案例 | 解析房地产业的下一个大风口：城市更新

2016-12-01 长安第2俱乐部长安第2俱乐部

导读：

关于近期北京的抢地大战，用一句网络流行语来讲就是：“吓死本宝宝了！”

抢到地的公司，不管价钱高得多么离谱吧，倒是可以长出一口气了——咱北京分公司有活儿干啦，不用担心失业啦！而那些没多少土储而又不敢参与这场疯狂游戏的北京分公司，会不会担心公司不久后树倒猕猴散呢？

话说我昨天受邀去听了一场论坛——高和资本举办的第二届城市更新论坛，受到了演讲嘉宾的不少启发。比如，住建部政策研究中心主任秦虹认为：“在中国，大规模的城市重建在未来30年是不可避免的。”

高和资本董事长苏鑫、优客工场创始人毛大庆、华高莱斯董事总经理李忠和新派公寓创始人王戈宏，也现身说法，分享了各自关于城市更新的成功案例。

从这些案例中，我们可以发现，城市更新，极有可能将成为房地产业的下一个风口。

而我注意到，秦虹和李忠不约而同提到了纽约的一个案例——高线公园。但由于时间问题，当时他俩都没展开讲。我今天费了点儿劲，从一个知名的微信公号“假装在纽约”，找到了一篇写得非常好的高线公园改造故事。

此外，我还从微信公号“房地产观察家”找来了上海的一个案例——苏河湾。该公号的运营人邹毅老师，是房地产业内一位知名度颇高的规划设计专家。

借花献佛，在此分享这两个案例，希望能给那些抢不到地，或不屑于抢地的地产同仁们带来一些启发。

案例一一段废弃的铁路造就的传奇

来源：假装在纽约（微信号：mr-jiazhuang）

作者：假张

我一直想写一写纽约的高线公园（HighlinePark），这个由80年前的废弃高架铁路改建而成的空中花园，建成短短几年就成为纽约最受欢迎的景点之一，每年吸引游客500多万人。

从一段野草丛生、犯罪活动猖獗的废弃铁路，变成旧城改造和城市规划的世界经典案例，这是一个只有在纽约才会发生的都市传奇。如今知道Highline Park的人越来越多，但并不是所有人都知道它的背后发生过怎样的故事。

高线公园位于曼哈顿西侧的第十大道南段，长达2.3公里，悬空25英尺，纵贯二十多个街区，从空中看，就像是曼哈顿岛一条美丽的绿色花边。

而在几十年前，它是这个样子的：

十几年前，它是这个样子的。

而现在，它是这个样子的：

高线的历史要追溯到1847年。为了应对货物运输的需求，那一年纽约市在西区的第十大道上铺设了路面铁轨。

最初这段铁路对振兴经济起到了很大的作用。但是到了19世纪后期，随着这个地区的发展和交通流量的增多，地面铁路的弊端就显露了出来，经常造成交通事故，第十大道也因此被称为“死亡大道”。

于是在1929年，纽约市决定把这条铁路改建成高架铁路。五年后，23公里长的“西线铁路”开始运营。在几十年的时间里，每天都有大量的猪牛羊肉火鸡肉和其他货物通过这条铁路运送到沿线的屠宰场、工厂、库房和商店。高架铁路没有修建在路的正上方，而是在高楼里穿过，这样可以直接在楼里卸货，而不会阻碍地面的交通。

到了60年代以后，随着货运量的逐渐减少，西线铁路逐渐荒废。1980年，最后一趟货运列车驶过，西线铁路彻底结束了运营。此后将近30年的时间里，西线铁路被纽约人冷落和遗忘，只有想寻找刺激的都市探险家才会来到这里。

当时有很多房地产商看中了西线铁路所在的切尔西区低廉的地价，极力游说纽约市政府拆除铁路，兴建商业楼盘。

另一方面，由于附近人烟稀少，这里很快变成了一个犯罪猖獗、环境恶劣的地段。当时用铁腕手段打击犯罪分子的纽约市长裘里亚尼，也下定决心要拆除西线铁路，恢复切尔西的繁荣。

然而，裘里亚尼却遭到了三个切尔西居民的强力挑战。

第一个人叫奥布莱兹（Peter Obletz），一个社会活动家和狂热的铁路爱好者。他花了10美元的象征价格从Conrail公司手里买下了这条铁路，然后开始想方设法恢复运营。纽约市政府和他展开了一场长达5年的法律诉讼，最后成功地剥夺了他的所有权。

