哭死！上海2016年6月后买房的多被“套”！目前1w套房子割肉抛盘！

来源：一房一万

2017年在上海买二手房的人大概率被套住了，根据我们统计2017年12月收盘价格已经跌破了2017年初初始价。

2017年上海1026个恒星指数

注：“恒星小区”是指上海每个月交易比较恒定的1026个小区，将他们的链家挂牌价及部分远郊小区的评估价汇总后做成的价格监测，称为“恒星指数”。

我又顺便看看了2016年6月的恒星指数，是43865元/平。

这一年半的时间，房价涨了16.4%

但是，然并卵

我实际上更想说，2016年6月以后入市买房的人就已经被套住了

粗粗为他们算一笔账：

因为上家都是到手价，那么当时他们买下房子的税费成本一般6-10%不等

还有各种贷款带来的持有成本，一年1.5-5%不等（根据个人贷款额度和贷款方式会有很大差别，如果用抵押贷和消费贷则偏高）

不能忘记的是还有中介费1-2%

各种税费用合计基本也超过10%了

最后：挂牌到成交，平均的议价空间要7-8%（根据链家内部数据），

综上，一年半16.4%的涨幅已包不下来

虽然明知道现在卖是个“亏”字，

但查了链家网仍有9867套住宅是不满2年就卖出来的

如果到2018年1月14日不满两年，那意味着这些房子最早是2016年1月底买的

为了让我们研究的样本最大程度接近2016年6月后购买的那批

所以只用了2017年1月后上线且不满2年的8466套房源

据统计这8466套房源现价格比2016年6月时所在小区中位数

平均涨幅只有12.4%

比整个大盘的平均涨幅16.4%还要低了4个%

（正好可以弥补不满二带来偏高的税费成本）

综上，我大概可以说他们多数是有诚意的割肉价

既然，他们有诚意，又急着买房，那为何不去那挖挖笋

请注意，我说的是去“挖”笋，即：找到可能有巨大议价空间的房源

它们要符合2个条件

1）卖者为未满2年的急售者

2）卖者购买时成本较低，存在20%以上的让利空间

符合这两条件的只能是15年底至16年开盘并刚交房的次新房

1）他们是未满2年的住宅，在目前这个行情下被业主出让，大概率属于投资急抛

2）因为当初他们买的是新房，所以只有契税成本和两年左右的贷款成本，10%以内搞定

3）而相对现在挂牌价，它们的差幅超过30%

聚焦后，我们找到了19个小区，这些次新小区有个共同特性

就是100%的挂牌房源是未满2年，一片美好的处女地

       2016年6月后如果闭着眼睛买二手房，多数已是被套了，比如赵巷的龙湖滟澜山，2016年6月80-90㎡户型中位数价格一度到达了53000元左右，（其中最高一套装修房居然挂牌价11w元），而现在同样的户型仅仅42292元/㎡，最高不过53589元/㎡。而像上图我们所列的一年半间一手转二手，又能超过20%议价空间的项目少之又少。大家有兴趣可以去找相关业主去谈谈议议。

      笋盘多数是议出来的，而不是蹦出来的。（蹦出来的要么早就被老投资客挖走了，要么是一次性付款的）

      我也希望从“不满2年”找到“可议价笋盘”这个脑洞能实实在在帮到买房的你们

      最后感慨一下：无脑买房的时代真的过去了。。。不深入比较分析思考，就不要花这个钱吧

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