今天，王健林套现600多亿，逃离了房地产
中国基金报记者 高雯 何漪
今天，两个男人让财经圈集体懵圈。
说来也简单，不过是做了一桩买卖。
一个不过是中国首富王健林，一个不过是融创中国主席孙宏斌。
王健林，卖了。孙宏斌，买了。600亿元的世纪交易。
在资本江湖中，孙宏斌愈发像一个白衣飘飘的侠客，看谁缺钱，钱包一甩，留下一个眼神你们自己体会。
基金君从业内人士了解到，目前公司层面披露信息过少，外界的猜测也只能是猜测，此类并购案内情都是一级机密，很难获悉其中深意。
1、王健林、孙宏斌的631亿大交易
今天早间，万达商业、融创中国联合发表声明称，融创中国以631.68亿元收购了万达76间酒店、13个文旅项目91%股权。
这份协议突出了两件事儿。
第一是融创的孙老板真的有钱，孙宏斌对财新记者表示，交易涉及资金完全来自融创自有资金，截至2017年6月30日，公司账上还有900多亿元现金。
今天的有个段子很应景：
最新退出机制：种子轮、天使轮、PreA、A轮、A+轮、B轮、C轮、BAT轮、 Pre-IPO、IPO、孙宏斌轮
前阵子给了乐视贾跃亭老师150亿之后，如今又拿出600多亿，乐视危机也没有解除，贾跃亭远走美国，融创却相当的沉默。一句话解读是：有钱买万达，没钱救乐视。
二是，万达急于出手。
来看双方协议的第三条：双方同意在7月31日前签订详细协议，并尽快完成付款、资产及股权交割。
根据万达7月6日公布的、截至2017年6月30日的2017年上半年报，万达集团上半年总资产8826.4亿元，同比增加19.8％；万达商业上半年营收735亿元，其中，地产业务收入563.4亿元，同比增加11.3％，增速有所放缓。
另外，万达文化上半年收入308亿元，同比增加5.9%。万达的文化产业包括影视、主题乐园、体育产业、文化旅游等等。
万达的文化旅游项目给人印象最深刻的就是“叫板”迪士尼。2014年10月，万达宣布投资500亿建设广州万达旅游城，称就是为了和香港迪士尼竞争，而无锡的项目则是要和上海迪士尼竞争。
彼时，万达的战略目标是届时实现旅游到访人次达到2亿，旅游产业年收入超过1000亿元，超越迪士尼成为世界规模最大的旅游企业。
甚至在上海迪士尼开业之前，王健林在《鲁豫有约之大咖一日行》称，万达会让迪士尼中国在未来10到20年都无法盈利。
如此信心满满的一个战略转型方向，万达怎么舍得说卖就卖了？
尴尬的是，Disney公司2017财年第二季度财报显示，上海迪士尼已实现盈利，而万达却在开始出售文旅项目。
2、王健林为啥要卖？
《财新》在报道中称，王健林表示，转让项目能大幅降低万达商业的负债，并进一步实现轻资产化运营，这次回收资金全部用于还贷，万达商业计划今年内，清偿绝大部分银行贷款。
某私募人士对此猜测，万达出手文旅、酒店的原因之一是缓解万达的流动性问题。万达的杠杆率比较高，而出售资产或许和之前万达债遭减持有关。
6月分，万达商业的公司债遭到机构抛售，6月22日，万达商业6只在上证所有交易的公司债都出现了大幅下跌。当日晚间，万达商业发布公告称，目前公司财务状况良好，日常运营一切正常，现金流充裕，无任何偿债风险。但这并未完全打消市场对万达的猜测。
即便是要降负债，为啥一定要甩掉文旅项目呢？该人士表示，很大原因在于这些文旅项目的盈利状况并不好。
某旅游板块研究员表示，文化旅游项目属于重资产项目，前期需要投资的资金量特别大。如果说拿A股的公司做对标，可以看看华侨城的情况，但华侨城的运作模式是在各地建欢乐谷，通过欢乐谷带动周边地产项目，而欢乐谷项目的盈利占比相当小。所以，万达的众多文旅项目盈利性可能真的不容乐观。
3、融创为啥要买？
从签约现场的照片看，卖东西的一脸灿烂和买买买的不苟言笑。一买一卖之间究竟各自打的什么算盘？