第二个人叫斯腾菲尔德（JoelSternfeld），是个摄影师，他拍摄了大量西线铁路的照片，并且出版了摄影集。他想用这些照片告诉纽约人，虽然西线铁路被荒废了，但是这里已经成为了一个生机盎然的自然世界，有着它独特的魅力。

1996年，奥布莱兹去世。这个时候，另外两个社会活动家站出来做了钉子户，他们是自由作家大卫（Joshua David）和艺术评论家海蒙德（Robert Hammond）。

这两个人同样热爱西线铁路，和奥布莱兹的想法不一样的是，他们想要做的是把西线铁路改建成一个附近居民可以来休憩和交流的公共空间。为了阻止纽约市政府的拆除计划，他们注册成立了一个非营利机构“高线之友”。

高线之友在民间大力宣传，呼吁纽约市民关心西线铁路的命运，赢得了很多人的支持。就连爱德华·诺顿都主动找到他们，愿意免费担任他们的宣传形象大使。

他们一次次地把纽约市政府告上法庭，还无数次地参加了纽约市议会关于西线铁路的听证会。在法庭和听证会上，他们每一次都会向法官和议员们展示斯腾菲尔德所拍摄的铁路之美。

高线之友最后还是在法庭上败诉了。但是，他们并没有失败……

因为，经过八年不屈不挠的抗争，高线之友成功地把拆除计划拖到了裘里亚尼任期的尾声。虽然裘里亚尼在即将下台的前几天一意孤行地提出了拆除西线铁路的动议，但是接替他担任纽约市长的亿万富翁布隆伯格以及纽约市议会的议长却对高线之友提出的改造计划非常感兴趣。

西线铁路的命运就这样迎来了戏剧性的转机，拆除的动议无人再提，如何改造摆上了日程。高线之友输了官司，却赢得了这场战争。

与此同时，切尔西地区也在发生着变化。由于房租相对较低，许多小画廊都搬到了这里，切尔西变成了一个有上百个画廊的艺术区。保留铁轨进行艺术改造，也符合这里的气质。

此后的进展就顺利多了。2004年，纽约市议会批准了市政府西线铁路改造项目近5000万美元的预算。高线之友也通过民间募捐，筹到了1.5亿美元。

2006年的一天，在一片废墟之上，高线公园的建设工程开工了。

在开工之前，高线之友举办了一个改造设计大赛，向全美国征集改造方案。征集到的优秀设计在中央火车站展出，有的方案建议在高线上建一个植物园，有的建议改建成过山车，还有的建议全线建成一个巨型的游泳池。

最后选出的“空中花园”方案得到了压倒性的支持。在纽约这样一个有各种政治势力在角力的城市，这个方案经过市议会一轮轮的听证会、经过无数的扯皮和口水之后保存了完整性，实际完成的效果与最初的设想几乎完全一致，没有受到任何外力影响而被迫作出修改，这也是一个不大不小的奇迹。

整个高线公园长2.3公里，分三个部分。2009年夏天，第一部分完工后首先对外开放，一下子就受到了全纽约人和国际游客的热烈欢迎。

2014年，第三部分完工，高线公园全线落成。

高线公园的设计理念，是让公园有机地融入纽约的都市背景和纽约人的日常生活，真正让公园成为一个公共空间。

在这个公园里，人们可以漫步。当然，纽约标志性的热狗小贩也是必不可少的。除此之外，公园里还设有几个小咖啡厅。一个公园就这样改变了人的生活方式，它不再只是一段从一个地方前往另一个地方的路，而是重建了在21世纪的城市已经逐渐消失的漫步的传统。

当人也可以在这里休憩、跑步。

可以谈话交流（下面这几张黄色调的照片是我自己拍的，其他所有图片均来自网络）。

可以眺望纽约的都市风景。

在高线公园上，看到的纽约是这样的。

高线公园上最大的亮点，有两处。第一是开头出现过的那个最南端的小平台。

第二个亮点是这个圆形小剧场。

为什么说是小剧场呢，因为最前方，是几面落地的大玻璃。

坐在台阶上，窗外纽约的车水马龙和人来人来，就变成了一部永远也不会结束、永远也不会重复的都市剧。

最妙的是，你在窗里看风景，而对窗外的人来说，你也成了风景。这已经不再只是一个小小的休憩之地，而变成了一个有着无限可能性的装置艺术作品。人与城市，就这样发生了这样美妙的互动。

整个高线公园里，随处可见铁轨，这也是设计师精心的安排：最大程度地保持铁路的原貌，让铁轨变成景色的一部分，让人回想到这个地方过去的历史，而不是完全装修成一个崭新但毫无个性的空间。

