一个房地产项目的诞生
这两年的房地产市场是越来越看不明白了，拿个地，不仅要竞价，还要竞自持，竞配建，千军万马之中杀出取地，感觉牛逼的不行，但盖完了难道还真的搁手里攥着啊，人家是开发大哥，又不是包租婆，总得想着法的变现啊……
作者｜言今
来源｜言今(yanjinhezhuzidounb)
提起这个话题，哥不是要说盖房子，毕竟哥不是专业的建筑民工，只是个沉迷于拼缝拉皮条的金融民工，哥最关注是一个房地产开发项目的全周期中有哪些金融机构能参与的机会，是金融金融视角里的房地产“项目”。
很多人可能觉得房地产房地产的，如果从源头上看，那一个房地产项目的诞生一定是从拿地开始的，或是从土地一级整理开始。
但哥还做过更前期的，明明是个房地产项目，结果对方华丽丽的甩出个海域使用权，卧槽，这特么什么鬼？哥见识少，但也知道海底盖房子这事儿不太可行，采光可能会有问题，而且房间防潮也不好处理，莫非是要等到沧海桑田再开工，别的不说，这久期可真特么牛逼，魄力十足。
但对方又立马打脸，说小王你说（2）笑（B）了，这个项目是要先填海，然后再盖房子。擦，这事整得就尴尬了，原来人家不是要沧海桑田，而是要精卫填海，毕竟一万年太久，只争朝夕，但哥又想到小时候学到过的乌鸦喝水的故事，这特么往海里甩那么多石头，这海水溢出来还不淹了整座城啊，这事儿咱可不能干，于是就这样把项目否了。你看，这读书到啥时候都是有用的。
既然填海造房这事不敢接，还是整点接地气的吧，先和面再烙饼，就先从土地一级整理开始撸吧。
一级整理这事绝逼费力不讨好，时间进度不好掌握，整理成本不好控制，整起来比猪八戒拱地还费劲，特别是拆迁，守着自己的安身立命之所，面对着命运转折的机会，任何人都不会甘心轻易就范。所以这事单拎出来干，基本没啥油水，风险收益很难匹配，但这事总得有人干才是，城镇化还得搞不是，都想去烙饼没人和面也不行，就只能一级的苦二级来补，于是一二级联动就应运而生。
但土地的整理、收储、是不同的流程，出让还是要按市场规则来办，收出两条线，收支两条线，导致一二级就容易脱节。大部分时候，各方协调一下，大家一般还是能达成一个默契妥协的，毕竟都在这个圈子里混，像很多地方的旧改啊，城中村改造啊都已经形成很成熟的操作流程，有相对完善的规章制度了。但是也难免有一些横插一脚的的搅局者，你吭哧吭哧刨地的时候，他就一旁冷眼旁观，待到土地洗净了煮熟了端上桌，他就突然斜刺里杀出，虎口夺食，横刀夺爱，你还说不出来啥，毕竟人家也是照章办事，你只能打掉了牙往肚子里咽。所以土地的一级整理是个资金需求量巨大，又不容易得到满足的苦差事，这个时点风险高，融资人愿意付出的成本也高，看准了一刀下去能撸到不少肉，但也很可能肉没割到刀还卡在里面拔不出来了。
地整好了，接下来就是拿地了，地是不可复制的稀缺资源，真的是不可复制，别说地了，树叶也找不到两片完全相同的啊，所以开发商卖房子的时候说的不可复制云云，也不算忽悠你，因为确实不可复制，但所有的地都特么是不可复制的啊。
大家都知道，开发商一般是十个锅八个盖的，可能其中五个盖还都是借的，所以基本上是不太可能全部拿自己钱去拿一块地的，即使先自己拿了，后面也是要融资替出去的，谁不想高杠杆博高收益呢，而且还要保持规模的不断扩张，在TOP100，TOP10露个脸啥的。
房自地始，无论如何要先把地拿下了才有后面的各种不可复制的故事，所以拿地配资才是融资需求最最紧迫的，当然了也是各条线都明令禁止的业务，但这又是一个巨大的市场，很多时候就是这样，越不让做的地方才越有机会，监管与业务之间就是个猫捉老鼠的狗血剧，从公司发展的角度，合规上你要知道他让你做什么，业务上，你要知道他不让你做什么。
