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欧神内部讲话曝光:北京可以到25万每平!你觉得上海呢?

2017-11-13 贝爷 上海新楼盘资讯 上海新楼盘资讯


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1.您今天提出娃本位,请问指的质量还是数量,普通家庭应该如何选择。


欧:从经济学的术语来说,就是边际效应提升很慢。什么意思,就是说比如我养大一个孩子,我花了300万在同一个孩子身上,我追求质量,结果是什么?就是投资回报率非常非常低,就是我哪怕堆了再多的钱,质量并不能有巨大的改善。所以,我觉得是数量重要。(全场笑,掌声)


2.娃本位可以理解为养儿防老吗?有些人认为养儿防老不道德,您赞同吗?


欧:当初铅笔社有篇文章,我看了很愤怒,写了一篇文章反驳。小孩子一定是负资产的,我在小孩身上花掉的所有的钱,肯定是赚不回来的,我从来没指望ta将来可以养我,肯定是净投入的。孩子不是手段,孩子就是目的。只要我能有十个八个孩子活下来了,我不需要他们回报我的。这是基于宏观的利益,如果你追求个人的利益,你不生孩子就好了。(全场掌声)


3.您认为对一座城市来讲,最重要的竞争力是什么?有什么角度可以让我们做出最清晰简单的判断?


欧:对于一座城市来说,首先有一个基本的人口规模。比方说一个城市三十万人口,它就像一个两三岁的孩子,没有成年,死亡几率很大。只要一座城市超过三十万人,那么它最主要的竞争力就是——自由,就是管制越少越好,按劳分配,劳有所得,有非常良好的zz文化,它一定是可以崛起的。


至于量化标准,政府gdp除以整体gdp在5%,但是绝大部分在25%,像中国是27%的样子。瑞典是60%,完蛋了。


4.京沪房价是很多小县城的数倍,请问这样的趋势会继续吗?为什么会有这样的现象?


欧:这个主要是因为土地管制,现在小城镇是人口流失的,它的土地需求是负数;大城市是人口流入的,土地需求是正数。中国是有土地管制的,指的是每年批给你多少地。对于人口流失的地方是没有意义的,但是对于人口流入的地方比如北京上海,严格控制土地供应就会导致房价上涨。


5.对不起,问个和去年一样的问题,您为什么看好重庆。


欧:你明年再问我,我还是这样回答你。你后年再问我,我还是这样回答你。你看我过去14年的预测,没有任何改变。你年年改的预测叫什么预测呢,不会改的预测才叫真预测。


6.万世不移的财富是孩子,请问应该考虑养四个孩子?


欧:没问题我支持,下一个问题。(现场笑)


7.中国的经济繁荣期还会持续多少年?判断理由是什么?


欧:朱的时候,我们的(gdp)是一个10~11%的势头,温的时候是在下降,现在李可以说是稳住了,大概在6.5%,我估计可以保持在5%左右,然后看未来的政策。


8.想在北京投资房产,您觉得北京未来还有多少成长空间?


欧:我觉得北京可以到25万每平,就是在未来的七八年还有两到三倍的涨幅。


9.为什么现金的资产质量高于蓝筹股?


欧:中国的现金质量可能要比蓝筹股高三到四倍,美国蓝筹股的话可能是一点三到一点六倍。其实有个非常好的指标,就是比如你要并购一家公司,比如惠普收康柏,那么说我是股票换股票,还是股票和部分现金,还是说全现金。你关注过去20年美国的并购案,大宗交易的时候蓝筹股会打一个几折。


10.杠杆重要还是升值幅度重要?可以加满杠杆的只有房产,可是可以翻番的产品市面上非常多。


欧:这个需要拉一个excel表,按照你期望的涨幅、时间、资金成本。


11.刚才讲到,一代人之后财富可能发生天翻地覆的变化。请问如何推出未来通货膨胀现金危险的结论?


欧:我们的现金呢是远远高于实体经济的,你拿m2除以gdp,发达国家是70%左右,中国呢是220%。你一个人600万身价,不出来消费,出来工作,在这个国民心态下面,我们的物价被压制。但是过20年,当00后10后登上历史舞台,可以预见消费倾向会极大增加。现在储蓄率是60%多,将来储蓄率下降就会通货膨胀。这里有个坏消息,对下一代来说资产可能会不那么值钱,会有很多人抛掉资产去消费,所以资产价格会下降。


12.欧大已经完成了财富的积累,可以娃本位,没有财富积累的人怎么办?(全场笑)


欧:满眼都是泪,这个娃本位我也没做到,但是你们还有机会。(全场笑)


13.刚才您提到北上可能到二十多万,如果资产价格继续上升,没有足够的收入来支撑。


欧:法国人,一周工作33小时。中国人,一周工作66小时。那么中国人的收入不是法国人的3倍,怎么合天理呀?(全场掌声)未来中国一线城市的收入肯定是英法等国的三到四倍,这样才合理。(全场掌声)


14.我非常关注房地产税,看到有些人说政府收入不足可以开征房产税,可能有些地方房价高收入低,开征后会让收入更低,我不认可,您怎么看?未来开征房产税的概率是?会不会让房价暴跌?


