任志强开年首谈房价：不能讲涨不涨，但货币一定贬值

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2018必看：任志强回答房价是否会涨？北京哪里买房子最好？

1月9日晚，在北京金融街威斯汀酒店，任志强做了长达2小时的关于企业家精神的精彩演讲，并回答了关于房地产的一些问题。

提问：2018年房价会涨吗？

任志强：2018年元旦之后，关于房地产的第一个消息是合肥取消限价。青岛也开始租房可以落户，兰州也开始调整。3月份的两会还没开呢，两会开完以后肯定有变化。我现在不能再讲房价会不会涨，但我可以说，货币一定是会贬值的。

提问：租售并举，真的会改变中国老百姓的消费习惯吗？

任志强：租售并举，租的是使用权，买的是产权，这两个东西怎么能一样呢？你能随便处理租的东西吗？不能。但是我买的东西，我想卖就卖了，想装修就装修了。什么情况下才会租呢？一个是这个城市有大量的外来人口才需要租，如果说这个城市是大量的人口都走了，房子都空了，你租什么租啊？

所以租售并举，在中国大概不超过20个城市。房子越便宜的地方，越不需要租。因为还没租两天，那个钱都够买一个房子了。房子越贵的地方越需要租。按照美国前10个城市对比，需要多少租房量呢？50%。都是人口流动巨大的城市，中国现在有多少？比如说北京，大概有20%的房子用于租，但是有大约36%的人需要租房。所以北京房子不够租。所以北京原来有很多房子打隔断，一个房间隔成两个、三个房间。不过，最近这些隔断都拆了，很多人也就没地方住了。

北京市最近出台的政策，1年建10万套，5年建50万套。如果要让北京市有租房需求的人有地方住，需要大约300万套，大约需要盖30年。我们盖得出那么多房子吗？房子由谁盖？所以不靠私人住房补充和建立租赁市场，中国的租赁是解决不了问题的。

所以，第一，房子是用来住的；第二，房子不是用来炒的；第三，房子是用来投资的。如果没有第三点，租赁住房从哪儿来？没人投资的话，哪儿来的租赁住房？

提问：目前这个阶段，投资的话，买住宅房还是商民两用的？

任志强：你管他买什么房子呢，这么简单的道理还用问，操那个心干嘛？最简单一个道理我告诉你，北京正在盖新机场，你就跑机场边上买一个房子，保证你赚钱。你想吧，新机场旁边五横四纵的公路铁路高铁一大堆，新机场还没开业呢，马上建完。企业家就是要会寻找机会。

提问：我是做金融的，比较希望能够找到新的投资点，刚才您提到了房价，所以我想请问一下，未来崇礼是不是适合投资的地方呢？崇礼的房子。

任志强：我个人觉得千万别去崇礼，还没开始冬奥会呢，价格就炒得那么高了。崇礼由那么多人吗？到时候估计会跌得厉害。

提问：任老师您好，您演讲时数据很多，视野很开阔。对比之下，我们这些年轻人感觉自己像文盲，您怎么样学习或者提升自己的？

任志强：读书。我2018年到今天已经读了12本书，而今天才1月9号。你要是像我一样读书，你肯定比我强。

年轻人老喜欢把时间花在在网络上，最后得到的都是碎片化的信息，而不是系统化的知识。所以如果你能读更多的书，你就能变得更好。

谈谈房地产调控

房价为什么会涨？

供应端：土地供应已经连续几年下滑

2015年土地供应就是负的33%，很多城市土地已经出现短缺。2016年和2017年，政府的土地供应继续下滑，部分一线城市的土地连2015年的一半都不到。目前一线城市库存平均已经只有6个月左右，已经远低于12个月的安全库存标准。如果一线城市不再建房，不出6个月，市场上将没有新房库存，这样房价怎么会不涨。

当然这是最极端的情况，我们现在销售的房子和竣工的房子的比例是1:2.12。也就是平均每竣工了1套房，就卖了2.12套。这样下去房价只会越来越高，而只有趁早买房，才是最省钱的办法！

在“工资追不上房价，收入跑不赢通胀”的时代，经常听到人讲这句话：“想想就后悔，要是当初买了一套房，放到现在不得赚翻了……”原来只有趁早买房，才是最省钱的方法。

需求端：一线城市人口还将上升，但不是飙升

目前，因为土地稀缺，部分一线城市已经在限制人口，比如北京之前还提出一个“誓死守住人口2300万的底线”。并且市里给各个区还下了任务，区里就把任务分割给了管辖下的各个企业，但结果却收效甚微。

这是必然的，随着竞争的日益激烈，一线拥有更好的教育，更好的医疗，以及更好的前景，越来越多的家长不惜花费精力、金钱购置属于教育质量好的小学学区、学位房产，这样下去需求只会越来越大，房价越来越高。

地价猛涨，催高房价

大家只看到房价在飞涨，实际上地价比房价涨得更快，有报道说，十年前买下的地，至今未开发，光地价就翻了几百倍，比做开发还赚钱，又省事。地价是一年比一年高，像孙悟空翻筋斗似的。

而地价占了房地产开发成本的一半，地价上涨，房价肯定上涨。政府采用拍卖方式出让土地，也只会加速提升地价，人为把地价炒高，除非国家改变土地出让、流转形式，否则这一方式只会把地价不断推向高点。

前些年出现的土地楼面价高过房价就充分说明了问题，面粉比面包贵是很不正常的现象。一些央企介入房地产开发，因为央企有政府背景，不缺钱，导致地王频现，这一切都成了房价上涨的背后推手。

建材价格攀升，成房价幕后推手

    水泥涨价10%-15%

    电线涨价5%-10%

    木材涨价15%-30%

    塑料涨价30%，

    铝材涨价30%，

    铁涨价30%，

    纸箱涨30%，

    不锈钢爆涨40%，

    线路板也爆长30%

    运费初步涨价30%。

    新埭的土地八年涨了50倍。

    唯独人民币贬值了17%

房地产是地方财政的主要收入来源

房地产成了地方政府财政收入的主要来源，这已经是一个不争的事实，我们不说房地产对地方经济的拉动，单是房地产开发所需的土地供应，就是地方财政的支撑点。

如果缺了土地收入，地方政府的腰包就会囊中羞涩，减少了财政收入，就会影响到地方政府的行政力量、职权力量。

所以，无论中央怎么调控，地方政府自有算盘，拨打着自己的小九九，不能公开支持房地产，便在暗中支持，这也是中央调控成为“空调”的一个重要因素。