重磅！太狠了，禁售70年！背后真相到底是啥？

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重磅！太狠了，禁售70年！背后真相到底是啥？

2017-06-08 暴财经 上海新楼盘资讯

正在停牌的万科，搞出了大新闻！

6月6日在佛山南海桂城平洲一宗5.51万平方米的住宅用地拍卖中，万科给出了最令竞争对手胆寒的报价：持有这块地上所有的物业，70年不出售！

据悉，这是佛山史上起拍楼面价最高的地块，达每平方米9483元。土地拍卖的规则比较少见：

在达到最高限制地价每平米15300元后，转为竞“自持面积”，起始报价为自持住宅年限10年，竞报阶梯为2%；当自持面积达到100%后，再转而竞自持年限，竞报阶梯为5年，最高为70年。

经过约一个小时的竞价，这块土地最终由万科以最高限价25.3亿元夺得，折合楼面价约每平米1.53万元，自持面积100%，自持70年。

也就是说，这块土地上建成的房子，万科一平方米都不能卖，只能自己持有。或者说，房子的禁售期高达70年！

禁售期的玩法，是今年3月厦门首创的。刚开始是2年，后来有不少城市模仿，延长到了3年。再后来，保定、珠海等城市搞出了10年禁售期。但这些玩法，跟此次佛山都没有办法相比。佛山这块地的禁售期，被开发商较劲到了70年不卖。

比狠，我只服佛山，只服万科。

我一直就很纳闷，现在A股的大股东不都想逃跑吗？证监会弄出了无数文件，一年好几轮来限制大股东减持。为什么不学学楼市呢？在IPO上搞拍卖制度，竞标制度。

比如，今年6月就200亿元的IPO名额，最多给15家企业，现在竞拍，看哪家大股东承诺不减持时间长，谁长给谁。而且这些股权不能抵押融资，不会有强制平仓的危险。

最妙的是，不用改变减持制度，让大股东自己承诺不减持。

好了，闲话少说，回到楼市。万科和佛山的狠劲，说明了什么？

第一，说明了开发商的模式在变。

由于中国楼市进入最后的白银10年，快速开发周转未必还是最好的模式。国家也在鼓励租赁，试图激活租赁市场，改变中国人的居住理念，万科这类大房企就看到了机会。

事实上，过去一段时间里，类似佛山的拍卖模式在各地均有尝试，而万科也不是第一次拿到自持地块。今年4月，万科就在广州拿过两块类似的土地，但自持面积只有一半，没有这次极端。

第二，房企洗牌会加剧，中小房企没有活路了。

大房企愿意长期持有房屋，政府又鼓励，而且为了限价越来越多采用这种方式卖地，这样会给开发商带来巨大的资金压力。万科规模大，资金充裕；形象好，在资本市场上能拿到便宜的钱。在同样条件下，中小房企就很难承受占压资金的压力，会被挤出市场。也就是说，这种新玩法，会加剧开发商的收购兼并。

第三，可能造成未来供应量短缺，推高房价。

表面上看，这种拍卖方式可以在短期抑制房价、地价。但事实上构成了开发商跟消费者抢房子的局面，将减少未来市场供应量，弄不好会刺激房价进一步上涨，除非每个城市都增加土地供应量。

70年限售真相

来源：暴财经（icaijing123）作者：暴哥

今天，有位朋友突然致信暴哥说，暴哥，暴哥，你听说没有，今天出来了70年限售！

暴哥听闻大惊！啊？竟有如此暴闻？

未久，暴哥的朋友就把看到的文章发给了暴哥。

暴哥一看！顿时，安稳下来！原来你说的是它啊！

实际上，暴哥朋友所言的70年限售是6月6日，一则土地拍卖新闻，新闻的内容是这样的：

6月6日，万科以最高限价25.3亿元，竞自持面积100%，竞自持70年夺得佛山桂城宅地，折合楼面价约1.53万元/平方米。

所谓自持指的是，开发商自己持有物业，不得转让、出售！地方有关部门对于对于处在自持期的这部分房产确权是只给开发商一张不动产证，即产权归属只能是开发商。换句话说，在自持期间，产权不能变，开发商没法卖，只能想别的法子！这个法子基本山就是出租。

70年自持期，由于和开发商获得土地使用权的时间一样，因此就更是只能租不能卖了。

说实话，这个新闻暴哥在第一时间也看到了，甚至已经下笔开始行文了，但苦于微信每日只能发一次，而6月7日，暴哥的这一次已经用了，没办法只得养精蓄锐，蓄势待发。

不知道是故弄玄虚，还是有意的博人眼球，又或者真是不知道，暴哥朋友给暴哥看的文章中，似乎有意把万科这次土地拍卖中的70年“自持”行为，暗示成是第一次。

可真相根本不是这样！

万科自持70年根本就不新鲜。早在2016年12月，万科就曾经在北京海淀区拿过两块地，100%自持，期限是70年。

自北京开了先河以后，广州、佛山、珠海等地纷纷跟进。只不过自持的期限各有不同，这要根据土地拍卖时，开发商们竞自持——报自持年限和面积，的结果而定。（上个月，华发同样在佛山拍了块地，自持期为10年）