欧:首先你第一个问题是非常民科的。经常你会看到这个说法什么政府收入不足要开征,那么你为什么不收全款税呢?或者你收内裤税好了,你穿衬衫你收衬衫税,这样不是收的更多吗?税收是有一整套系统的,它是科学和艺术。要尽可能在少得罪民众的情况下收更多的钱,房产税不是一个好的税种,会影响民心。


15.刚才那位提到股权投资,您刚才也说想投资罗辑思维,那是不是说您认为房产投资不像以前是黄金时代了,进入了一个比如说……白银时代?


欧:我刚才说投罗辑思维是恭维罗老师的。(全场笑)


16.那就是说多种投资机会在面前,您觉得房产更好吗?


欧:这样说吧我大舅子在这儿我都不会投他(全场大笑)(注:大舅子朱啸虎)


17.欧大您提到搭建知识框架,您回顾自己的一生(全场笑),都有哪些知识框架,哪些比较满意?


欧:其实别人给我的评价是,三流的历史学家,二流的经济学家,一流的房产评论家。其实我最喜欢的是历史,最想好好学历史,但是我机会已经不大了。


18.大家知道,股票有市盈率什么的数据可以参考嘛,那房价有没有像股价那样的一个通用的具体的评价标准?


欧:其实房租房价比是一个重要的指标,但有一定的偏离性,一般是4.5%左右,其实北上的房价都被高估了,但是高估不代表不涨的。


19.我觉得一线城市已经涨到天上了,那二线城市潜力会不会大一点。


欧:房地产是种货币现象,货币一直在增发,整体的预期仍然是一个贬值的预期,只要你不是什么非常昂贵的CEO或者特别偏远的郊区基本上都可以的。


20.国内外配置比率?毕竟国外杠杆比较高。


欧:海外资产(的话)官商比较适合,但是它是不增值的。你人民币资产可能一年20%回报,海外资产可能一年就五六个点。国外你弄个两三千万保证你衣食无忧就可以了,太多了的话很亏的。


21.能不能传授下如何落实娃本位的方法……(全场大笑)因为二胎限制嘛,就和房子限购一样。


欧:你房子限购都能破,娃限生怎么不能破,这个我不能教你的…… (全场大笑)发财的最快方法呢,就是生一个儿子,然后去娶那个独生的富家女,这个是最快的发财方法。(全场大笑)


22.一年过去了,您对买重庆的战略如何评价,可否透露未来三五年您个人的计划?


欧:一年过去了,对重庆的了解更多一点,今年的视角和选择会多一点。但总体的策略没有变,依然是内环线以内,要么新盘要么老破大。至于我自己呢,我希望能从北上十几万的地方抽个三四千万出来吧在像重庆或者武汉这样的地方建仓。(全场掌声)



23.三环可能七万多,五环可能八九万,是不是现在地段不像以前那样重要了?像万柳金融街现在已经十几万,是目前市场均价两三倍,您说将来北京二十五万均价,那豪宅还会同样是两三倍吗?


欧:第一个就是,北京这个市场我觉得是一个“点”状的市场,上海说地段是个“面”,比如说这个板块里房价会差不多。北京是一个“点”状,比方说这里冒一个十几万的豪宅楼盘比如霄云路八号,它对周围的楼盘没有影响。北京是割裂的,它可能是有钱人对这个地方有兴趣就把豪宅价格拉起来,完全不在乎交通配套,所以你就忘记这个地段。


像中关村西二旗的经济是和it产业不可分割的,如果码农都上市分个几千万这块房价就要暴涨,所以你可以看一个地方有没有独角兽公司出现。我觉得北京以前太荒的地方我不是很看好,它风水轮流转的很快。


24.您能不能预测下将来宏观调控的变化?


欧:宏观调控现在是一种zz正确,还会维持好几年的时间,宏观调控必然会不断加深,那么买房子的人越来越难买到,卖房子的人也是一样。


25.地产开发商会是什么样的一个走势


欧:开发商现在很惨,(全场笑)上海出了一个周浦地王嘛,八万块,限制售价不超过六万,留给它的毛利率是0.1%。开发商是被严格管制的。但是有一些开发商可以拿到定向低息贷款,那么这些开发商就活下来了。



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