海南海景住宅成“绝响”！四县市永久叫停“外销房”！

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转自：财经韬略（ID：tttmoney8）；作者：韬略哥

海南楼市，最大的变局来了！

今天（9月29日）上午，海南省政府官方网站公布了《海南省人民政府关于进一步深化“两个暂停”政策促进房地产业平稳健康发展的意见》“琼府〔2017〕76号文”。（点击本页面左下角的“阅读原文”可以查看）

这份文件，堪称海南房地产发展的“基本法”，值得我们高度关注。下面，让我们看一下最大的“新闻点”：

1、四县市将永久停止“外销房地产项目”

永久停止五指山市和保亭、琼中、白沙三个县（见下图）开发新建外销房地产项目，因为这四个市县被定位为“中部生态核心区”。

上图：海南岛本岛地图。

文件还明确：鼓励市县特别是四个中部生态核心区市县通过依法调整土地用途，引导已供应的存量商品住宅用地用于发展旅游、文化、教育、医疗、养生、商业等经营性房地产，促进房地产业转型发展。对因规划调整等因素，不能继续用于商品住宅开发的存量商品住宅用地，市县政府可以通过依法收回土地使用权、置换、延长动工开发期限、安排临时使用等方式处置。

2、各地区房地产均有定位

文件说：对北部“海澄文”一体化综合经济圈、南部“大三亚”旅游经济圈、东西部中心城市和人口规模较大的市县，以及资源条件好、配套设施完善、房地产开发结构优、商品住宅品质高、市场运行平稳、库存去化期短的市县，给予适当倾斜和支持。

上述地区房地产行业的具体定位是：

北部“海（口）、澄（迈）文（昌）”一体化综合经济圈，综合发展居住、旅游、商业、办公、会展等各类房地产；

南部“大三亚”旅游经济圈（指三亚、陵水、乐东等），重点发展与旅游、文体、健康、医疗、养生结合的房地产；

东部地区（琼海、万宁等），适度发展以旅游、会展、医疗、养生为特色的房地产；

西部地区（东方、昌江、儋州、临高等），适度发展产业配套与旅游度假相结合的房地产。

3、重申了“两个暂停”的政策

所谓“两个暂停”，是海南省2016年2月提出的房地产“去库存”政策，具体含义是：

对商品住宅库存消化期超过全省平均水平的市县，暂停办理新增商品住宅（含酒店式公寓）及产权式酒店用地审批（包括农用地转用及土地征收审批、土地供应审批、已供应的非商品住宅用地改为商品住宅用地审批、商品住宅用地容积率提高审批），暂停新建商品住宅项目规划报建审批。

4、控制“商品住宅”在房地产开发中的比重

由于海南岛是季节性很强的旅游胜地，商品住宅比重过高，往往带来房屋的空置和低使用率，不利于当地经济发展。因此，海南的房地产政策跟其他地方不同，提出：

逐步降低商品住宅在房地产开发中的比重，积极发展租赁型住房、度假型酒店、健康养生社区等各类经营性地产；鼓励发展分时度假、在线租赁、房屋分享等各类共享型住房产品；配套发展商业、办公及各类公共服务设施类地产。促进房地产业与产业园区、旅游度假、文化体育、教育科技、医疗健康、商务会展等融合发展，实现从单一产业向产业融合的转变。

结合美丽乡村建设，大力发展民宿经济，依托特色资源开发具有当地风情、民俗文化特色的民宿客栈、休闲驿站、小型精品酒店等，引导更多“候鸟型”岛外居民到美丽乡村和民宿休闲度假。

严禁以发展其他产业，建设产业园区、特色小镇、美丽乡村等各种名义变相开发商品住宅。美丽乡村严禁批准新建商品住宅，特色小镇原则上不得批准新建商品住宅。严禁以产权式酒店的名义变相开发商品住宅，自本意见施行之日起，停止产权式酒店项目规划报建审批。

5、严格管控房价

文件提出：严格执行商品住宅价格备案管理。已达到预售条件的新建商品住宅项目，须按照相关规定到当地物价部门进行预售价格备案后，方可核发预售许可证。

严格按“一房一价”进行价格备案，房地产开发企业不得在标价之外加收任何未标明的费用。取得预售许可证的项目，不得擅自提高预售价格。对超出备案价格、擅自提价的，依照有关规定采取责令限期整改、暂停网签、停发后期预售许可证等行政管理措施。

6、一线海景住宅或成“绝响”

文件规定：海岸带可开发的一线土地、新批填海土地严禁用于开发商品住宅。

这意味着，以后海南将不允许出现“一线海景住宅”，但用于旅游项目的房屋不再禁止之列。此举是防止“海岸线私有化”，是正确的。

7、严控“小户型商品住宅”

这种提法，可能让很多人瞠目结舌。因为在内地绝大多数城市，都在鼓励建设更多的住宅，尤其是中小户型的住宅。但是海南要控制！

为什么？因为海南非常特殊，是中国一流的旅游胜地。控制“小户型商品住宅”，不是不欢迎中低收入者来海南，而是防止低端人口大量涌入、长期滞留，最终改变海南的特质，降低竞争力。

8、大幅提升对建筑外观的要求，拒绝全玻璃幕墙建筑

由于海南的旅游定位，所以对建筑物的要求非常高。文件提出：加强建筑风貌设计，鼓励开发外形美观、风貌与周边环境契合的房地产产品，打造独具海南特色的建筑景观。严格把关房地产项目的容积率、绿地率、密度、高度、体量、色彩、建筑风格等，加强对建筑物外立面规划管控，原则上不再审批全玻璃幕墙建筑项目。

“原则上不再审批全玻璃幕墙建筑项目”，也是海南的独创。近年来，玻璃幕墙在中国城市建筑中大量应用。它的好处是，让建筑更加时尚、光鲜，但负面作用也很明显：一是光污染严重，二是造价高、维护成本高，三是在台风盛行的地区存在安全隐患。

总之，海南新出台的这份文件，将对全省楼市产生重大影响。

第一，让住宅变得更加稀缺，尤其是一线海景住宅、小户型的住宅；

第二，政府对楼市的管控进一步加强，尤其是供应量、价格、房屋功能等。

对于海南楼市，此前我们的团队有过专门的分析（点击查看）。认为季节性非常强，资产化特征明显。最大的利空，将是房地产税的开征。我们认为，如果海南不能免征房地产税的话，未来房屋将有一轮漫长的熊市，或者长期横盘。

如果海南能争取“免征房地产税”，则未来可以长期看好。而且海南楼市还有一个大利好，这就是跨海大桥。如果建成跨海大桥，则香港、深圳、广州的居民，可以自驾车一天抵达海口、三亚，将对楼市产生显著的正面影响。

从目前看，海南的人口增长、资金增长的中心在海口，而不是三亚。整体而言，海南的经济总量偏小，常住人口偏少，房屋主要靠外地人的“浪漫投资”、“激情消费”支撑。

东南亚同样品质的海滨旅游胜地（比如印尼、泰国等地），其房价、物价相对于海南已经有了明显的优势，这将对海南相关价格产生抑制作用。

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