观点：上海买房只选市中心，对还是错？

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本文选自公众号“地产Y教授”，作者原标题为《住在上海的最大风险：买房只懂得选市中心！》

“一片空地，那叫投资；配套都有了，那叫追涨；社区成熟了，那叫接盘。”这是一个在国庆期间被热转的段子。那些买房只考虑市中心的死脑筋们，成了中介最喜欢嘲讽的对象。

的确，他们今年的购房观念已经不合时宜，而且客观造成了自己家庭财富的“大缩水”，妨碍了他们共同致富的脚步。

因为就在他们死守着非内环不买的观念不变时，上海的城市中心却四面开花，眼见已经开始向外郊环，甚至临近外省市的郊区挺进。客观造成了郊区房价比市区涨得更快、更高。曾经内环内一套房子可以换四套甚至五套郊区同面积住宅，而如今可能只能换两到三套。

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国庆期间，上海姑爷罗康瑞旗下的瑞安房地产发布公告，集团拟出售拥有五角场创智天地的Bright Power及悦涛49%股权。

这并不是罗康瑞第一次卖掉上海市中心的物业。过去一两年，他还相继将新天地企业一号二号楼以66亿人民币出售予香港领汇房地产基金，企业三号楼则交于李锦记和万科。2014年，瑞安还把新天地朗庭酒店卖给了鹰君集团。

很多人都说，罗康瑞缺钱，所以才卖了创智天地。但教授觉得，更重要的原因是上海市中心的楼价已经见顶，未来的上涨空间不大。

莱坊在9月初的时候，曾经发布了一个关于北外滩写字楼市场报告。这个报告里提到了一些上海主要商务区，比如陆家嘴、淮海中路、徐家汇、长风之类商务区的租金数据。租金最高的陆家嘴，截至今年一季度的租金是12.5元/平米/天，其次是南京西路，租金是11.6元/平米/天。仅就租金而言，这个数据和五年前相比，几乎没有什么变化。

根据同策2012年的一份写字楼报告，早在2012年，陆家嘴的环球金融中心、国金中心就已经达到14元/平米/天，金茂也已经达到12元/平米/天，平均租金就已经超过12元了。同样，南京西路的租金在2012年时就已经突破了11元/平米/天。而类似淮海中路的租金在5年前也已经达到10元/平米/天以上的水平。

换句话说，主要核心商务区最近五年时间租金基本没有上涨过。

相比之下，中环甚至外环外的租金涨幅却极度凶猛。以大虹桥板块为例，核心区的写字楼租金去年还只有3.5元/平米，但到了今年一季度已经达到了7.5元/平米。

另一个案例则是长风板块。5年前，这一板块的写字楼大部分都只有2.5元/平米/天，少部分楼宇达到3.8元/平米/天已是高价。但今年一季度，这一地区甲级写字楼的租金已经达到7.1元/平米/天。

写字楼租金的走势，影响到了这些区域的房价。五年前，一套内环内核心区的住宅，足以换5套大虹桥徐泾地区的住宅。但现在能换到两套就已经算不错了。

这恐怕是罗康瑞甩卖市中心房产的真实原因：因为这些房子涨不动了。

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有人说，教授，你的说法太业余了吧！写字楼租金上涨，怎么可能会抬高周边的住宅价格。而且罗康瑞卖的是写字楼、酒店和创业园。你说，市中心的写字楼涨不动，我信！但你说，市中心的房子以后也会涨不动，你要拿出足够的证据证明，否则就是胡扯。

为了自证观点，教授想展示第二件证据。这个证据就是戴德梁行公布的二季度报告。报告说，人民广场、南京西路、淮海路、徐家汇超过10年楼龄的写字楼正面临客户流失，空置率在不断提高。类似美敦力、飞利浦这样的优质客户都在往外搬。

戴德梁行说，今年前三季度的外围的写字楼租赁面积高达54万平方米，是市中心的1.6倍，其中金融、生产制造业合计占比达5成。

另外，资金也在向外围转移。戴德梁行说，前三季度，被大规模整体收购的都是外围区域的写字楼，比如闵行区“七宝宝龙广场”、大虹桥板块“虹桥绿谷广场”、大宁板块“绿地星光耀广场”、浦东世博板块“环球都会广场”等。

钱和人（工作岗位）都转移去了外围，市政府又大力地在嘉定、青浦、奉贤等郊区大郊规模建造三甲医院和名校分校，郊区的升值能力自然而然就远超市中心，那是动动脚趾头都能想到的。