最简单的问题，如果这些文旅项目在万达手里难赚钱，到了融创这里就能赚钱吗？在投资人士看来这显然很难。房地产和文旅、酒店完全是不同的东西，比如迪士尼，没人会认为迪士尼是一个房地产公司，旅游项目的运营里面有很多细致的东西。并不会因为融创接手盈利能力就很快好转。从披露的收购信息看，文旅项目收购后运营管理依然归万达，也从一方面反映融创可能现在还没有运营能力。
那么，这样一个重资产的项目，耗资这么多钱，孙宏斌为啥要买？
有投资人士猜测，孙宏斌收购乐视、又收购万达项目，可能是要降低房地产在公司业务中的比重，布局领域更加宽泛。
不过，某港股基金经理对此并不认同。在他看来，目前披露的信息太少，很难有明确的说法。但是，这个收购并不像是仓促的决定，也不像是孙宏斌从产业角度的一次战略布局。但如果公司不说清自己的想法，外界的猜测没有意义。孙宏斌是个有战略的人，融创以往的运作来看也都是有章法的，总体上每次出手都不是乱拳。但孙宏斌和融创也往往不按常理出牌。
好吧，这是不是就是传说中的有钱任性？
4、跟乐视有关系吗？
初闻融创和万达的收购消息，某私募人士不禁疑问，“难道是融创看上了万达院线，要借此整合乐视影业？”毕竟，此前融创在乐视影业的持股比例已经达到21%，且派高管入驻乐视影业，孙宏斌还担任乐视影业董事一职。且公告中还有一句，“双方同意在电影等多个领域全面展开战略合作”。
那么，孙宏斌到底是在下多大的一盘棋？
市场上也不少对此开了不少脑洞：
但是，要是脑洞这么开，那问题就更多了。
按照相关私募人士的说法，文旅、酒店和影院并没有任何相关性。乐视影业就这两年的表现来看，并不算多好的资产。假设万达接手融创手里的乐视盘子，一个最简单的逻辑，买资产进来是为了赚钱，那如果资产互换重组之后要么给乐视更多的资源，帮助乐视赚钱，要么就是让乐视帮助自己原来的业务赚钱。但目前看这两点都不具备。
况且，乐视的上市平台乐视网为创业板公司，按照现行规定不准借壳。这对于拥有庞大资产的万达来说，显然是个无用的“鸡肋”。
另有私募人士表示，想要促成乐视与万达的合作，有太多直接可靠的方式，比如由融创出让部分乐视股权给万达，或是融创自己参与万达私有化，硬要把乐视和万达文娱的资产凑在一起证券化，太麻烦也不划算。
5、王健林在“逃离”房地产？
万达集团从两年前开始提出转型，王健林多次表示“不再做地产商”的想法。
搜索一下，基金君发现王健林曾经多次说过退出地产。来看看以往的报道。
王健林表示，“万达从地产开发退出不是对中国房地产看空，主要在于两点：首先是中国房地产开发的周期性太强，这个周期性可以说全球罕见。我从事地产行业28年，再两年就30年了，被调控了十来次。中国地产好年景没有持续四五年的时候，基本上三年左右来一回调控。”
2015年的时候，这篇采访王健林提到：
我们自己对于房地产市场判断，希望在中国房地产还没有真正调整的时候，我们的库存能实现全部去化，也就是严格“去房地产化”。
无论政策再怎么刺激，二三四线城市，特别是三四线城市，都不可能有大的变化。因为土地的供应和现在的存量太大。假如不再增加供应，用3年时间去库存，中国地产才能保持进入长时间健康的状态；但是，如果不供应土地，政府的钱从哪来呢？所以只要形势好一点，政府一定又会大量推地出来，所以对中国房地产长期趋势，我认为，好赚钱的时代过去了，今后就是一个平均利润行业，而以后(七八年以后)，如果纯粹是卖房子，还有可能不如一个平均利润行业。
这笔交易反应的是对于房地产业前景，和对于杠杆的态度。
一般我们说A股交易，买卖双方都是互相道一声：傻...（文字不雅，基金君不写出来）
王健林跟孙宏斌这笔交易更是如此。
按照王健林的说法，据说这次出售后，不仅万达商业资产负债表减轻了，欠的银行贷款也基本上都能还完，整个商业模式在变轻。
