万科联手中国财团790亿人民币收购普洛斯！亚洲第一并购背后的逻辑是……

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7月14日中午，亚洲最大的现代物流设施提供商普洛斯（GLP）公布与中国财团进行每股3.38新加坡元的收购交易，估值约为160亿新元，合约人民币790亿，这是迄今为止亚洲发生的最大一起并购交易。

7月14日中午，新加坡上市公司普洛斯公布中国财团116亿美元，合约790亿人民币，成功收购亚洲最大的现代物流设施提供商普洛斯。

7月14日下午，万科A公告称，停牌系参与私有化普洛斯，停牌时间预计不超过2个交易日。

万科企业于港交所公告称，短暂停牌以刊发内幕消息。该内幕消息有关本公司与普洛斯公司现任首席执行官梅志明全资持有的主体厚朴，高瓴资本以及中银集团投资有限公司，以对普洛斯公司股份每股3.38新加坡元的报价，共同参与普洛斯公司潜在的私有化。

公告指出，中国财团包括五方面：万科集团占股21.4%、厚朴投资占股21.3%、高瓴资本占股21.2%、普洛斯管理层占股21.2%、中银集团投资有限公司占股15%，收购后，普洛斯将随后退市。

新加坡政府投资公司称，支持普洛斯的私有化交易。

兴业证券研报显示，作为现代化物流地产界毫无争议的霸主，普洛斯在其2003年入主中国后，仅10年的时 间内便由14万平方米地产起家，增长百倍至1500万平的物业资产，即使将前十名其他企业拥有的土地份额全部加起来，也不及其三分之二，而各 大物流、电商、高端制造业也争先欲成为其客户。

易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，此类并购有三个特点。第一是交易规模大，此前融创并购项目规模相对大，但现在万科参与此类并购，从标的来看也属于较大的一种，当然对于类似并购主要是从联合并购的角度出发的。

第二是并购本身或由普洛斯主导，既配合了其私有化的模式，也说明其在物流地产方面的成本开始增加，尤其是类似以前此类企业在中国市场拿地，成本非常低，但这两年物流和产业用地的成本也开始上升。

第三是并购本身对万科等带来了很多投资的机会，万科本身在物流地产方面也有较为明显的动作，类似的并购也有助于新万科的新投资模式出现。

普洛斯是中国最大物流供应商

对于普洛斯，大部分人或许并不熟知。普洛斯于2010年10月18日在新加坡上市，是继1993年新加坡电信上市后新加坡集资最多的招股上市。业务遍及中国、日本、美国和巴西，管理价值近400亿美元的物流资产，是全球最大的物流地产商和物流公司之一。

普洛斯于2003年进入中国市场，第一站是位于上海。不过一开始，其在中国发展并未达到预期，于是将目光转向了二级市场，收购了乐购整套配送设施并在上海取得西北物流园的开发权，并与苏州工业园区的苏州物流园区签订了开发协议，以入股形式进行工业物流园区的开发及建设。终于在 2004 年拿下了 14 万平方米的工业物流设施及土地，成功踏出了第一步。

凭借着强大跨国企业背景和大企业客户资源，仅 4 个月后苏州工业园的物流设施租用率便从 55%猛增至 92.8%。其中客户不乏阿迪达斯、三星、诺基亚、三井和欧莱雅这样的国际顶级企业。

打响了苏州园区的第一枪后，普洛斯在中国发展顺风顺水。从环渤海、长三角、珠三角、到内陆几大城市，全都布满了公司的物流园区。至 2008 年，仅用了5 年时间，公司在全国19 个城市建立起了50多个物流园区。

普洛斯2016 年年报显示，公司实现了 7.77 亿美元的收入，同比增长 10%;并实现 7.19 亿美元的归属母公司净利润，同比增长 48%。另外，公司在中国区总资产为 122 亿美元，总开发面积达 2670 万平方米，其中建成面积为 1490 万平方米，在建面积 1170 万平方米，并另外包括 1210 万平方米的土地储备。

兴业证券研报指出，普洛斯在中国成功的秘诀是，公司分工明确、高效合理的三大闭环战略业务模式。进入市场早，被客户认可度高，拥有先发、垄断的政府及土地资源优势。另外，公司还通过出让股权、邀请认购旗下基金份额、甚至投资入股的形式积极与中国各方政企资源有关的资本力量结盟，以持续保持现存的土地资源优势。以较低拿地成本进行商业地产循环开发，利润存在再次增值空间。