公园里的植物搭配和园林设计也大有学问，是荷兰著名的景观设计大师Piet Oudolf的作品。他不满足于选择一般的植物，而是从全世界范围内挑选了210种花草品种，很多在纽约都不太容易见到。这样做的目的是，唤起人们的好奇心。

高线公园已经不只是一个公园，而是步行小径、市民广场和植物园的三位一体。

高线公园带来的好处是巨大的。首先是附近地区比以前要安全多了，主要刑事犯罪率持续好几年是0，周边的小商业设施也如同雨后春笋一样地冒了出来。在整个切尔西地区的士绅化过程中，高线也成为了一个重要的推动力。

有意思的是，当年房地产商虎视眈眈要拆除西线铁路，如今他们却成了最大的受益者，因为高线公园沿线的房价飙升。仅仅在2009年一年，就有超过30个新的房地产项目开工兴建。

高线公园的成功启发了全美乃至全世界许多地方的人，他们也想在自己的城市里复制这个美丽的奇迹。华盛顿、费城、芝加哥、圣路易斯都有类似把废弃铁路改建成公园的计划，被媒体称之为“高线效应”。这是芝加哥的一个类似项目。

一段废弃的铁路，因为一群勇士的呵护和抗争，而幸存了下来；又因为天才的创意和设计，而变成了一座公园，造就了一个社区，成为了一个品牌。

这是只有在纽约才会发生的都市传奇。

案例二中国大规模城市建设已结束，未来发展聚焦城市更新模式

来源：房地产观察家（微信号：realestatereview）

作者：邹毅

不知怎么，我最近几个周末闲暇都会去徐汇滨江公园。而且我的几个好友，周末的时候都会去滨江公园散散步，聊聊天。

或许是喜欢在那里远看大江东去的景象，或许是特别中意江边的跑步大道，或许喜欢那里铁轨与绿化廊道交叉的工业历史与生态环境的冲撞，或许是心仪那里美术馆、艺术馆浓烈的艺术氛围。而这样的环境，在早些年的上海可是很少有见到。

不知不觉中，上海正在变化。这个老牌工业城市，如今正在跃升为全球城市，而文化创意和艺术产业，正是这个城市快速爆发的力量。

在那个所谓的旧时代，徐汇滨江是上海民族工业的摇篮和发源地，这里是货车铁轨、北票码头、驳船塔吊、水泥厂的世界。而如今，在现代化大潮的冲击下，往日的喧嚣已不再，这里蜕变成休闲和艺术的空间。

直到我上周到了徐汇滨江看了西岸艺术馆的上海城市更新展之后，才明白，这样的新旧对比、这样的时空交错、这样的业态变迁，原来都属于城市更新生长的一种方式。

（徐汇滨江静谧铁轨景观，映射出现代和历史的碰撞）

（徐汇滨江的夜晚的音乐节盛况）

猛然间，我才发现，上海的房地产主战场已经发展到嘉定、金山、青浦等远郊区了。而留在老静安、黄埔、徐汇、长宁等人口最密集的城区里面的，都是复杂的城市问题。而处理老城区问题的复杂程度，远比开发一个新城区要艰难的多。

其实这样的现象不仅在上海，如今在中国主要的一、二线城市，旧城改造和城市更新已经成为本地政府官员们考虑得首要问题。中国改革进入深水区，而城市发展经过前些年的摊大饼式的突飞猛进之后，现在是补做精细功课的时候了。

正如郑时龄院士所说，“我国的大规模建设和快速城市化阶段的基本结束，城市发展的主要方面也将转向城市更新、复兴、发展和建筑文化遗产的保护，在城市上建设并更新城市。”

面对中国城市开发的重点转移的市场现状，进行城市更新式的综合开发，是每一个城市建设者亟待面对的问题。那么我们到底该怎么干？通过最近的研究和案例的调查，我得出了如下一系列的思路，供业界参考。

一、到底什么是城市更新？

首先，拓开眼界最为重要。当地产界的同仁们从一个房地产项目开发的角度往前端扩展一些的时候，就会发现我们从一个专业的地产领域立刻拓展到一个宏大的现代城市问题领域里来了。

在城市规划和管理领域，涉及到的社会学、心理学、经济学、建筑与文化等多个领域的问题交织，因此每一个老城区推出来的项目才日益精贵。这样的精贵不仅是因为地段好，而是处理好一个成熟的综合项目开发，实在必须解决太多复杂的社会问题和漫长的沟通时间。