也就是说，王健林的整体策略就是：去杠杆。往轻资产靠拢。
而反过来看，融创又是在干什么呢？不停买买买。现在问题来了，市值不到600亿的融创中国，据说，收购绿城、收购乐视、收购万达文旅，每个项目几百亿，这么多钱哪儿来的。更何况老孙说跟万达六百亿的交易资金全部来自融创自有资金。一个如此激进的白衣骑士，拿着自己的钱到处帮人解套，让人不得不想，这个白衣骑士的目标到底是什么？是做好事吗？
这正是孙宏斌的策略：加杠杆。
这一笔交易，反应了两个地产行业大佬对于宏观判断的截然不同。一个拼命做大资产负债表（孙），一个拼命降杠杆（王）。
6、除了王健林，潘石屹、李嘉诚也在远离地产
6月26日，SOHO中国披露公告，宣布以35.73亿元人民币整售上海虹口SOHO。
卖楼消息不到10天。7月4日，SOHO中国召开渠道沟通会时宣布启动北京光华路SOHO2、上海凌空SOHO两个项目的整售。
根据业内人士测算，预计这两个项目估值将超105亿元。这意味着，SOHO中国割肉出售物业回笼资金将超过百亿。
消息一出，市场上一片哗然。有人提出疑问：难道潘石屹要告别房地产。
面对质疑，“暂时告别不了，至少外滩SOHO和望京SOHO永远不会卖！”潘石屹同时表示，拿地建房模式已到头。
事实上，2014年以来，SOHO中国开始以整售资产的方式逐步撤出上海办公物业市场。从2014年到2016年的三年时间，潘石屹通过出售旗下业务套现236亿元。并且，在出售项目的同时，潘石屹并没有再买过一个新项目。
2014年2月，SOHO中国将位于上海的SOHO静安广场和SOHO海伦广场以52.32亿元出售给金融街控股。
2014年9月，SOHO中国已经将凌空SOHO的10.02万平方米物业出售给携程旅行网，用作其业务发展的办公室，交易金额达30.5亿元人民币。
2016年7月，SOHO中国将公司将旗下SOHO世纪广场项目整售给刘益谦旗下的国华人寿保险股份有限公司，成交总额为32.2亿元，折合单价达7.67万元/平方米。
潘石屹接受采访时表示，房地产行业“拿地—开发—销售”的这种商业模式到2017年基本就已经结束了，地价高，地产企业利润率很低，天花板已经在来的路上，甚至已经来了。SOHO中国不会再通过拿地去建房。
事实上，在潘石屹开始卖楼之前，李嘉诚家族在更早些时候开始抛售楼市频频套现。
李嘉诚家族近年来抛售楼市：
2013年8月，李嘉诚家族26亿元出售广州西城都荟广场项目。
2013年10月，李嘉诚将一年前刚刚收购的东方汇经中心OFC出售给交通银行，出售价为90亿港元。
2014年4月8日，超人李嘉诚的二儿子、小超人李泽楷宣布把位于北京三里屯的地标建筑盈科中心出售出去。他名下电讯盈科和盈大地产联合公告，项目最终以9.28亿美金（约57.5亿人民币）成交。而这楼的买家则是地产私募基金基汇资本。
2014年8月11日，李嘉诚持股7.84%的新加坡房地产基金亚腾资产管理接近完成出售上海黄浦江西岸虹口区的一幢写字楼——盛邦国际大厦。大楼总楼面面积5.69万平方米计算，交易作价约达15.4亿元，李嘉诚从此笔交易中获益近三千万。
2015年2月，长江实业旗下公司以5.2亿元人民币出售位于香港新界的商业地产物业盈晖荟，而这也是该公司11年来出售的首项资产。
2016年10月26日，长江实业地产以200亿元人民币的售价，卖掉上海陆家嘴的“世纪汇”综合体。
李嘉诚在2016年长实地产业绩报告内表示，维持对楼市不太乐观的看法，表明现时地产市场内要物色有合理回报的项目殊不容易。
明显的是，李嘉诚家族已形成统一意见。李嘉诚长子李泽钜曾在证券商分析员会议上表明态度，除了总部长江中心大楼之外，什么物业都可出售。
Chinafundnews
长按识别二维码，关注中国基金报
