逆天！七宝商办地楼板价破2.5万！溢价率170%！为啥这么牛？

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5月24日下午，上海闵行区七宝拍出1宗商办地块，最终，经过13家企业111轮竞价，华发股份以总价22.3亿获得闵行区闵行新城MHPO-0103单元七宝生态商务区18-01（A、B）地块。溢价率170%，楼面价2.5717万/平方米。

该地块位于闵行区七宝，出让面积2.2万平方米，容积率3.9，建筑面积8.7万平方米，总起价8.3亿元，楼面起价9520元/平方米。

本次共吸引13家房企参与现场竞价，全长持续一个多小时，111轮的竞价时间，再次掀起了上海土拍市场热潮。

从该地块所处区域来看，已经趋于成熟，在大虹桥辐射范围内。此外，吴中路商圈也在积极建设中。该地块位于大虹桥和吴中路商圈中间位置，不仅可以享受辐射利好，也可以填补小范围内的商办项目空缺。而且地块本身离轨道交通10号线航中路站不远，交通便利度上加分不少。

周边在售商办项目：七宝宝龙城，35000元/㎡起，万科虹桥云，45000元/㎡起。

值得注意的是，由于该商用地块是在上海公布土地出让新规后的首次土拍，因此特别强调，“办公用地不得建设公寓式办公。商业地块未经约定不得建设公寓式酒店”，杜绝建设商住房。

此外，“受让人或其关联方（凡与该受让人有直接或者间接参股、控股、投资关系的法人或其他组织），5年内不得参加闵行区土地出让活动，并将相关违约行为上网公示，不得享受闵行区各项产业扶持政策”，种种限制性条件意味对企业项目运营提出相当高要求。

定位文化装配产业 竣工一年内验收

根据出让文件显示：

办公用地：功能业态上要围绕七宝生态商务区国际、文化、创意、传媒产业总体定位，以高科技文化装备产业集聚为目标，建成集文化装备企业总部集聚、文化装备展示交易、技术研发集成、成果娱乐体验功能为一体的集聚地。

商业用地：功能业态上要引入与办公入驻企业相适应的特色展售小店，文创餐厅、连锁便利店等。

近期，上海强力展开了商业办公项目的清理和整顿工作。对于已批未建、在建未售、已售未交付入住、已交付入住四类情况进行了明确的规定。其中，出让预合同中也提到，会对商办项目的严格验收审核工作。

项目在规划竣工验收许可后一年内，由区经委联合相关部门对上述功能、业态及引入行业要求综合评估，若评估未达到要求的，不得申请销售20%部分商业、50%部分办公物业、不得办理相关转让手续。同时受让人或其关联方五年内不得参加闵行区土地出让活动。如评估达到上述要求后，方可申请销售上述20%部分商业、50%部分办公物业；可就上述非自持部分办理相关转让手续。

中原地产分析师卢文曦认为，从板块商办项目销售价格来看，七宝板块散售均价约3.5万元/平方米，而当前楼板价已经超过2.5万元/平方米，未来利润空间被压缩不少。虽说华发在上海有不少项目，也值得深耕，但现在来看，房企深耕的代价越来越高了。

为何在上海商办用地整顿力度如此之大的环境下，该地块能引得各大房企如此热烈的争抢？

交通重地

上海七宝板块，位于中心城区西南部，凭借9号线可直通核心城区，乘坐10号线6站可达虹桥枢纽，未来将开通轨交20号线（规划），距离虹桥交通枢纽5站地铁，是西上海的人口集散重地。

文化地标

七宝作为上海颇具悠久历史内涵的历史古镇，其作为西上海的文化地标，是毋庸置疑的。七宝古镇的由来最早可追溯至五代十国的时期，距今已有一千年以上的历史，通常说是“北宋遗存”下来的千年古镇。

现在的七宝古镇以七宝老街为中心，成为了集"休闲、旅游、购物"为一体的繁华街市，已然成为领衔周庄、西塘、朱家角，上海人出行水乡的第一选择。优越的地理位置，成熟的老街商业氛围，更使七宝知名度渐升。

生态地标

七宝生态商务区以“低碳”为设计理念，在空间布局上形成四条轴线：南北活力绿色主轴、吴中路宽辐绿化轴、中央景观轴以及新龙路林荫大道。公园的空间布局为大绿地、大树林、大湖泊。

在七宝生态商务区的2公里范围内，各分布了2座大型绿地公园——闵行体育公园、闵行文化公园，以及目前亚洲最大的露天水上游乐场——热带风暴。

商务地标

近几年来，西上海的城市建设绝大部分都聚焦于大虹桥，七宝作为大虹桥规划的直接受益板块，也不断地得到了功能上的完善，并且形成了自身的商业特色，与大虹桥已经形成了相辅相成、协同发展的紧密关系，“大虹桥+七宝”所构成的西部商圈必将成为未来上海双核之一!

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