在GDP主义的指导下，房地产成为生产（建设）性投资，而非社会性投资，从而剥夺了房地产的公共性。房地产本来就是一种特殊的社会产品，因为其直接关切到社会成员的空间居住权。同时，房地产也直接关乎社会的稳定、和谐。但在GDP主义构架内，房地产的唯一考量是利润，而非社会生活的其他方面。
其他
马光远：房价真的降了吗？是谁炮制了房地产惊世骇俗的泡沫？
热文推荐：
房价真的降了吗？
始于今年3月份以来的调控风暴的目的已经变得非常简单粗暴，那就是：不准涨！
现在面对的是不理性的调控，气急败坏的调控，讲究政治正确的调控。记住：没有什么调控不了的价格，只要看是否真的调。
每一次调控见效的时候，媒体开始喊降价，其实是一种苦肉计，暗示调控已经见效，不要再加码。这是一种屡屡在中国房地产市场出现的策略而已。
这两天关于房价下降的报道突然多了起来，而且言之凿凿。前两天，刚看到某媒体报道：“北京新政满月楼市逆转，京部分二手房出现10%的降幅”，5月1日，又看到某媒体报道说：“调控让楼市回归理性，京近七成二手房业主降价”。不管是10%的降幅，还是近七成二手房业主降价，都挺惊人的。
我先不回答降价是否是真，我先谈“变天”。长期关注我房地产观点的都知道，我在去年“9.30”之后就一再提醒，半年后，中国房地产市场会发生翻天覆地的变化。今年又多次重申，房地产的天在变，而且预计六月份，热点城市的量和价都会出现变化。这半年来，不断有人问我，天什么时候变？现在可以肯定地说，天已经变了！
中国房地产市场经过近20年的发展，在很多方面已经今非昔比，如果固守过去的思维来预判下一步中国的房地产政策以及房价的走势，都会得出非常荒唐的结论。
我所言的房地产市场的变局，如果从房地产周期而言，指过去20年推动房价高速上涨的六大推动力，有三大动力已经熄火。包括中国经济的高增长周期已经基本结束，货币的高发行周期也渐进尾声，还有国际资本高流入的周期也已经结束，这是过去推动中国房价高涨的三大动力。
另外，从中国房地产的基本面而言，中国房地产也出现了四大变局：
一是供求关系逆转。在人均居住面积已经超过30平，户均拥有住房超过1.5套的情况下，除了极个别的城市，比如北京，80%以上的城市供需基本平衡。以北上广深为代表的大城市已经进入真正的存量房市场。
二是经济和货币周期逆转。过去18年，中国房地产的周期和中国经济高增长的周期重叠发挥效应，中国处在一个前所未有的货币化加速的过程中，货币化导致的一个结果就是房价的快速上涨和泡沫的累积。很多国家都是如此，但是，这个周期在终结。
三是人口周期的逆转。中国已经基本告别了过去的人口红利，不久的将来，中国人口绝对下降的转折点会到来，80后和90后两个最大的婴儿潮引发的住房井喷需求正在终结，未来中国的住房需求将远低于开发商炒作的数量。
四是国际资本流入的逆转。随着中国经济高增长周期的终结，国际资本减缓流入中国。
房地产逻辑剧烈变化
这四大变局意味着，不管今年是否出台严厉的房地产调控政策，房地产的逻辑都已经出现了剧烈的变化。在这种情况下，对于市场可能出现的突发巨变必须要有心理准备。况且，在这种情况下，房地产市场迎来了真正真正真正的“史上最严”的调控。而且，各种手段无所不用其极，除了限购限贷限卖限离限价，更重要的是，今年3月份以来的调控风暴的目的已经变得非常简单粗暴：那就是，不准涨！
