中国版逆城市化？三线城市或迎来趋势性大周期

来源：华尔街见闻（ID：wallstreetcn）

经过了前几年的“夭折”，三线躁动于今年再起。

华泰证券分析师谢皓宇认为，一线人口出现流出、三线人口则现“返乡潮”，再加上三线省市去化周期的下滑，人口外流和库存因素将发生根本性变化，预计三线城市将迎来趋势性大周期。

三线人口现“返乡潮”

在报告中，华泰谢皓宇表示，回顾2010年与2013年的两次三线躁动，二者都因三四线的人口外流和库存高企而证伪，且未有实质性变化。然而，2014年以来土地管控趋向严格，2015年过后，一线城市人口开始出现一丝“逆流”，被挤出的人口则将引发“返乡潮”：

上海人口在2015年已现流出迹象，若剔除自然人口增长的因素，2015年上海常住人口机械下降16.3万人。

截至2016年底，北京人口机械下降4.1万人，是2000年以来第一次出现人口流出。

华泰谢皓宇进一步指出，当前库存高企与人口外流的两大因素均产生变化，并在未来3-5年内出现根本变化，即库存下降和城镇化减速。

从主要逻辑来看，本次三线大周期的背后，是经济增长方式的变化，即一线城市转向效率的提升，而非人口的增加，三四线城市则通过劳动力的拉动承接更多人口：

当卡住土地供给的情况下提高经济增长，也就需要提高单位面积产出，然而由于单位面积的人口承载有限，导致要求提高劳动生产效率，也就意味着，未来一线城市会自发的清退部分低效企业和低效人员，产业结构向更高层级升级。

相反，三四线城市GDP增长依然依靠劳动生产力的释放，且依然处于第二产业为主的产业结构，所以对劳动力是有需求的。预计三四线凭借更高的GDP增速，通过劳动力拉动能够承载更多的人口，形成对一线挤出的承接，进而带动需求。

未来人口与三线房价怎么走？

从人口流向来看，当前有17个省直辖市为人口净流入状态，主要以珠三角区域、长三角区域和大北京为主，且集中在东南沿海区域。

在人口净流出的14个省直辖市中，宁夏、陕西和安徽等8个省市的城镇化率超50%，这意味着这8个省市的城镇化主要来自当地农村人口的转移，而同时城镇人口在向外转移，流向更发达的地区。而这14个省直辖市中的前五位——河南、四川、贵州、安徽和广西，城镇化率均在50%左右及以下，依然处于城镇化率的初级阶段，经济增长方式主要靠劳动生产力的释放。

有关三四线城市房价上涨的可能性，华泰谢皓宇认为，从逻辑上判断，去化50%之后，即库存周期下降到2~3年时，就能够带来三线的涨价。当前，三线省市第一类库存已经去化得“差不多了”，去化周期已经降到了6个月，接近历史低位。

看好中国三四线城市消费升级

广发证券首席宏观分析师郭磊在其报告中看好中国三四线城市的消费升级。

一是人口的再集聚。随着农村人口的继续上翻和一二线城市的农民工吸纳的下降，多项证据显示三四线人口流出放缓，人口可能处于再集聚状态。

二是收入的S曲线拐点。从海外经验规律来看，人均GDP达到3000-5000美元区间会触发消费的S曲线效应，目前这一拐点正在相当一部分三四线城市呈现。

三是一轮“地产后效应”正改变城市布局和消费习惯。近年随着三四线城市一轮住宅房地产化，后地产时代的“商业广场文化”亦得到扩展；虽然部分地区可能存在一定程度的过度开发倾向，但“地产后效应”正在广泛影响三四线城市的城内布局及居民的消费习惯。

消费升级在一二线城市可能以新技术、新产品和新商业模式为驱动；在三四线则会以渠道瓶颈的缓和和品牌化为驱动。

而如前所述，由于人口、收入和“地产后效应”的叠加，三四线的消费升级可能会颇有看点，是中国经济目前的需求端“蓝海”之一。

如果我们跳开总量，从结构来看，三四线的消费升级效应会更为明显。商超、餐饮、家电、服装、娱乐、旅游、医药、食品饮料、幼儿教育等领域均存在明确线索。

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