万科物流地产积极扩大版图

早就今年6月，据路透社报道，有知情人士透露，万科正在洽商加入一个由厚朴投资管理公司和高瓴资本领军的财团，竞购新加坡上市公司普洛斯。

万科2014年以来围绕“城市配套服务商”定位已拓展了商业、物流地产、长租公寓、教育、养老等新业务。自2015年6月与黑石集团成立物流企业以来，万科一直在扩大仓储业务。和黑石的合作，被业内认为是效仿普洛斯的“地产+基金”的模式。目前万科已在北京、上海、广州、杭州、武汉、成都等一线城市及核心二线城市布点。

根据2016年年报，万科在去年购买了10个物流物业项目，计划建筑面积约99.1万平方米。截至2016年底，万科物流地产已获取了18个项目，总建面约147万平方米。据万科方面透露，今年计划再增加150万平方米。

万科方面对中国房地产报记者表示，“与普洛斯如成功联姻，将产生强大的业务协同效应。万科极强的开发建设经验及资源优势，能与普洛斯高效的物流仓储网络及卓越的管理能力将形成优势互补。另一方面，双方在客户资源方面可形成协同。万科整合印力之后的商业平台聚集了丰富的客户资源，未来有机会将其导入物流仓储的客户群当中；普洛斯的客户以第三方物流公司、制造业企业、零售及电商企业等为主，也有机会与万科商业开展更多合作。”

事实上，目前我国物流仓储供给结构不均衡现象明显，存量总供给不足且高端仓占比较低，供需缺口巨大。

另外从供给格局上看，我国物流仓储设施的供应主体以外资为主，前十大供应商中有6个外资供应商，分别为普洛斯、嘉民、安博、丰树、维龙及盖世里，合计市场份额占比高达79.1%。而内资供应商仅有宇培、宝湾、易商及新进入的平安，合计市场份额仅为20.8%。

广发证券研报指出，我国整体物流绩效偏低，2008 年金融危机后，整个社会对于降本、提效的诉求逐步增强，带动高标仓储需求快速增长，但供给端看，我国未来物流地产是地产细分子行业中需求和供给关系最为健康的板块。

此外，在整体供不应求的状态下，我国物流仓储设施的空置率较低，并且租金水平逐年呈现稳定增长。从投资回报率来看，高标物流仓储设施的收益率明显高于其他商业类地产，目前我国一线城市物流地产收益率在 6.5%~7%。较高的收益率是物流地产近几年逐步受到资本关注的本质原因，

对于物流地产的巨大发展前景，不仅仅是万科参与收购了普洛斯。中投集团也将以122.5亿欧元的价格收购黑石集团欧洲物流地产公司Logicor。而中投集团也在去年11月就发起了联合收购普洛斯的事宜。

广发证券指出，国内资金资产配置的新变化体现在经济增速下台阶，整体资产投资回报率趋势性下行的背景下，尤其是一些期限较长、成本较低的资金逐步加大风险-收益率折中资产的配置。未来随着内资开发商实力增强，对物流地产项目开发运营经验逐渐积累，凭借自身的本土化优势，预计未来内资物流地产商的份额有望提升。

楼市调整倒逼房企加速转型

同策咨询研究部总监张宏伟认为，每一次楼市深度调整期，比如2011年、2014年都成为房企“闭门思过”谋求转型的转折点，2017-2018年的楼市调整期也不例外，房企也在思考楼市下半场该怎么走。对于2017-2018年来讲，由于“五限”政策、土地竞拍环节现房销售、自持面积增加、部分热点城市类住宅（商改住）整改等因素，导致“高周转”成为伪命题，促使行业发展模式不得不加速向“自持+运营”进一步转变。比如融创，通过并购万达的项目群实现“自持+运营”进一步转变。对于万科来讲也一样，也正在寻求转型之路，比如此前万科收购印力集团布局商业的地产。

同时，从未来大趋势来看，虽然今年万科有可能通过加速销售或并购达到6000亿左右的销售规模，但是，房地产行业的市场容量一年也就10万亿左右，如果未来2年出现2-3家万亿的房企，再有20家左右的千亿房企，那么，市场格局也就会在未来3-5年洗牌定局。这对于规模化的龙头房企来讲，洗牌定局之后房企规模已经没有优势，更重要的是转型之路怎么样走？

对于大型房企来讲，从开发商到运营商的转变已经开始布局，笔者认为，外延式扩张显然要比内生式扩张来得快，并且也避免走很多弯路，也节省了自身探索带来的成本，或许，在养老地产、产业地产、物流地产等“地产+X产业”领域的转型，并购或合作在未来对于大型品牌房企来讲更为重要。而对于万科并购印力集团、普洛斯集团来看，显然也是通过并购这样的道路加速布局运营类业务。预计在宏观经济转型期，房地产市场低迷期，万科仍然会利用好这个并购的“窗口期”通过外延式扩张实现转型。

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