重磅！任志强：调控错了，房价将暴涨更高！许小年：房价还会涨！
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未来房价到底会怎么走呢？
一向语不惊人死不休的任志强，这次又给我们丢了一个深水炸弹。
近日，在《房地产调控政策与市场前景》闭门研讨会上，任志强与张维迎等经济学家对2017年房价展开了一次深刻的探讨。
在此次研讨会上,任总的核心论断是：错误的调控手段会让需求在一段时间以后集中爆发，所以下一轮会比这一轮涨得更高。
▲ 任总主要从供应和需求两个方面佐证了他的观点：
❶ 供应端：土地供应已经连续两年下滑
任总表示：2015年土地供应就是负的33%，很多城市土地已经出现短缺，包括上海和北京。
2016年，政府的土地供应继续下滑，部分一线城市的土地连2015年的一半都不到。比如，北京16年的土地出让收入是800多亿。而15年是多少？1960亿。去年才到前年的差不多40%。
而土地是两年开工，所以它15年和16年连续2年的土地供应负增长将影响到未来城市的库存。
财君翻看了一线城市的库存量，确实触目惊心。目前一线城市库存平均已经只有6个月左右，已经远低于12个月的安全库存标准。
如果一线城市不再建房，不出6个月，市场上将没有新房库存，这样房价怎么会不涨。当然这是最极端的情况，我们现在的销售的房子和竣工的房子的比例到底是什么关系？
任总给出的数据是1:2.12。什么意思呢？平均每竣工了1套房，就卖了2.12套，按照一线的6个月库存，这么个调控法，等到无房可卖，房价肯定要出大问题。
❷ 需求端：一线城市人口还将继续飙升
目前，因为土地稀缺，部分一线城市已经在限制人口，比如北京最近提出一个“誓死守住人口2300万的底线”。
并且市里给各个区还下了任务，区里就把任务分割给了管辖下的各个企业，但结果却收效甚微。
这是必然的，一线拥有更好的教育，更好的医疗，以及更好的前景，“把人轰走，你轰得走吗？”
人往高处走是人的天性，不然人类早就灭绝了。这样违背人性的计划注定必然失败！
世界历史上，早就无数次的证明限制人口根本行不通。
早在东京还是1200万人口的时候，当时就跟北京一样，下决心把人口控制住，于是就发展东京的卫星城市，修了条高速铁路，说半小时就能到大阪，大家去大阪生活吧。
结果路是修好了，东京人不但没去大阪，反而大阪的人全都跑到东京来了，现在东京多少人了呢？3750万。
只要人口还在源源不断的往一线城市涌入，房价怎么会不涨呢？
▲ 信志强住洋房，听牛刀住牛棚
这些年，在国内市场上，由于任总屡测屡中，他俨然已经成了像神一样的人物。
2010年，中国楼市成为一道分水岭。在市场上看空论大行其道的时候，任总却发表了房价必涨论，并扬言：“你们还是别当傻瓜了，把幻想放下去吧！”
结果,2010年房价暴涨。全国平均涨幅9.9%，而北京更是暴涨了42%。
2015年，任总再次发表房价暴涨论：“由于限购政策，2013年和2014年土地供应量减少，2015年房价还将上涨。”
当有人问任总到底该不该买房时？任总对这个老生常谈的问题显然是不耐烦了，回到：“都问了十几年了，还在问。不要等，有钱该买房就买房。”
事实证明，任总再次一语成箴。2015年随着限购政策的解除，一线城市像压抑已久的火山，突然喷发。其中，深圳更是跳涨50%，随后北京、上海轮番上涨，并蔓延至二线城市。
看来，只要是任总一开金口，我们务必要非常重视。
这十多年，他说的话有些虽然非常刺耳，很多老百姓不爱听。但听他话的人，财富早就上一台阶了。
▲ 只要M2在涨，房价必然上涨
那为什么这些年我们的调控政策一直失灵呢？为何我们每次调控完之后就会报复性反弹呢？包括这次任总何以如此自信，坚信下轮会涨得更高。
我总结出来大概有以下几种：
一、由于M2的高速增长，比如2009年的27.7%，以及目前放缓的11.3%，致使资金没有更好的地方储存，大家只能堆积到房产。
经济好时，GDP高速发展，M2飙升，大家最好的选择是买房。经济不好时，政府要基建，M2也会飙升，大家最无奈的选择还是买房。
而国内的资金去向就那么几类，除了房产，确实没有更好的选择。
比如：放银行那肯定是亏损的，如果M2是11%，银行只有5%，那每年资金就会贬值6%。
股市也是差强人意，一赢二平七输，多少英雄都在股市折戟，不要说保值了，能活着出来都不错了。
信托就更不用说，拿着8%的利息，不仅没有干过M2，每天还过得提心吊胆，夜不能寐。
大家全民买房，这么大的需求量，房价当然很难压下来。可以说只要M2是增长的，我们的房价就会长期向上。
二、只要政府调控房价或者房价向下，开发商就会谨慎拿地，一旦以后库存不够或者政策放开，需求就会爆发式增长。
这也就是任总会说下一轮会比这一轮涨更多的原因。因为这轮调控对房地产的打压太惨绝人寰了。
房企的各路资金通道被毁后，目前的房企钱都没有，还靠什么拿地，靠什么建房。即使政府土地供应量上天，没有人买地，那都是徒劳。
这轮调控有数据显示，国内的房企上市公司在国内借不到钱的情况下，已经集体选择借入高风险的美元。选择这种饮鸩止渴的方式融资，可见国内房企资金链已经多紧张。