我曾经指出，在所有的举措里，除了限购这种常规性的武器，更可怕的是另外两个：一是通过政策窗口限制房贷。在3月份央行发出通知的时候，我就指出，限制房贷是最可怕的，因为这等于把水流给切断了；二是限卖，限卖等于让市场停滞。一个高温的市场，不怕慢慢降温，最怕突然冷冻。因为市场的情绪都处在高度恐慌的状态，一旦交易停滞，导致的踩踏效应是很可怕的。
而且，对于很多藐视市场调控的行为，我一再提醒，要认真研究历次调控的效果。其实，中国的每一次调控都是很有效果的，每一次调控以后市场都会出现调整，但中国房地产调控最大的问题是调控政策坚持不住。一旦市场出现真正的调整，政府就会立即放松调控，甚至政策会立即来一个180度的大转弯，从打压到刺激，导致市场报复性反弹，最终给市场造成的感觉是调控根本没用。
在本次调控逐渐严厉之时，我不断强调，调控肯定有效，降温是必然的，但仍然有一些人坚守什么“有生之年看不到房价下降”、“京沪永远涨”这些陈词滥调。过去对了，不等于以后对，这是个简单的常识。况且面对的是如此不理性的调控，气急败坏的调控，讲究政治正确的调控。记住：没有什么调控不了的价格，只要看是否真的调。我为什么说这次肯定“变天”，是因为这次调的目的就是不让再涨了，膨胀的房地产泡沫已经让我们嗅到了脆裂的声音。高层不断要求金融稳定，这些信号解读起来并不复杂，千万不要在这个高点多博弈。
就包括一线城市在内的去年的热点城市而言，市场已经降温是肯定的。但媒体现在开始报道说什么北京出现了“10%”的降幅，那是胡说，甚至说二手房70%的业主选择降价，这更是自我安慰。热点城市，特别是北京的情况是：疯涨停止了，观望出现了，价格有谈的余地了，但绝大多数的楼盘并没有出现实质性的降价，买卖双方都开始观望而已。但是，媒体为什么这么热衷报道降价呢？这是他们热衷报道涨价是一个道理，背后都是希望影响政策。每一次调控见效的时候，媒体开始喊降价，其实是一种苦肉计，暗示调控已经见效，不要再加码。这是一种屡屡在中国房地产市场出现的策略而已。
我认为价格的明显松动应该在6月份之后。整个下半年，房地产市场的画风将完全逆转，为这一轮始于2015年“3.30”的大疯狂划上句号，房地产政策也将再次面临是否松动的尴尬。至于这几天被热炒的长效机制，等下一篇文章我再分析。
马光远：是谁炮制了中国房地产惊世骇俗的泡沫？
为什么要盖房子，盖房子为什么，为什么要买房子，这些几乎不是问题的问题，因为房地产政策过于“经济化”和功利化而成了中国社会和中国经济的大问题。
房地产这个行业扭曲的关键，就是忘记了房子是一个民生问题，是经济发展最基本的伦理问题，而不是创造“GDP”的问题。
这两天，郑永年先生一篇《房地产存巨大泡沫，已经绑架了中国经济的文章》被很多媒体转载。我看了一下文章的内容，应该是郑永年先生很多年前写的文章。但多年前的文章，在今天仍然被很多媒体转载，说明文章的内容没有过时。
郑永年先生在文章中认为，中国的房地产泡沫值得警惕。“到底是什么原因造成了中国房地产这种荒谬的局面呢？”，郑永年先生指出，大家对这个问题的讨论已经“转向了土地供应市场”。关于土地推升房价的问题，郑永年先生的观点和我的基本一致。“就土地而言，长期以来，存在寡头式垄断，限制土地的供应量。同时，现有制度也阻碍着竞争性土地供应市场的形成，由此提高了土地价格，为了消化高价土地，发展商就抬高房价。这似乎很合乎经济逻辑。”
但是，我认为郑永年先生文章最大的价值不在于站在经济学的角度来讨论房地产泡沫问题。在他看来，仅仅靠经济学家，仅仅靠供求关系已经无法解释目前中国房地产市场的状况。在他看来，房地产市场现状的形成当然有很多原因，“最大的因素莫过于发展房地产市场的主导思想的严重失误。简单地说，因为把房地产视为经济政策，其GDP功能（对经济增长的贡献）被凸现出来，而其社会功能（社会成员对住房的需求和人们的‘空间权’）就被忽视。”因此，在他看来，中国房地产的真正问题是房地产被政府视为经济增长的重要工具。
