【律师观点】姚友谊：正常买房遇到司法查封：“期待物权”来帮忙
【案情介绍】
2016年7月，洪某、方某夫妻两人与周某、叶某购买房屋一套，并签订《房屋买卖合同》一份。约定由出卖人将其所有的房产一套作价106万元出售给买受人，合同付款及交付房屋办理过户手续等条款。合同订立后，洪某与方某向周某和叶某交付20万元定金和65万元购房款，合计85万元。后该房屋因周某欠债被法院保全查封，洪某与方某无法正常办理房屋过户手续和支付剩余房款，合法权益遭受损失。后经法院判决确认洪某和方某签署的《房屋买卖合同》合法有效。因洪某与方某对办理房屋过户没有过错，法院进一步裁定解除查封并协助洪某与方某办理了房屋过户手续，保护了两人的合法权益。
【律师观点】
1、合法购房者享有对所购房屋的“期待物权”。虽然期待物权并未写进《物权法》，但是相关司法案例和司法解释的规定对无过错的购房者给予了特殊保护，可以排除执行措施，然后顺利办理过户手续。
2、期待物权的行使应符合法律规定。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（1）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（2）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（3）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（4）非因买受人自身原因未办理过户登记。
【律师提醒】
期待物权的行使具有条件限制，并且“物权期待权”对购房者的保护，需要经过司法程序的全面确认，并非普遍适用的标准。对不符合保护条件的购房者，无法得到支持。如果遇到类似情形，建议先向专业人士进行咨询后进行维权。
【律师简介】
自2013年执业以来，承办民商事、刑事、行政类纠纷200余件，积累了丰富的商事合同、建筑工程、公司股权、劳动纠纷、婚姻家事、继承析产、保险理赔、刑事辩护等方面的诉讼经验。
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人类必须有法律并且遵守法律，否则他们的生活将像最野蛮的兽类。
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