最后导致的结果就是，在今年1月份，国内40家大型房企的拿地量下降了50%，而深圳更是出现了中心土地流拍。
所以，政府打压得越狠，房企资金链越困难，就越不可能拿地建房，库存就会更少。下次房价就会涨得越多。
一方面，为了躲避货币贬值，我们对中心地段的需求在源源不断的上涨。一方面，政府打压楼市，房企不再拿地，致使库存告急。
双重夹击下，只要政策放开，或者说库存到了某个临界值，房价就会如火山一样喷发，无法抑制。这也就是为何任总能这么有底气的说，房价下一轮将比这轮涨更多的原因。
如果是真正的刚需，读懂君也建议，只要资金链别太紧张，政府每次打压楼市可能都是上车的好机会。
许小年：房价还会涨！
许小年素来“敢为敢言”，在他看似惊人的言论之下，往往隐藏着经济学家的独立精神和最朴实的市场经济原理。
5月5日，深圳创新发展研究院智库报告厅，中欧国际工商学院经济学和金融学教授许小年发表了主题为“转折点上的中国经济”之演讲。
许小年说，在1990年代晚期，1元钱人民币的投资可以带来约4角钱到5角钱的新增国内生产总值（GDP），如今这个数据下滑到了7分钱，资本边际收益已接近零。
面对这样的形势，许小年大胆研判：深圳的房价还会涨，没买房的现在可以咬咬牙赶紧买。
在他看来，“脱实向虚”只不过是宏观政策的另一种反映，其产生的后果就是把投入实体经济的钱转向了房地产市场。
事实上，在今年1月的一次公开演讲中，许小年就表达了“中国经济已到了资本边际收益为零的临界点”的观点。
实体经济中的投资收益接近零，甚至是负的，赚不到钱，谁愿意投呢？
为此，许小年当时还特别提醒：2017年要考虑“两带”——系好安全带，勒紧裤腰带。一句话，保守、保守，再保守。从现金流出发规划业务，今年不是赚钱的年头，而是求生存的年头，先活下来再说。
在今天的演讲中，许小年直言中国陷入了中等收入陷阱，人均收入停留在大概1万元美元左右的魔障中。这样的情况意味着宏观政策失灵，政府的扩张性财政政策和货币政策只是为了拉动投资、刺激需求。
作为本轮最早开始严厉调控的一线城市，去年9月30日起，深圳出台最严调控新政，很快便量价齐跌。今年以来，由于楼市的平稳表现，深圳并未加入3月中旬至今的新一轮调控行列。
但是，刚刚公布的4月深圳楼市数据，隐含着变化。
深圳市公布的最新数据显示，4月份，深圳新房成交均价为54619元/平方米，环比微跌0.2%；受多个新盘入市影响，成交1977套，环比大涨146.2%。
没买房的现在可以咬咬牙赶紧买，但有了房的也不能高兴太早。许小年表示：涨得越高将来跌得越狠！
关于去年房价的暴涨，许小年认为有两个主要原因：
一是、货币超发
二是、2014和2015年连续两年全国的土地供应负增长
如何缓解房价的上升？“一个是收缩货币，另外一个是增加土地供应”，许小年认为这两点比行政性的打压都有效，市场经济了还用行政的方法来限制价格、限制贷款、限制购买？
信托圈注意到，在此之前许小年曾发表言论认为，房价是涨是跌，并不取决于政府的调控，而是取决于人民币对美元的走势。
美元贬值，人民币升值，所以大量外资就涌进中国，由于强制结汇，所以政府就被迫发行更多人民币，形成通货膨胀压力。
如果美元走强，人民币开始贬值，那么外资涌出中国，人行被迫收回人民币，将储备的美元还给外资企业，流出中国，于是通货膨胀压力减小，市场上人民币减少，房价就下跌。
许小年当时说，调控的目的，既不是为了让房价上涨，更不是为了让房价下跌。目的是为了挖更大的坑，储蓄更多的货币，免得货币泛滥造成通货膨胀，后果不堪设想。
现在政府调控的思路，就是尽量冻结交易，把钱变成凝固的水泥，握在老百姓手里，变成纸上财富，不能轻易套现。
换句话说，你以为你手里握的是价值几百万一套的房子，其实都是……
还记得今年2月朋友圈刷屏的一则新闻吗？
深圳一中年男子遭某大型电信企业辞退，尽管手握两套房，但因失业后无法负担高达两万多的房贷，立刻陷入财务危机。该男子的遭遇随即引发全民关于中产财务危机的热议。
再拿深圳楼市来说，深圳今年因其稳定的楼市表现，调控政策暂未升级。但未来深圳调控政策随市场变化而调整的可能性正在加大。
这不能不提到北京楼市率先实践的“定向加息”，其示范效应不言而喻。“限购+限贷+限价+限售+高资金”——这必将成为当前各地楼市调控的新思路。
今天晚间突发消息显示，广州四大行首套房贷利率调至基准。
紧箍咒正越念越紧。
在此背后，短短一个多月的时间，广州地区首套房贷利率已连续两次上调。
我们房价冲高的逻辑是最有购买力、最愿意投资、投机的人决定的，而不是（甚至低于）社平工资的那部分人决定。同样，当房价泡沫转折时，也是最有钱的那部分人先知先觉。
张银银最近在“朝阳财富”公号发表的文章中写道：当他们拿钱的成本提高，当他们钱不再那么容易拿，房价也就走向冻结——未必是终结。
是的，美联储今年或将彻底改变中国房产泡沫。
节点就是6月加息与否。
我们的政府接下来又该怎么做——是让“L”型长尾巴长期持续，还是很快结束？
我们拭目以待。
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