原创 ▎重磅！全国性商品房预售资金监管办法出台

据有关报道，全国性商品房预售资金监管办法已于近日出台。预售资金监管额度由市县级城乡建设部门根据工程造价合同等因素确定，当监管账户内资金达到监管额度后，超出额度的资金可由房企提取使用。该办法实施有利于厘清各地商品房预售资金监管责任，增强商品房预售资金使用的灵活性，可对此前部分地方预售资金监管过严的做法起到纠偏效果，对于当前深陷泥沼的房地产行业无疑是“雪中送炭”。

从政策出台背景来看，去年部分房企深陷债务危机，房地产行业进入“寒冬”。而部分城市出现了银行或法院随意关闭预售资金监管账户的做法更是雪上加霜，此举导致房企资金压力进一步增大，进而出现了很多爆雷的事件。而从后续央行、银保监会以及最高法等政策表述看，其实是要求各银行合规操作，防范各类任性“封锁”预售资金账户的操作。

此次监管办法与此前既有的各类政策相比，有如下要点值得关注：

一、对预售资金监管政策进行统一及规范化

此前国内各个城市的预售资金监管政策规定不一，部分城市制定的政策过于严苛，而部分经济不发达的城市则仍未建立相关预售资金监管制度，预售资金监管长期缺位。因此，此次管理办法的出台，对各地商品房预售资金监管政策予以统一及规范，使得各类分散的预售资金监管做法得到矫正，有助于从全国范围内做好预售资金监管的工作。

二、明确预售资金额度监管为“重点额度监管”

预售资金监管额度根据项目合同、工程造价等核定，以确保项目竣工所需资金，达到监管额度之后的剩余资金则可以由房企提取使用。相比过去的政策，该规定有一点明显的变化，过去一些城市可能在预售资金监管方面过严，进而出现了“封锁”预售资金账户的现象，导致企业此类资金到位情况非常糟糕，恶化了企业的资金状况。而现在则明确资金的拨付情况，即除了工程所需要的资金，其他都可以让房企使用。

三、明确预售资金账户基本标准

管理办法明确了预售资金监管的基本标准。对监管资金监管额度、缴纳范围、取用条件等进行了明确。各地在此基础上因城施策制定细则，有利于引导优化预售资金监管。

四、提升商品房预售资金使用的灵活性

管理办法在继续加强预售资金账户监管的同时，进一步提升了预售资金使用的灵活性。在保证监管额度内资金专款专用，保证项目顺利竣工外，超出监管额度的资金可以由房企提取自由使用。具体拨付的节点由各地的市县级城乡建设部门确定。该办法有助于缓解房企房企所面临的现金流周转压力，防止部分城市监管政策出现“一刀切”的现象，对房地产行业走出低谷化解相关风险有着一定的积极作用。

所以，此次全国统一的预售资金监管政策，具有积极意义，明确了政府、企业、金融机构等职责，对于规范各地预售资金监管的操作、确保房企资金状况更加稳健具有重要作用，也是监管层释放利好政策，向行业“吹暖风”的表现。

王劲松

华商律师事务所

高级合伙人

主要执业领域为房地产法（含城市更新、棚改）、公司法等

林明坤

华商律师事务所

律师助理

主要执业领域为房地产与建设工程

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