北京楼市入冬如何逆势破局？

房地产的“淡市”，是检验好产品的试金石。楼市密集调控之时，市场成交量减少，真正好的楼盘产品，在淡市中方显实力，脱颖而出。

破局者是谁？

今年以来，北京楼市遇到一连串的调控。第三季度，北京楼市已提前入冬。数据显示，北京商品住宅三季度成交68万平方米，同比下降67%，环比下降24%。从单月走势来看，成交量逐月回落。

虽然整个市场并不乐观，但总有项目能够逆市破局。破局者是谁？他到底有什么过人之处？

位于北中轴别墅区的金科天玺，自8月对外亮相以来，月均到访客户达3000余组。金科天玺首次开盘业绩冲至16.8亿，震惊业内。

受楼市调控政策的影响，北京别墅项目今年供应量减少。不仅是别墅市场，整个北京新建住宅市场供应都非常低迷。就是在市场整体成交量下降的情况下，金科天玺通过对政策市场前瞻预判、对上门量数据趋势前瞻洞察，抢占出货窗口期和节奏，选择好时机毫不犹豫亮牌出货。成功实践了“一快两低三高”的“金科逻辑”，即：快周转；低成本，低负债；高质量，高效率，高增长。

有哪些独有特质？

当然，在令人瞩目的销售业绩的背后，是金科天玺内外兼修的极致产品，是逆市破局者独有的特质。

●好区位

永乐十八年，明成祖朱棣以坐子向午为紫禁城中轴线立局，至此，古代皇族贵胄之气及京城文脉底蕴以故宫为起点向北延伸，依托土地的历史情怀与价值，涵养家族传世大宅。金科天玺位于京北上风上水的中轴地脉，地处古代皇家温泉行宫之上。

在《北京城市总体规划（2016年-2035年）》中，三大科学城之一的未来科学城就位于项目南侧，2000亿恢宏投资之下，未来科学城已经构建完成领先的创新产业集群，包括中国商飞、中国华能在内的15家央企进驻区域，3所优质公立学校投入使用，造就难以复制的区域价值。

金科天玺紧邻京承高速公路，可便捷通达望京、中关村、国贸等核心商业商务区，是能够作为“第一居所”的城市别墅产品。

●好产品

近年来，北京北部区域整体供应量稀缺，但潜在需求庞大。金科天玺在产品规划上精准定位，为市场积累的高端改善需求找到了出口，这也是金科天玺实现热销的有力保障。

130套别墅组成金科天玺这一京城少有的均质别墅社区，容积率仅为0.72。如此低密且完全没有任何配建的纯别墅项目，正是一众高端客户寻找的置业标的。

项目打造使用面积600-750㎡的小独栋产品，地上三层、地下一层，南北双花园面积达到200-900㎡；使用面积880-1200㎡的大独栋别墅产品更胜一筹，地上两层、地下一层，花园面积更达到580-1280㎡。

金科天玺的最大面宽达到23米，层高3.3-4.5米，均远远优于许多同类产品，360度采光和全套房设计，真正实现独栋别墅的尊崇生活感受。每户配备私家电梯及3-4个车位，保障高品质生活。

大尺度花园中，覆土深度达到1.6米，可种植高大乔木，充分发挥出别墅花园的使用功能和价值。

值得一提的是，金科天玺是目前北京少有的温泉入户的项目，业主在家中就可享受小汤山皇家温泉带来的体验。

项目在户型设计上只有地下一层，减免了不必要的地下空间浪费，且独栋和部分联排产品规划有室内私家泳池，达到了近亿级别墅才有的高端配置。

●好服务

除了做好产品之外，金科还致力于打造体贴入微的服务。2016年初，金科提出“地产+服务=美好生活服务商”的理念。而在过去20年里，金科始终秉持“建筑人居梦想”、“做好每一个细节”的理念，将客户价值和产品价值更大化。金科从开发商到服务商，会将更多的“人情味”融入生活。

金科天玺的物业服务是由全国排名10强的金科物业提供专属管家服务。并且引进国内高端的私人健康管理机构——东软熙康提供健康管理服务，包括智能健康管理终端，为业主提供一对一的针对性全时效康体检测和管理方案。同时，高端私属的瑞云酒庄作为业主私享酒庄的配套支持，更好地丰富业主的高品质生活。

别说没给过你机会！

“土地市场刚需化+别墅稀缺化”将是未来北京地产市场的主要特征。

数据显示，自2014年—2016年，北京别墅的年供应量一直保持在5000套以上。而2017年截至目前，别墅供应套数仅为3910套，成交套数为4591套，可谓供小于求。

从潜在供应量看，别墅房源稀缺表现得越来越明显。业内人士表示，“最近两年，北京的别墅市场成交爆发，截至今年11月，2016-2017年累计签约别墅项目高达1.28万套，而供应量只有9000多套，别墅市场明显的处于库存减少阶段。”

与此同时，北京在加大土地供应的这一年中，有接近一半为共有产权与租赁住房用地，有完全产权的商品房住宅面积为296万平米，占比大约是35%。大约3万套左右房源，将严格执行7090政策，90平米以上房源不足1万套。在“开发商为达到容积率对社区进行高低配”被禁止后，北京未来再出现别墅用地的可能性不大。目前基本所有住宅用地的容积率都在2以上，也就是大部分都会是15层以上的高层住宅。

这是由供地政策变化带来的结果。当然，即便如此，别墅客群可能也不会因此降低对于品质的高要求，追求高品质绝不让位于急切的心态。终于，当购房者在等待中遇到好产品的时候，当选择的机会就要稍纵即逝的时候，淡市之中，金科天玺这样的产品怎能不逆袭？