不仅如此，上海郊区在吸引企业、人以及其他各种配套资源上，还给出了更多让人动心的奶酪。教授有个朋友说，在上海很多郊区注册公司，都能享受巨额的财稅补贴。有的地方，甚至可以享受总缴纳税收的20%甚至更高。

另外在经营政策上，也比市区灵活。比如，奉贤新近出台政策，允许进口的化妆品备案后直接销售。而原来化妆品的销售，是需要经过层层审批，才可以卖的。这就有机会让中国的时尚和世界同步。全球最畅销的化妆品，也可以被快速引入到中国。这就对化妆品类的企业非常有吸引力。

这样的案例比比皆是，政府的更多优惠政策，以及相对市区低廉的房租、工资，还有不逊色的商业、地铁、教育、医疗等配套，把人和企业牢牢钉在了郊区，这就为郊区的房价最终赶上甚至超过上海市区创造了可能。

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其实，把商业中心往郊区方向搬，全世界都是这样干的。任泽平在预测中国人口迁移未来趋势时，曾经拿美国作为案例进行研究，结果发现1950年后，美国的大都市人口就开始往郊区迁移，商业、企业随之迁移去了郊区。直到2008年之后，人们才又开始往市区搬。

在中国，这样的用意，也更符合高层平衡发展不同地区、不同城市的愿望。

如果翻看去年出台的长三角城市群发展规划，会发现一个有趣的现象。几个人口千万以上的城市，比如上海、苏州、杭州是控制人口的。但它们的周围却是鼓励人口增长的。比如上海附近的嘉兴，人口要比2014年增长51%。

新的人口来自哪里？

明眼人一看就知道了，那就是从上海离开的企业和员工带来的人口红利。除了嘉兴，无锡、常州、湖州、南通、宁波……这些上海周边的城市，几乎个个都有人口大跃进的规划。

这些城市新增的总人口加起来，也要将近千万，等于一个苏州的城市规模。

而要服务这些地方的人口，光靠当地的自有资源是不够的。这也就是为什么上海在去年修正版的新一轮规划里，除了保留苏州、南通、宁波、嘉兴这些上海的都市圈外，还把上海的四个城市副中心——莘庄、大虹桥、宝山、川沙四个地方设立城市副中心的真正原因。

这些城市副中心不仅仅是满足上海人的消费和就业，也是要满足周边的昆山、太仓、嘉善、舟山这些城市居民的消费、就业、就学和医疗的。

未来趋势总结：

1、大量的人口会随着企业搬到外环乃至外郊环，郊区和市区的房价差将被进一步缩小。

2、上海周边的卫星城市，尤其是临近上海只有30分钟车程的卫星城市，将会大量涌入人口。

3、上海郊区的商业中心，不仅仅有本地客流光顾，还会有临近省市的客流光顾。同时，在经营成本方面更有优势，企业更容易经营获利。因此，商铺、写字楼的租金和售价有机会比市区涨得更快。

4、在限制人口之后，狭义的上海虽然人口不再有增长空间。但广义的大上海都市圈将有接近千万的人口净流入，依然会是全国的楼市重镇。

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本文选自公众号“孙不熟”，作者原标题为《孙不熟：CBD的房子为什么不值得买？》

有个朋友最近一直看珠江新城的房子，他问我要不要买，毕竟都是10万＋的价格，他担心成为最后一波接盘侠。

我告诉他，珠江新城目前是城市价值的制高点，美女如云、风景如画、配套顶级，你如果把这里的房子视为高档次的消费品，我支持你买，但如果视为投资品，我认为应该果断摈弃。

朋友不解，说我写过一些CBD的文章，从中感受到了CBD的辉煌，这种地方为什么就不适合投资了？

我又告诉他，消费和投资是两种完全不同的逻辑，消费的逻辑是买到好东西，这一点CBD肯定符合条件，但投资的逻辑是简单粗暴的，只看“价值是否被低估”，如果你认为被低估，哪怕是一坨屎也可以买，如果你认为被高估，就是拥有范冰冰和林志玲的美貌，也不能要。

以珠江新城为例，这个区域分为东区、中区、西区三个细分板块，东区容积率低、绿化好、户型大，算是比较典型的富人区，但是中区和西区，是以高密度中小户型为主，这么高的容积率、这么小的房子应该是设计给屌丝住的，但标价却是豪宅的级别，属于严重的错配，属于价值高估。

