提醒！2021年起，房屋买卖、租赁、产权按新规执行，统统这样处理！

2020是一个值得被铭记的年份这一年发生了太多不寻常之事件件历历在目
此刻，2020余额已不多再有不到一个月2020将从指缝溜走你准备好了吗？

言归正传。2020年即将过去，2021年即将到来。而关于买房卖房、租房、房屋产权等领域都有全新的规定，你了解过吗？

2021年房屋产权新规

1、 新增房屋“居住权”

从2021年起，每一套大产权房子都拥有三种不同的物权属性，分别是土地使用权、房屋产权、居住权。

居住权是独立于土地使用权、房屋产权外、新增的第三种属性。可以理解为单纯给居住人设置的1个物权类型。带有居住权的房子原则上无偿设立、不能出租，居住权不得转让、继承。

为方便理解，举几个例子。

I、老李是一套房的房主，同时拥有以上3种权利。但老李年事已高、需要人照料，又没有太多养老金。如果卖掉房子自己就没地方住了，如果不卖钱又不够。怎么办呢？按照2021年新规，老李可以将居住权单独转让给小王，与小王签订居住权转让协议。小王定期或一次性支付给老李一笔费用，小王就拥有了房屋的居住权。

II、老李有1个保姆，对老李照料有加。老李怕自己过世后保姆没地方住，于是老李与保姆无偿签订“居住权”协议，并至房管局备案登记。有了这份居住权协议，保姆就有权在约定时间内一直住在老李房子里，没人可以赶走。而这套房子，按规定不得再出租。

当然，这套房子房屋产权还在老李手里，房屋产权依然可以买卖、继承。但居住权不能转让、继承，试问谁会买里面住着人的房子呢？

III、小李新婚不久，妻子提出为丈母娘、老丈人设置居住权。但之后夫妻俩关系破裂需要离婚，财产需要分割。但由于房子设了居住权，这其中就复杂了。如果丈母娘愿意搬出还好，如果不愿意搬走，小李根本无法把房子卖了，房子不能变现，财产也一直得不到分割。

Ⅳ、因夫妻一方过错导致离婚，同样需要财产分割。按照2021年婚姻新规，无过错方可以提出申请，过错方少分甚至不分财产。但因为房子设置有居住权，根本无法变现。于是导致资产无法有效分割，更谈不上多分财产。

类似可能还有很多。居住权设立初衷，是让一些只有一套房的人，或者不想卖掉房子的人，可以通过单独转让居住权的方式获得收益。但居住权的确可能引起一些不必要的麻烦，还是多了解为好。

2、住宅70年到期后自动续期，费用待定

根据2021年新规，住宅70年产权到期后，可以自动续期，不需要手动提出申请。这解决了很多人担心产权到期之后的问题。

但需要说明的是，续期费用目前尚没有明细出台。其次，商办40年产权到期后是否可续期，目前没有明文规定。所以，购买商办一定要注意土地剩余年限。

2021年租房新规

1、 租期最长不得超过20年

根据民法典规定，任何物权租赁期限不能超过20年，超过部分自动失效。相对来说，住宅租赁超过20年的很少，但有些开发商将人防车位一次性40年租赁给业主这种方式就是违规的。要清楚这一点，不要交了40年费用，后面20年却自动失效。

2、 非居住空间不得出租

厨房、阳台、储藏室、卫生间这些，都属于非居住空间，即便改造后也不得用于出租，否则可以罚款。

此外，自建、违建等空间也不得用于出租。比如顶楼露台改造后变成房屋、房屋加盖、厂房、临时建筑、过道等，都不得对外出租，否则面临罚款。

3、 不能单方面提高租金，不能驱赶承租人

以往随着租赁市场的好坏，房东随意增减房租。但新规下，房东不得再单方面提高租金，必须得到承租人的认可。

其次，即便合同到期，租客不肯搬走，房东也不得采用驱赶的方式，但租客需要承担违约责任。

4、 租客不能擅自改造、装修房屋，除非征得房东同意

5、 房屋所有权变更，不影响租赁协议持续

这个也容易理解。假设房屋在租赁存续期间发生了产权变更，租客依然可按照协议继续居住。

6、 房东不得随意进入租客房间

7、 不符合消防、建筑、装修标准的房子，不得出租

这点尤其要注意，尤其是不符合消防要求。很多小产权房、老式商住楼、缺乏物业管理的小区，消防上往往是存在问题的，这样的房子禁止对外出租。当然，没发生事情还好，如果发生事情或租客懂得利用法律保护自己，那房东是会面临罚款的。

8、 承租人有优先继续承租、优先购买房子的权利

2021年房屋买卖新规

1、 抵押中房产，不用解押可直接过户

按照之前规定，银行抵押中房产必须缴清全款、解押之后才能过户。2021年民法典新规规定，在押房产可直接交易并过户，不需要缴清全款或提前征得银行同意。

但需要注意的是，银行依然具有这套房子的抵押权，如果过户后不及时偿还银行贷款，银行依然有权申请处置这套房屋。

2、 中介费不能省

根据新规规定，如果是用了中介服务并获得了交易资源，如果逃单的话，中介有权起诉。

3、 无权处分合同有效

新规规定，因房屋出卖人未取得处分权从而导致房屋无法过户的，买受人有权解除合同。当然，需要说明的是，这个无权处分是指卖方不是房屋所有人或授权人，不要与法拍房搞混了。

以上是关于民法典对房屋产权、买房、卖房、租房等方面的新规定。2021年就要执行了，记得多多了解。

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  来源：问   律

编辑：石   慧

审核：傅德慧

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