所以你看监管三令五申，不能给地产公司放流贷，不能做拿地配资，但实际上你要真深究起来呢，除了真正的开发贷以外，大部分地产项目的融资又基本上都是拿地配资，名股实债啊，项目收益权啊，债权转让啊，或是找个合规成熟的项目做幌子啊，五花八门，各种姿势应有尽有，让人眼花缭乱，但如此这般东躲西藏，又导致名义用款项目和实际项目分离，增大交易风险，这也是没办法的事，毕竟拿地配资需求大，收益高，火中取栗、刀尖舔血罢了。
撸了这么半天，整得火花四溅，才终于到了房地产融资真正合规的环节，四三（25%）二，强调一下哈，我是银监体系下的蛋，思考问题都用下半身按照银监的体系来，所以才会说四三二，从纯债权的角度来讲，满足四三二这可能是最合规的了，但讽刺的是，真正的四三二项目又基本上轮不到信托，银行就包办了，但也有因为效率，信用状况、区位等原因会让信托捡个漏，但那毕竟是少数，算不得主流，成不了气候。现实就是这么吊诡，很多时候满足合规标准的项目就沦为一个壳了，被一用再用，反复融资，可以一直用到项目竣工备案。这里姑且不论这四三二的规定是否合理，是否还有存在的必要，但天天喊月月喊年年喊四三二的，最后又不是你的菜，好心酸。
房子盖起来了，得卖啊，好在有预售制度，不用等到盖完了就可以开盘了，使得开发商可以部分以项目养项目，拿预售的钱投入到在建项目中，进一步缓解资金筹措压力，但还是难以彻底满足开发商急切的资金需求，房子可以预售，未来的现金流也可以变现啊，购房尾款（含按揭款及分期付款）就拿出来说事了，各种ABS证券化，不让场内就场外，不让出表就不出表，反正先拿了钱再说，但由于交易结构的限制，主体信用占了很大的成分，所以基本上属于大玩家专享，所以大家才都削尖了脑袋在各种排名里往前挤。
项目建设完了也不一定就不需要钱了，由于一些地方备案限价政策的出台，有时候会出现一二级房产价格倒挂的奇景。先别急着惊诧，金融民工的机会又劈头盖脸的来了，你可以先做个产品把房子买下来，一手转二手，强行做旧，但这里面设计到很复杂的税收问题，再加上限售等等藩篱，项目操作起来难度很大。有人可能会觉得你们这帮搞金融的太特么扯淡了，这都是什么奇奇怪怪的姿势啊，见谅，金融是逐利的，要逐利就要迎合实体，迎合市场，如果金融服务的姿势太奇葩太诡异，那一定不只是金融的问题，肯定是别的什么地方出了问题。干这行，甩锅还能不会。
这两年的房地产市场是越来越看不明白了，拿个地，不仅要竞价，还要竞自持，竞配建，千军万马之中杀出取地，感觉牛逼的不行，但盖完了难道还真的搁手里攥着啊，人家是开发大哥，又不是包租婆，总得想着法的变现啊，再说了，压那么多资金在那也不符合好水快流，大干快上的发展策略啊，长此以往，势必影响发育啊。以租代售，股权转让啊，reits啊，活人还能让尿憋死？反正本来你买房其实也就是长租。这么多机会，看着目不暇接的，咱做金融民工的，自然不能袖手旁观，有钱的捧个钱场，没钱的就捧个人场，重在搀和嘛。
这两年的市场行情，导致了行业进入了洗牌阶段，虾被小鱼吃，小鱼被大鱼吃，大鱼最后不知道被谁网了去做水煮鱼，这就是市场，这就是人生。总有些人凭借特殊的资源禀赋拿了块好骨头，自己牙口不够又啃不动，于是，各种并购，合作开发，小股操盘，挂靠贴牌的就粗线了，大家都可以尝试着参与，跟正常个房地产开发项目原理差球不多，我就不再赘述了（主要是我饿了，不想多写了）。
房地产是个烧钱的行业，可以说，对于金融机构来说，整个房地产的产业链条中到处都是商机，只要善于钻营发现，总能掺和那么一脚两脚的。作为一名金融民工如果你能把前述业务都能成功滴做上一遍，那么恭喜你，你基本上就可以……
租得起大兴黄村的地下室了。
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