当然，你可能会说地段，那我告诉你地段其实没那么值钱——从珠江新城往南、往北或者往东，只要坐10到20分钟分钟地铁，就能买到1/2甚至1/3的价格，你还会认为那个地段有多值钱？

好吧，此处允许有争议，我们站在另一个高度地来聊一聊CBD。

CBD的价值在于它是一座城市的门户区域，一个企业只要把总部放在CBD，就能获得最大的流量保障，包括人才流、信息流、资金流等等。通俗地说，在CBD办公，可以更好地展示品牌、更好地招聘人才、更好地谈生意！

门户区域一定是垄断且稀缺的，所以，CBD的房价和租金往往都是一座城市最高的。

但我们知道，互联网行业曾经有个高大上的业态，叫做门户网站，现在已经没有多少人上这类网站了，00后网民可能都没听说过“四大门户”这个曾经牛逼哄哄的概念，因为移动互联网出现之后，门户网站很快没落了！取而代之的是什么？微信公众号与今日头条。

二者为什么能干掉门户网站？这个跟人们获取信息的逻辑发生变化有很大关系。在门户网站时代，人们获取信息的逻辑是“给什么看什么”，在公众号与今日头条的时代，这个逻辑转变为“我想看什么你就给什么”。前者是假定所有人的需求和口味一样，然后提供一个统一的流量入口就够了，后者是假定每个人的需求不同，然后提供无限个精细化与个性化的流量入口。

在此意义上，公众号的流量入口就是“吸引你”的博主，今日头条的流量入口是“懂你”的机器人，它们都比门户网站的小编更懂得你的需求。

很明显，在移动互联网时代，人们已经不需要一个统一的超级流量入口，需要的是那些个性化、精细化、独特化的像毛细血管一样的流量入口，甚至每个人都可以掌握一条专注于自己的流量入口。

流量入口，变得不那么值钱，或者说正在去中心化，乃至碎片化，这是互联网行业正在发生的变化。

城市的道理也一样，CBD之所以出现，是因为城市需要一个超级的流量入口，这样可以最大化地提升品牌展示、信息获取、商务交流的效率。超级的流量入口一定是垄断而稀缺的，一定会带来超高的营商成本，只有利润足够高的企业才能够在CBD生存。所以，CBD也常常被认为是一座城市先进生产力的代表。

然而，我们又看到这样一些有趣的现象：北京的互联网巨头们去后厂村路了，阿里巴巴去西溪湿地了，微信总部要去琶洲了，腾讯总部要去后海了，华为终端部门去松山湖了——这些企业都是各自城市先进生产力的代表，但是他们都不在CBD！

在北京、深圳、杭州这样的城市，CBD区域早已不能独领风骚了，中关村、望京、后厂村路等“外围区”在人才吸引力、工资收入、房价等多个指标上已经完全不输朝阳CBD。在深圳，南山科技园是一个比福田CBD更有存在感的地方，现在连坪山、沙井这样的偏远郊区在房价上已经直追中心区的罗湖了。在杭州，阿里巴巴入驻的未来科技城，拥有比CBD区域更强的人才吸引力。

我有个做地产的朋友，他的观点更为激进，他认为CBD这种地方，未来就是给皮包公司入驻的。第一等牛逼的企业，政府一般会给他们批地，盖自己的楼办公，比如阿里、微信、思科、华为，以及北京的那些互联网巨头，都享受到了这个待遇。第二等牛逼的企业，也基本上具备较好的品牌知名度和信息展示渠道，没有必要花那么高的溢价去CBD办公。

这个道理其实也很好理解，想想看，阿里巴巴、微信、华为为什么不需要到CBD办公，因为在移动互联网时代，真正牛逼的企业可以自建流量，就是去城中村办公，各方人才与资本也会趋之若鹜，不需要靠CBD来展示自我。反而是那些皮包公司，实在没有实力自建流量，只能到CBD蹭流量。

当CBD不再代表先进生产力的时候，它就会从巅峰回到平地，从虚荣回归平淡。现在，CBD的房子还是非常好的消费品，但作为投资品，它的价值是被高估的。

这是高力国际统计的上海购物中心商铺租金变动情况，最近几年是原地踏步，没涨！

商办物业虽不能直接等同于住宅，但皮之不存毛将焉附？商办物业比住宅更能反映一个片区真实的区域价值，当一个区域的商办物业已经升至乏力时，表面这个区域的发展潜力已经见顶，其住宅的价值是不可能持续上涨的。对了，李嘉诚、潘石屹、罗康瑞等大佬已经在抛售上海市中心的写字楼，其他城市还会远吗？

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