北上广深的房子到底有没有泡沫？
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随着317北京重磅限购新政的推出，房价是涨是跌，又一次挑动了全中国人民的神经。
而北京作为首都，其房价自然成为了全国房价涨跌的风向标。
目前北京的房价，已经不能用任何技术分析去理解，即使是套上学区房的预期也没用。
就像最近很火的一个段子：
北大清华毕业的都买不起学区房？那还买学区房干嘛？
目前以北京的平均租售比约为1.5%，一套上千万的房产，一年也就仅能收十来万的租金。惊人相似的是，A股市场现在的平均股息率，也就在1.5%左右。
这也就是说，将北京的房产和A股的股票握在手里不卖，不仅跑不赢CPI和马云爸爸的余额宝，甚至连银行固定存款都跑不赢。
因此在中国，投资股票和房子，并不是准备长期持有，赌的就是别人以更高的价格，从你手里买过去，不啻于一种击鼓传花。
去年年底，颇为讽刺的是，上百家上市公司加入了“卖房保壳”或者“卖房保业绩”的大军。
更为讽刺的是，大部分上市公司辛辛苦苦干了一年，利润还买不起北京一套豪宅，可是实际控制人只要随便减持点股份，就能买好几套。
如此有趣的结构，到底北京房市和中国股市那个泡沫更大？其实谁也说不好。
这么差的收益率和这么大的泡沫，为啥还房市和股市依旧打了鸡血一般得往上涨呢？
目前房价和股价持续上扬的原因是：
中国政府闭着眼睛海量发行货币，被堵住了出口，就像是《笑傲江湖》中的令狐冲一样，被打入的多股真气，在体内四处游走撞击。
因此，股市和房市，这两个中国最大的货币池子，就成为了“令狐冲”体内，储藏这些“真气”的任督二脉。
过量发行的货币，同时推高了股市和房市。
就像现在网上的段子：
按照目前的北京房价，两个北京人结婚，相当于两家上市公司合并；外地人跟北京人结婚，相当于借壳上市；外地人首次在北京买房相当于IPO。
因此，政事堂这一篇文章，就以股市和房市作对比，用政事堂以前老文章分析过的公司，来探讨一下，房价上涨在资金面上的原因。
——顺丰与房价——
在分析北京房价之前，我们看一下前段时间，靠着一连串涨停板，差点创造新首富记录的顺丰王卫。
政事堂在前文中分析过，顺丰能够连续拉起来涨停板的最主要原因，是其流通市值，仅占据总股本的3%，只要监管部门不插手，只需要少量资金，就可以把股价死死地钉在涨停板。
所以，3月1日，监管层表示了关注之后，顺丰立刻从历史最高的73.48元，一股气跌倒了3月3日的62.3元。
如果用“股市一日，房市一年”，将A股市场和北京房市做对应，也会发现有很多相似的地方。
北京目前每年的新建商品房成交大概是10万套左右，二手房成交25万套左右，而北京的住宅存量是700万套左右。
这也意味着，“北京地产”这支股票，仅有5%的股本在市场上流通，而其他的绝大部分股票因为各种“你懂的”原因，都是限售股。那么，这支股票实际上，只是被少数的卖家所决定。
因此，北京的房价只要被买家盯上，就会像顺丰一样，脱离基本面随意涨。
而盯上北京的房子，有两组人，一种是“炒家”，一种是“刚需”
——“炒家”赵薇与房价——
之前政事堂介绍过赵薇购买万家文化的路子，就是从MT萧剑那里借了15亿，然后用这15亿从金融机构再配资15亿，去杠杆一笔30亿的买卖。
实际上，这也是一种按揭买股票，相当于是首付50%，然后把股票抵押给金融机构。这和把房产证抵押给银行做按揭房贷，是一个道理。
这种方式，并不影响赵薇对万家文化的控制权，也不影响买房者对房产的使用权和出售。
但是，实际上，赵薇从MT萧剑那里借的15亿，也不是自己的钱，自己只掏了6千万的“手续费”，其实，这就和炒房时的“首付贷”一样，只付利息（手续费），而不用去考虑买房的本金。
赵薇买万家文化是6千万杠杆30亿，大家可以估算一下，类似于“首付贷”这种超级杠杆，可以带动多少资金进入“北京房市”，这支流通率极低的股票
这些资金，能将能将“股票”拉到什么程度！
——“韭菜”贾跃亭与房价——
超级杠杆的“炒家”，毕竟是少数，真正推动北京房价的，还是“刚需”的韭菜们。
乐视网用了五年的时间，几十个涨停，股票最高涨了48倍，其幅度堪比北京房价，不过用的时间，相对短很多。
技术上靠的是啥？贾跃亭不停地把自己乐视的股票，质押换来钱，然后投入新的项目，再将新的项目并入上市公司乐视网，通过乐视网股价的超级杠杆，贾跃亭能质押的钱，比并入的那个项目成本多多了，自然就有富裕的钱，可以继续投资新的项目，不断滚雪球。
乐视网也在这个模式下，越做越大。
贾跃亭模式的成功，在于目前股票质押的融资利率足够低，同样，北京房价能够一路上扬的关键，靠的是中国极低的房贷利率。
由于极低的房贷利息和股票质押成本，创造了这个不停地以小博大的机会。
由于杠杆的存在，北京的购房者，只要交得起第一笔的首付，伴随着房价上涨，由于杠杆的作用，他们享受的增值也是杠杆的，因此他们就可以将原来的小户型房屋卖掉，利用杠杆取得的增值，去交更大房屋的首付。在这个杠杆的支持下，享受更大的增值收益。
实际上，大家在不自觉的情况下，模拟了贾跃亭模式。
导致的结果就是，“北京房市”这支流通率本就极低的股票，大量散户通过股票加杠杆配资进入，得利之后，将所有的本金和收益，再次加满杠杆配资后，全部又投了进去.....循环反复......