还是说回万科，今年4月28日，万科在广州的白云和黄埔，还拿过两块70年自持期的地，不过自持的面积分别为地块面积的50%和55%。

也就说，算上这一次万科在佛山拿地，这已经是万科第五次拍得70年自持期的土地了！

自持70年，本质上已经不存在限售的问题了，因为根本就没时间售，又何来的限售之说呢？

本质上这是政府为了发展租赁房，开发商为了今后地产行业下行携手找出路的重大试水之举。完全和限售无关！

真正的问题来了，万科到底是怎么想的？为什么偏要锁死自己的卖房大计，只租不售呢？

其实长租不是不行，德国、美国都在做，而且收益率足够开发商养活自己的。

在中国，未来一线城市和热点城市的租赁需求确实也会越来越多。

优客工厂创始人毛大庆（前万科副总）提供的数据显示，北京首次购房人群平均年龄已从2013年的30岁推迟到2016年的34岁。2010年到2016年，30岁至50岁的租赁人口占比从11%上升至47%。

随着我国一线城市房价的攀高，我国租房人口占比在全国层面将超过30%，一线城市会超过40%，未来个别城市甚至将会有超过50%的人租房居住。从现实的人口流动出发，租赁行为将主要发生在北上广深等一线城市。

有欧美国家的经验不假，租赁市场有需求也不假，然而在中国，大家可能都知道，以目前的土地拍卖价格，后期只靠房屋出租回本，恐怕得以几十年计。

而以开发商们宝贵的现金流来说，为土地一次性拿出这么多钱，后续几十年才能陆续见到现钱，这个过程也太漫长了，完全不能符合当下开发商尽快回笼资金的夙愿。

总的来说就是不经济！

2017年全球主要城市租金收益，绿色代表高收益，红色代表低收益（中国主要城市的颜色是最红的）

不过，既然万科已经是第五次自持了，想必万科已经有化解租金窘境的办法了。

然而现实是，或许暴哥太乐观了，万科可能自己还没想好，怎么玩转自持土地。

据观点地产新媒体，五宗自持地块万科已合计付出约170亿的代价，这令市场及同行惊诧，但万科方面却称“有风险，我们也会去努力争取”。

此前，万科高级副总裁谭华杰在接受媒体采访时还曾谈到，假如万科通过住宅用地拿地盖房子出租，租金回报率大概只有3%，如果加上税收20%，最终的租金收益率只有2.4%，这显然不可行。

从万科方面的回应上，我们能够看到，万科目前实际上是摸着石头过河，走一步看一步，出于摸索之中。

而如果万科可以摸索出一条路，帮助开发商，在调控收紧，且房地产行业不断下行的背景下，找到明确、清晰、可持续的盈利模式或者经营模式，那么，不仅短期来说有助于缓解土地拍卖市场上开发商的疯狂，给楼市进一步降温；长期来说，对国家大力提倡租赁房建设也会有十分积极的意义，当然，这也会令万科再次站在房地产行业未来发展模式的桥头堡上，傲视群雄！

说了半天废话，好像暴哥写本文的目的成了祝万科好运尔。要是真以这个抒情般的评述结尾，估计读者朋友们要有想法了。

自持的出路

别急，下面将是暴哥本文的核心。暴哥打算写一写自持模式下，开发商可能的一些盈利模式，或者说支持开发商把自持模式走下去的动能。

先说一条已经被证伪，暂时行不通的路。

当初，万科在北京拿两块自持住宅地的时候，曾经想过，通过众筹模式，把项目拆分成参与众筹的企业可以接受的份额。由参与众筹的企业出资支持万科开发，后期这些企业还要向作为物业管理和配套项目的运营费用。

这种模式下，万科可以提早收回现金，并化解风险；而参与众筹的企业则可以享受较低的出租价格，以及万科的高质量配套服务。

然而，4月14日，北京市住建委下发了一个文件，让众筹模式戛然而止。

文件的内容是这样的：北京市住建委要求开发商自持商品房持有年限与土地出让年限一致，且最长租期不得超过10年、不得以租代售。

因为无法转移所有权，也就是房屋的产权，所以参与众筹的企业需要获得长期租约才可以享受与出价对等的房屋权益。而文件中规定，租期不得超过10年、不得以租代售，这就等于把众筹参与方的参与可能性打消掉了！

众筹模式走不通，该怎么办呢？

1、未来模式——REITs

目前大家讨论最多的是REITs模式。

REITs的中文全称是房地产信托投资基金，是一种针对房地产的资产证券化手段。简单来说，就是通过把房地产这种看得见摸得到的实体，设计成对应的金融产品，通过出售金融产品这种方式来帮助开发商提早回收流动性，满足开发商对于现金流的要求。