基于此，我用了大半天时间，仔细学习了在徐汇滨江举办的上海城市更新艺术季的展览。在这个主题涵盖“当下与未来、都市与乡村、艺术与公众、全球与上海”等各方面的展览里，我看到了国内外汗牛充栋的城市更新的书籍、模型、案例、规划图纸。于是才发现巴黎左岸、日本六本木、西班牙毕尔巴鄂、上海新天地太平桥、纽约苏荷地区、成都宽窄巷子，这些世界知名的地标无一不是城市更新的产物。

(巴黎左岸)

而在学术界，学者大师们对城市更新的研究已是汗牛充栋。仅关于城市更新这一名词定义的解释，都已挂满了一面墙。

学界想理论固然深刻，但作为企业界的我们，更相信市场的力量。因为毕竟是行动改变了世界，而不是思想。从实际项目操作的角度出发，在旧城区进行城市更新的项目，往往需要考虑四大方面的要素：

1、公共要素的控制

翻看上海最新公布的城市更新管理条例，我们就可以发现，政府要求对城市更新项目操作首要考虑的问题是公共要素。这里包括公共的设施、公共的空间、城市的基础设施、城市的文化设施。

为什么是这个问题放在最优级来考虑？毋庸置疑，因为它们是一个城市机器运行的根本。

公园、广场、学校、图书馆、博物馆、剧院、医院、商业服务设施等等，这些城市中聚会的元素、社交的元素、教育医疗保障的元素，是保持城市高水平发展的基本单元。而在新建一个以城市单元为基础的社区中，这些公共要素是最重要的社会资源。所有的关于城市更新的再创作，都是在保障公共要素的前提下的市场化行为。

以上海静安的经典项目华侨城苏河湾为例，这个极其珍贵的地段上，华侨城利用其打造经典深圳华侨城的城市更新经验，在上海开始了其创作。整个项目的改造的缘起和最终目的并不是为了营造富人区，而是为了城市配套环境的优化改善。

因此项目创作之初，华侨城在这里首先考虑了艺术馆和绿地公园的规划配置。上海经历过工业化、如今正在经历服务业化的时代，踏入后工业时期的上海，这里在往年人民广场的跑马场、苏州河畔的车水马龙、十里洋场的商业繁华之后，市民的需求更多归于人性的本真和宁静。于是我们看到，夜晚的苏州河是最美的跑步道、而上海博物馆、艺术馆和音乐厅、咖啡馆们也经常人流攒动。

（曾经的苏河湾地区）

经历过百年后的繁华，市民对于高水平人文艺术和自然的需求从来没有如此强烈。在上海苏州河这样的珍贵地段上，一个城市的艺术品位和生态品质，正是目前市民需求的重点。

按照在深圳华侨城板块城市更新的运营经验，华侨城在这里继续以人文艺术馆的方式构建了文化标识，同时配以系统的区域环境再造。在将原有的粮仓收纳复兴打造现代艺术馆的同时，又将新建苏州河畔码头和生态公园，这些都是健康中国的非常重要的构成元素。

随着柴静的《苍穹之下》引爆了中国，可以预期的是，欧美式的崇尚健康和自然的理念正在快速席卷新的中国。公园绿地将重新成为一个城市最炙手可热的公共资源。而乔布斯重要的商业谈话都在硅谷旁边的小山远足的模式，正越来越多得被社会所接受。

2、生活方式的引导

随着历史大潮流逝而去除了物质的消磨，还有就是生活方式的流逝。原先的购物、居住、娱乐、社交的条件变了，但人性的需求却一直没有变。伴随着原住民的流逝，新兴住民的引入，倡导怎样的生活方式也是城市政府关注的问题。

在台湾、日本，关于生活方式上的城市更新手法被定义为社区的活化。与丰厚的盈利目标不同的是，社区的活力和交流往往比盈利更为重要。因此，关于生活方式再营造，就融入了文化、历史、传统、风俗的元素。而其中，活化最重要的操作内容就是对于区域文化的调整和再造。

在这里，文化的力量和承载形式就格外重要。

有的项目将文化元素设计成博物馆、美术馆，有的将其改造成商业业态的一种模式，有的将文化融入现代的生态环境，还有的将文化以学校为载体来呈现。在苏河湾的城市更新的活化方式上，华侨城运用了上海最常用的市场化的手法。项目中保留改造了慎余里这个街区，华侨城将原有的里弄、街巷、景观街区空间进行了保留式的在创作，同时注入了文创、休闲餐饮等新兴的业态形式。