这么理解，是不是很容易？
——参考下香港楼市——
鸦片战争一声炮响，给我们带来了有香港特色的“资本主义”。
香港这个弹丸之地，从“普天之下莫非王土”的大清国皇帝手里，交付给了“日不落”的英女王。香港总督通过英女王签署的“权利证书”，向私人分配土地。
当时，由于香港作为殖民地，无法得到英国政府的“转移支付”，英皇室只能把香港的土地批租权交给香港政府，香港政府把土地的有限使用权（75年/50年）进行商业化，换取资金补充财政收入，用于城市基础建设。
嗯，我说的真的是香港的制度！
只不过随着改革春风，我们抄袭了香港的土地制度而已。
在这种制度下，无论是国内坚守的13亿亩红线，还是《中英联合声明》中，香明确香港每年土地供应不能超过50公顷，实际上都是通过行政手段，控制土地供应。
有中国特色的社会主义和有香港特色的资本主义，竟然在这里殊途同归，不禁令人唏嘘不已。
“普天之下莫非王土”，既然大老板通过控制土地形成了垄断，自然会追求利益最大的方式。
那么减少土地的供给量，提升单价，便是可选择的道路之一。
所以，在香港，我们看到的是，一边“其徐如林“”，密密麻麻的高楼，另一边是“不动如山”，大量的绿地和荒地无人开发。
政事堂混迹的全国最追求绿化率的二线城市，人均住房面积都27.5平了，而香港人均住房面积才16平。
所以，香港的土地供应，非是不能，而是不为。
曰：“挟太山以超北海，语人曰：‘我不能。’是诚不能也。为长者折枝，语人曰：‘我不能。’是不为也，非不能也。故王之不王，非挟太山以超北海之类也；王之不王，是折枝之类也。”
《孟子》——齐桓晋文之事
为什么中英联合声明中，会将香港的土地供应都写进去？
是哪股势力可以影响到五大流氓的中英两国呢？
各路“首富”，笑而不语！
——香港房价——
我们通过香港卖地与房价表可以看出，97年香港回归之后房价一路暴跌，一直到2004年才开始反弹。
图片取自网络
香港房价的下跌，一方面是因为东南亚金融危机，另一方面，则是时任香港特首董建华，力推的“8万5计划”。
香港主权移交后，董先生于1997年10月，宣读首份施政报告，提出十项工作，其中“安居”一项中，董先生订出三大目标：
1、每年兴建的公营和私营房屋单位不少于八万五千个
2、十年内全港七成的家庭可以自置居所
3、轮候租住公屋的平均时间缩，短至三年
据统计，香港楼价在1997年10月因金融危机与董先生的8万5计划，房价一年间下跌了一半，虽然在1999年大幅反弹两成，但在2000年后，八万五时期所兴建的房屋陆续建成，在巨大供求预期之下，香港房价一路走跌，在2004年跌至谷底，六年间跌了七成。
不过，董先生05年初离任后，香港的房价用了两年多的时间，就迅速补涨回了97年的最高点。
所以，董先生的8万5计划，损害了什么人的利益？
各路“首富”，笑而不语！
自古官员敢在土地问题上与利益集团斗争，背后是谁在支持，不问可知！
政事堂按：司马迁的《史记》中，专门为这些替皇帝铲除豪强的官员们，编撰了一个《酷吏列传》
但是，这种勇士，多是难以为继的。所以，任期未满的董先生，曾被上级当众斥责，并于05年的两会时，辞去了特首的职务，出任全国政协的副主席。
原因嘛，当期两会还有另一位请辞，你懂得。
颇为有趣的是，董先生辞职的理由是“足疾”，让政事堂不得不联想到了当年晚清“后党”的袁世凯，在“帝党”正式上台后，也以“足疾”告病......
——占中&割裂——
2003年初，香港房地产跌入最低点，七成的泡沫被捅破了，大量中产的按揭族手里的房子，都成了“负资产”，卖了也不够换银行贷款。因此，引发了香港上层精英和中层核心力量强烈的反弹，这也是董先生提前退休的导火索之一。
后来，香港在继任特首曾荫权的带领下，房价就开启了一路飞涨，翻了五倍。
但是，同样高房价一样透支了香港民众的生活，很多民众究其一生，在退休时刚刚能将一个几十平米的房子房贷还清，而且更重要的是，高房价（租金）全面推动了高物价。
而近年来随着大陆金融和贸易上，对香港依赖的降低，结果就是香港的年轻人在消费和收入上的差值越来越大，这也是占中发生的根本原因之一。
因此，以香港为例，房价是一柄双刃剑，对于已经形成的泡沫，无论是打压，还是放纵，总会引发一个群体的激烈反抗。处理不好，甚至可能引发巨大的群体割裂。
这点也值得我们中央政府深思和引以为鉴。
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来源：新政事堂
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