金融产品的流行性都是比较高的，尤其相对于房地产这种流动性较低的资产更是这样，所以如果走这条路线，还能加速开发商得到开发进度和回款速度，帮助开发商更快的从事地产开发。

美国最大的地产公司，西蒙地产，就是利用REITs，一方面快速建设高质量的商业地产，一方面加速并购中小地产公司最大规模，从而迅速成为美国地产业的翘楚。

不过，西蒙地产公司的模式主要用商业地产，也就是说万达或许更加适合。对于万科和其他地产公司来说，如果在住宅领域克隆这种模式还有待商榷。

而且，这里还有一个问题，因为所有权是无法转移的，且我国目前类REITs金融产品才刚刚起步，所以在设计金融产品的时候，必须得做到所有权和收益权的分离。（这还得看金融监管当局的一些规章制度而定）

这种模式下，据亿翰智库的分析，可以让开发商快速获取现金流，进行其他项目开发：

研究总监张化东表示，开发商可以通过资产证券化的方式，将租赁项目打包成金融产品，以获取高额的现金流，进行其它项目的开发。“按照租赁协议可以算出未来现金流，有稳定现金流都是可以资产证券化的，租金一个亿打包成10亿规模的金融产品，年化回报率就是10%。”

当然，REITs还有一个副作用，就是会加速大鱼吃小鱼的趋势，加速行业集中度！正像，玺盟地产公司做大做强一样，房地产行业的并购潮说不定就要来了！

2、抵押融资

目前对于自持房的抵押，还没有明确的规定，分割抵押肯定是不行，但作为一个整体向银行抵押贷款未来或许是可以的。而且抵押的时候，应该是按照地产价值或者说房产价值进行评估，而非以租赁回归现金流计算。

如若这样，从现金流的角度看，其实和REITs结果类似，但从风险的角度来说，风险并没有分散开，仍然在开发商和银行中。

3、税收减免

前两种可以用开发模式来形容，后续的这些可能就是一些零散的好处，帮助开发商自持业务的推进。

首先是税收减免。

对于租赁市场，目前在政策上市有很大倾斜的。

比如广州曾发文说，

对个人出租住房的，由按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税；对个人出租住房月收入不超过3万元的，2017年底之前可按规定享受免征增值税政策，对个人出租住房所得，减半征收个人所得税；对一般纳税人出租在实施营改增试点前取得的不动产，允许选择适用简易计税办法，按照5%的征收率计算缴纳增值税。对个人承租住房的租金支出，结合个人所得税改革，统筹研究有关费用扣除问题。

成都也说：

为了鼓励住房租赁消费，将给予税收优惠政策。对包括房屋租赁企业在内的一般纳税人出租在2016年4月30日前取得的不动产，可以选择简易计税方法，按照5%征收率减按1.5%计算缴纳增值税。对个人出租住房的，由按照5%征收率减按1.5%计算缴纳增值税。其他个人出租住房月租金收入不超过3万元的，在2017年12月31日之前可按照规定享受免征增值税政策。

不难发现，这些鼓励租赁政策主要的对象都是个人。

暴哥以为，如果把开发商看做是一个租赁的独立个体，在结合国家目前对于租赁市场的政策倾斜，那么很可能未来也会出台更多的鼓励开发商从事租赁项目建设的优惠性措施，收税减免是最有可能的。

税收减免别看不能直接增加收入，但是减掉的成本，对于目前收益率越来越低的开发商来说，着实不是一笔小数！

4、隐性收益

开发商举债融资靠的是信用。信用的建立当然主要是靠业绩的支撑，靠现金流的稳健。然而，其实，信用并不是没有一个硬性的标准，尤其对于我们国内的信用来说更是这样。

万科响应政府的号召，主动试水长租市场，其实就已经为万科在政府层面的信用，以及国有银行心目中的地位加分了。那么，或许万科可以借助于其在自持地产方面建立起来的威望，进一步获得更多来自于国有银行的授信和地方政府在其他方面的支持。

另外，其实自持住房除了可以在出租上面做文章，还可以在配套教育、医疗等高附加值产业上做文章。

尾评

最后暴哥想说，从万科入股链家，到积极的探索长租市场，其实万科已经在用自己的实际态度为房地产行业的未来做了一个重要的注脚！

未来，可以预见，随着金融行业进一步变革和完善，随着90后年轻人对于住房认知的变化，随着一线城市高楼价负面作用的日益凸显，房地产行业重要的发展方向将是金融化、租赁化、服务化。

此前大包大揽，粗放型的跑马圈地现象，将会越来越少。不能及时搭乘地产行业变局列车的从业者很可能将会被逐渐淘汰出市场。从某种意义上，万科们为了续自己的命，正在革地产行业的命。

希望，未来真正受益的，会是我们千千万万的普通老百姓！