同时项目还在苏州河上引入了全国马拉松皮划艇、全球艺术设计展，邀请艺术家进驻项目内，为整个区域内引入了运动、艺术的元素，带来了文化上的进化。

3、参与主体之间的运筹帷幄政府、市场、多方参与、利益共享

统筹一个复杂的城市更新项目，政府、市场和社会团体的利益需要综合考虑。这可以说是整个城市更新的最为核心的问题。

多方的利益博弈，多方的社会责任的确定，历史遗留问题的解决，动拆迁群体的补偿，不同人群社会诉求的满足，以及对未来市场化运营的经济估算，这些都成为整个方案操作的核心控制问题。

从这个方面来看，多数重点地区的城市更新项目推进有时候会延期数年到数十年，对上述问题的沟通和协调是重中之重。遇到无解的问题，往往城市更新就无从推进，而能妥协沟通的事情，都需要时间一点点达成共识。

最终，落脚到开发商领域里的投资问题，基本是经过上述长时间的磨合后形成的解决方案。因此，每一个老城区中心蜕变生长出来的项目，必然都有一段跌宕起伏的故事。

记得这方面最经典的就是华润置地在成都项目完成后，所投资拍摄的《24城记》的电影。电影里三代厂花的故事和五位讲述者的真实经历，演绎了一座国营工厂的断代史。他们的命运，在这座制造飞机的工厂中展开。2008年，工厂再次迁移到新的工业园区，位于市中心的土地被房地产公司购买，新开发的楼盘取名"二十四城"。时代不断向前，陌生又熟悉。对过去的建设和努力充满敬意，对今天的城市化进程充满理解。

4、操作模式

纯商业化的开发以及政企合营的PPP模式，这些都是市场的一些主流模式。没有了复杂的经济模型的测算，根本不可能构成行之有效的开发方案。土地财政后期时代的中国地方政府，在旧城改造这个深水区里，中央政府出台了大量的金融扶植政策，解决了规划、土地流转、投资模式后的商业开发方案，才能使得项目成为行之有效的商业计划。

5、空间创新与再造

等到设计师们开始愉快的研究天际线、空间风格问题的时候，城市规划管理者已经将前述一系列的复杂问题悉数解决了。

上述四大方面问题落地之后，进行一个什么样的空间创作，已经成为一个极有趣味的技术问题。在这样的背景下，聪明老道的规划师、建筑师们具备无限的想象力。首先是城市肌理的控制，其次是建筑风格的再造。

我们看看苏河湾在这方面的空间创造。

从这个城市更新展览所展示的图片可以看到，遵守城市建设的肌理，按照这样的生态空间与苏州河的片区统一，是尊重传统和历史的规划。

一块土地最重要的价值除了地段，还有就是历史。老人们常说踩在脚下的土地才是这个城市的血脉，新的城市延续历史上再创造，就是继往开来的精神追求的最好表达。

6、高素质团队的执行力

谋事在人。往往操作一个高投入的复杂的城市更新项目，需要应对各个方面极多的挑战。而一个高水平的操作团队，就显得尤为重要。毕竟这种项目往往意味着一个城市的心脏，一个地方的脸面。这种感觉通过我看过苏河湾的城市更新展之后更加深有体会。

这个团队把历史影像进行重新拼接、把城市肌理重新恢复，把设计图纸和模型做成展台，把团队一轮轮会议的照片精心的再陈列。看似无趣的展示，但只有用心操作过项目的人，才能理解一个地块的蜕变对他们的生命意味着什么？

（转载自信托周刊微信公共帐号）

温馨提示：

【峰会时间】 2016年12月17-18日 （2天1夜）

【峰会地点】 中国●北京

【参会对象】 全域文旅地产及产业链董事长及核心高管，政府要员

【抢票电话】185-137-00548 杨艳琨微信 yang18603727631

本次峰会五大主题
【第一板块】特色小镇文旅项目资源与主题运营（国家发改委4年1000个特色小镇政策解读、绿城董事长宋卫平100个小镇等）
【第二板块】乡村文旅项目内容创新与核心价值（袁家村—村办文旅项目年营业额10亿-袁家村书记郭战武）
【第三板块】文旅项目投融资创新之路（赛伯乐、九鼎文旅地产金融）
【第四板块】主题公园的价值实现模式与运营（万达、迪士尼等）
【第五板块】文旅产业互联网+发展经验及文旅项目建设和运营成熟商业模式（驴妈妈、中关村文创产业园、尚8、解晓东理想音乐节等）