购并举的住房制度来看，我国当前尚未形成有效调控住房租赁市场的财税政策，而规范的租赁税收政策是租赁市场良性发展的重要基础。
未来改革方向
住房体制的完善需要健全的财税体制所支撑，2017年底的中央经济工作会议要求“加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度” 基于住房制度改革的基本要求，可以看到，未来财税发展的三大方向：
第一，中央和地方权责改革。十九大报告强调加快建立现代财政制度，其中重点指出的是：“建立责权清晰、财力协调、区域均衡的中央和地方财政关系…” 未来应逐渐适度地加强中央事权和支出的责任，同时减少中央和地方职责的交叉事项，部分领域率先启动权责划分改革，稳步推进，从而形成中央与地方合理的财力格局，形成运转高效的财政事权和支出责任划分模式。
第二，房地产税的立法及改革。房地产税的立法和改革是建立现代财政制度的一项重要内容，财政部长肖捷在人民日报撰文《加快建立现代财政制度（认真学习宣传贯彻党的十九大精神）》中可知：
1、未来对工商业房地产和个人住房的房地产税将按照评估值征收，而建设和交易环节税费负担将适当降低，因此，房地产税将不仅仅是加一项，而是在综合减免冗余的相关税收的基础上，重新整合收取。
2、根据“立法先行、充分授权、分步推进”原则，房地产税实施不会一蹴而就，将是渐进式推进的过程，而房地产税立法整体进展较为缓慢，预测最快也要在 2019 年下半年才能通过，这意味着房地产税最快也要到2020年才会开始有实质性的征收措施。
房地产税作为长效机制的手段之一，未来希望可以有效解决地方政府财权和事权不匹配的问题，增加地方财政收入，也可以成为地方政府对房地产市场因城施策的有效调节工具，降低地方财政对房地产的依赖程度。
第三，建立规范的租赁财税政策。完善的租赁法规制度体系是租购并举的住房制度的基础，国务院发布的《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》规定，到2020年，基本形成供应主体多元，经营服务规范，租赁关系稳定的住房租赁市场体系，可以正确引导住房租赁企业开展业务，加快结构化、规模化租赁企业发展，从而有效的增加租赁供给，缓解住房供需矛盾，同时租赁相关税收也可成为地方税收的一项重要来源，增加地方财政收入。
备注：本文由中估联数据-中国房地产估价数据中心刘杨春雨原创，如需转载请联系房地产数据中心，转载文章需在文章前写明作者、公司及转载来源，违者必究。
你可能还想关注：
房地产数据中心
让数据揭示价值
合作请联系021-62600506
market@caadt.com