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任泽平:房价2019年会报复性上涨,这轮调控将在2018年下半年结束!

2017-07-03 亿客舒 上海新楼盘资讯



来源: 亿客舒


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任泽平:房价调控,地方政府比谁都着急,明年下半年调控就会结束



近日,在“2017年财富管理与资产配置高峰内部论坛”上,首席经济学家任泽平做了场20分钟的演讲。


虽然仅仅只有20分钟,但由于是闭门会议,来的又都是自家的核心客户,所以该说的不该说的,统统奉上,可谓是干货满满。


对于大家最关心的房地产问题,任博也给出了自己的结论:想买房的人不用着急,只要土地财政没改变,在调控的尾期,地方政府比谁都着急,这轮调控会在明年下半年结束。我担心房价会在19年再次迎来报复性上涨。


任博表示,目前PPI(工业品出厂价)持续下滑,预估会在明年上半年变成负数,企业生存压力大,继续维持这么高的市场利率不现实,货币政策将会逐渐宽松。


未来,我们的监管政策和货币政策将完全分化,监管政策一定是金融去杠杆,不达目的绝不罢休;货币政策更多的是盯宏观的基本面。


随着时间的推移,明年下半年,地方政府会非常着急,而中央又有稳增长的压力,一旦限购限贷放开,房价可能在19年会迎来一次报复性上涨。


09年,12年,15-16年三次稳增长刺激经济都是这样,曾经15年房价5万的时候,我说要翻一番,很多人觉得房价太高不可能,结果大家都看到了。


不得不说,任博的这番推断真的是大胆,在中央调房价的当下,笃定18年下半年调控会结束,而且19年房价会爆发性上涨,这不是啪啪打脸吗?


2



我们的监管政策和货币政策将完全分化



那任博的这番闭门推断可信吗?


要知道我们已经大不如前,09年我们可以刺激经济稳增长;12年也可以这样干;甚至15-16年还可以来一轮。


但这样刺激经济的后遗症大家也是有目共睹,要刺激经济就得放水,而不管你怎么严防死守,最后都通通流到了房地产。


相比于08年,经济一年比一年困难,但北京的核心地段房价已经上涨了10倍。


如今的高房价已经到了天怒人怨的地步,再涨是不是触碰了红线。


其次,在以往的几次放水中,我们从来没有出现这么被动的局面,“全球央行”美联储处在加息缩表周期中。


如果别人收缩咱放水,务必对外汇造成非常大的压力,确实没有以往几次那么容易。


既然有这么多困难,是不是我们18年下半年就不会刺激经济了呢?


每个时期都有每个时期的主线,我们看看当下政府最重要的是什么?


这周,周小川在一行三会上的讲话已经说得很明白了:“全球金融危机的经验告诉我们,要防范金融危机首先要保证金融机构的健康性。对那些高杠杆、低资本、不良贷款等等现象零宽容。”


也就是说,相较于实体经济的死活,政府最在意的还是保金融。


这其实是个信号,第一,说明政府不希望房价大跌,第二,金融和经济早就融为一体,政府也不希望企业大量烂账。


不然就变成什么样呢?


不知道大家玩过《植物大战僵尸》的无尽版没,你越是救金融,结果烂账越多,越难救。


这肯定不是政策的目的,肯定不是美联储还没咋地,咱就自己先把自己给玩完,对吧。


所以,任博才笃定,我们的货币政策会宽松,而且我们的监管政策和货币政策将完全分化,监管政策一定是金融去杠杆,不达目的绝不罢休;货币政策更多的是盯宏观的基本面。

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音乐不息,跳舞不止!房价长线将一直上涨



那18年下半年我们真的会放开限购,房价会在19年迎来报复性上涨吗?


我先说下我的结论,由于一些深层次永远无法改变的原因,我们的房价会99%的概率像美国一样持续上涨。


至于有人说长效机制可能会出,房产税可以改变?


其实房产税和土地财政没有太大的区别,一个是希望卖地赚税收,一个是从每套房子里抽税。


一个希望地卖得越贵越好,一个希望大家持有的房子越多越好。


要让大家持有更多的房子,除了刚需就必须有更多的投资需求,就得让买房的人有赚头。


而房产税是真金白银的每月交钱,不可能收的太高,但即使收到2%,和每年的货币贬值比起来,确实是不值一提。


最终的结果就是,一部分不太殷实的买房需求减少,房价短期会下跌一些,长期从45度角上涨变成了28度角上涨。


房子将成为真正很难逾越的鸿沟,虽然我们向富人征了税,但也加速了阶级固化。


至于18年下半年会不会放开调控,那就要看是不是只有房地产才能拉动我们的经济,靠其它行不行。


但放不放开调控有什么意义呢?只要是刺激经济,不要说资金外溢到房地产,即使严防死守,也会偷渡过来。


只能说从08年之后的这一轮又一轮的房价暴涨,就是经济萎靡,央妈续命的必然结果。


虽然它不合常理,也不知道还能荒唐多久,但这就是最小阻力路径。


音乐不息,跳舞不止!




任泽平观点:


对房地产的看法。


大家知道在2015年,我们在市场率先提出“一线房价翻一倍”,16年下半年又提出“1516看深圳,1718看北京”。坦率地讲我认为市场流行的观点大部分都是错的,什么现金为王、卖房炒股?我们的货币一直在超发,过去这一年多,北京上海深圳房价翻了一倍,随便一个房子涨个500、1000万,有多少人一辈子能挣1000万?什么叫现金为王?我问你为什么很多人动不动就讲现金为王?这是一个坑。卖房炒股,据说败家的第二名就是卖房炒股。过去的这一段时间大家对房地产的讨论非常多,但是坦率地讲,我最近很少发表对房地产的看法,我认为大部分的观点都是以情绪来替代逻辑,很多十万加以上的微信文章除了宣泄情绪没有任何有信息量的客观分析。我们出了二十几期的房地产周期研究,我本人研究了16年的宏观,研究了10年的房地产,我们最近计划出一本书叫《房地产周期研究》,对这些似是而非的问题进行系统全面深入的研究。尽快建立人地挂钩、大都市圈战略等长效机制是关键,什么叫长效机制?关键是供地、房产税和确立大都市圈战略。



房地产投资超预期。这个问题争议比较大。大部分人在去年底对2017年房地产市场很悲观,大部分对房地产投资的预测是负增长,极端的预测是-5%到-7%,我们是2%-3%,我们比市场的预测高七八个点,我们还专门出了一篇报告,《为什么我们对2017年的房地产不悲观?》。近期我们还上调了对房地产投资的预测,预计2017年房地产投资增长4%-5%,上半年6%以上。事实上,1-2月房地产投资增长8.9%,去年是6.9%,前年是1%,而且近期土地购置和新开工还在回升。为什么我们对房地产投资的预测比市场乐观?主要是一二三四线库存去化充分和长达两年多的房地产市场繁荣使得开发商现金流十分充裕。除了一线,二三四线城市库存去化也很充分,尤其是大都市圈周边的三四线城市,2017、2018年开发商有补库存的需求。更重要的是,如果说一线没地,二三四线城市可是有地的,一线占房地产投资的12%,二线占35%,三四线占53%,房地产投资的大头在三四线城市,如果三四线城市库存去化充分,房地产投资不可能差。更重要的是,房地产是周期之母,房地产投资占整个中国固定资产投资的23%,房地产链上的相关投资占40%左右,你会看到只要房地产下滑中国经济下滑,房地产企稳中国经济企稳,房地产起来中国经济起来,基本就是这样的逻辑。

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