坦率而言，郑永年先生的这个观点并不新颖，但是，他站在一个非经济学家的立场，站在人文关怀和居民基本居住权的角度看待房地产的泡沫问题，诠释“房子是住的，不是炒的”，还是很有价值和意义的。的确，中国房地产的根本问题是“灵魂”出了问题。从房子的基本价值而言，盖房子就是为了解决居住问题，而不是经济发展问题。但是，长期以来，房地产作为中国的支柱产业，在稳增长和地方政府创收方面发挥了独特的作用，以至于形成了对房地产的过度的依赖。每一次经济下行，房地产都首当其冲，成为对冲经济下行风险的首要工具。同时，土地出让金也逐渐成为地方政府收入的主要来源，很多地方，土地出让收入占财政收入的比重超过了50%。
对土地财政和房地产的过度依赖，一方面导致房地产行业的种种乱象；同时，随着房价的上涨，房子也逐渐脱离了居住的基本功能，成为资产配置的主要工具。在这种思维下，中国房地产承担了过多的脱离房子基本功能的“任务”，使得中国的房地产政策越来越偏离主题。为什么要盖房子，盖房子为什么，为什么要买房子，这些几乎不是问题的问题，因为房地产政策过于“经济化”和功利化而成了中国社会和中国经济的大问题。当房子偏离了“居住”的主题，房地产就会走上歪路。
因此，要解决房地产的泡沫问题，既要从经济学的角度探讨供求关系中的环节，更要从基本的民生角度，看待这个产业的基本出发点，回到房地产真正的“初心”。房地产这个行业扭曲的关键，就是忘记了房子是一个民生问题，是经济发展最基本的伦理问题，而不是创造“GDP”的问题。要解决中国房地产的问题，必须从政策的出发点入手。而房地产政策从“经济政策”回归到“民生政策”，是制度重构的前提和基础。只有房子不再成为稳增长的工具和地方政府创收的手段，房地产市场才有可能真正地健康发展，房子才有可能回归居住。
因此，郑永年先生提出的在房地产政策中要“警惕GDP主义”，无疑说到了中国房地产的要害。
GDP主义盛行，有关方面就很难推出有效的房地产发展政策。因为房地产的唯一目标是“钱”，而非社会大多数成员的需要，所以房地产市场呈现出过度的开放性和投机性。在剥夺了大多数社会成员的居住权的同时，各地的房地产不仅向国内的“炒房团”开放，而且更向国际资本开放。
正因为房地产成为了利益的工具，所以不管采取多么严厉的政策，都无法解决房地产泡沫问题。根子出了问题，在枝叶上面涂抹药水，不可能真正治病。
当前对房地产采取的各种严厉的调控也许会见效，但是，如果不改初衷，仍然把房地产视为经济增长的工具，把维护高房价视为稳定经济所必需，这样的政策是不可能持续的。只有放弃拿居民的“居住权”来追求GDP，房地产的政策才会真正长效，而且真正见效。众所周知，我为什么对现在的短期调控长期不看好，是因为一旦调控开始见效，房价开始调整，政府肯定立即放松调控。因为，骨子里，房子不是住的，也不是炒的，而是经济增长的工具而已。
免责声明：此文来自功夫财经，版权归原作者所有！感谢原作者的辛勤创作，如涉及版权，请联系贝爷（love202love202）删除，谢谢！
扫描关注我们
为你提供上海最新楼盘信息
end
by 贝爷推荐
贝爷房地产研习社全国群加满500人，贝爷房地产研习社上海群加满250人，扫描下图或加贝爷微信（love202love202）拉进群，备注：上海。