原创 ▎夫妻一方未经另一方同意出售共有房屋的实务问题研究

Original 易丽郭绵慧华商律师 2023-08-25

在婚姻家事案件的办理过程中，经常遇到夫妻共同所有的房屋登记在夫妻一方名下，夫妻一方在未经另一方同意的情况下，私自出售夫妻共同所有的房屋的情况。对于此种情况，夫妻一方与买受人签署的房屋买卖合同是否有效？夫妻另一方应如何维权呢？

一、夫妻一方与买受人签署的房屋买卖合同是否有效？

夫妻一方未经另一方同意，擅自出售夫妻共有房屋，属无权处分。根据我国《民法典》第597条规定：“因出卖人未取得处分权致使标的物所有权不能转移的,买受人可以解除合同并请求出卖人承担违约责任。”另外《民法典》第144条、146条、153条、154条对民事法律行为无效的情形进行了规定，从上述规定可知除出卖人与买受人在双方或一方为无民事行为能力人、双方以虚假意思表示、恶意串通、违反法律法规的强制性规定或者违背公序良俗等法律明确规定的无效情形下签署的买卖合同属于无效合同外，房屋买卖合同不因出卖人无权处分而无效，即一般情况下合同是有效的。

裁判要旨1：房屋买卖合同不因出卖人无权处分而无效

案例：孙敏、李洪营等确认合同无效纠纷案

原告孙敏诉被告李洪营、李庆确认合同无效纠纷案【案号：(2021)鲁0902民初7073号】，原告与被告李洪营于1982年4月5日登记结婚，婚后共同购买泰安市房产一处，登记在被告李洪营名下。后原告发现被告李洪营私自将房产出售给被告李庆，遂向法院提起诉讼，主张涉案房产系其与被告李洪营的夫妻共同财产，被告李洪营未经其同意擅自出售双方共同所有房屋系无权处分，要求确认两被告于2021年4月14日签订的房屋买卖合同无效。法院经审理，查明涉案房产系原告与被告李洪营婚内共同购买，登记在李洪营名下，2021年4月14日，两被告签订房屋买卖合同，约定房屋以3XX0元出售给被告李庆，现涉案房产未实际交付李庆，亦未办理产权转移手续。法院认为，涉案房产虽登记在被告李洪营名下，但根据原告提交的泰安市城区职工已购公XXX审批表、房产证书及当事人陈述，可以证实涉案房产系原告与被告李洪营的夫妻共同财产。李洪营未经原告同意出卖涉案房产属于无权处分，但该无权处分并不必然导致房屋买卖合同无效，因为李洪营签订房屋买卖合同系具有债权意义的负担行为，而非物权的处分行为，负担行为并不以负担义务者有处分权为必要。原告未能举证证实涉案房屋系法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，两被告亦认可涉案合同系其真实意思表示，涉案合同并不存在法律规定的无效事由，故对原告要求确认合同无效的诉讼请求，本院不予支持，并判决驳回原告的所有诉讼请求。

二、夫妻另一方应如何维权？

如前文所述，如夫妻一方未经另一方同意出售夫妻共同所有的房屋，一方与买受人签署的房屋买卖合同一般是有效的，但合同有效，不代表买受人能取得房屋所有权，这主要取决于买受人是否符合善意取得的要件。

根据我国《民法典》第311条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的,所有权人有权追回;除法律另有规定外,符合下列情形的,受让人取得该不动产或者动产的所有权:(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意;(二)以合理的价格转让;(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人。受让人依据前款规定取得不动产或者动产的所有权的,原所有权人有权向无处分权人请求损害赔偿。”及《民法典婚姻家庭编司法解释一》第28条规定：“ 一方未经另一方同意出售夫妻共同所有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并已办理不动产登记，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。夫妻一方擅自处分共同所有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持。”从上述规定可知，善意取得房屋的构成要件包括：（1）买受人需为善意，即买受人在取得标的物所有权时主观上不知道出让人是无权处分，如可根据受让财产的性质、受让行为是否有偿、出让人的意思能力、出让人是否结婚等来判断受让人是否知道或应当知道出让人无权转让；（2）受让人已经支付合理对价；（3）转让的房屋已经按照法律规定办理不动产登记。

如房屋买受人符合善意取得的上述三个要件，则买受人取得房屋所有权，夫妻另一方可在婚姻关系存续期间要求分割财产，也可以离婚时或离婚后向擅自处分方主张损害赔偿，要求多分割卖房款。如果房屋买受人不符合善意取得的要件，另一方可以向法院起诉追回房屋。

裁判要旨2：婚姻关系存续期间，夫妻一方未经另一方同意出售共有房屋，另一方可以向人民法院请求分割该房屋的出售款。

案例：于继民与史荣花共有纠纷案

原告于继民与被告史荣花共有纠纷案【案号：(2016)鲁02民终1564号】，原被告系夫妻关系，婚内共同购买青岛市某房屋。后原告发现被告私自转移该房屋，遂诉至法院，主张被告私自转移、变卖夫妻共同财产且一直将卖房款据为已有，侵害了其合法权益，请求判令：被告向原告返还房屋出售款47.8万元。一审法院经审理查明：原、被告于2004年登记结婚，婚后购买了涉案房屋，产权登记在被告名下。2012年12月被告以95.6万元的价格将该房屋出售给案外人孙某东，被告未提供证据证明售房前已征求过原告意见。2013年原告曾诉至法院，要求确认被告与孙晓东签订的房屋买卖合同无效，后被法院判决驳回诉求。一审法院认为：《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释(三)》第四条规定:“婚姻关系存续期间，夫妻一方请求分割共同财产的，人民法院不予支持，但有下列重大理由且不损害债权人利益的除外：（一）一方隐瞒、转移、变卖、毁损、挥霍夫妻共同财产或者伪造夫妻共同债务等严重损害夫妻共同财产利益行为的”，涉案房屋系原被告夫妻共同财产，被告在未通知原告的情况下，私自变卖该房屋并将卖房款95.6万元据为己有，损害了原告的合法权益，对原告要求分得售房款47.8万元的诉求，予以支持。一审宣判后，被告不服上诉。二审法院经审理认为：该房屋为于继民与史荣花夫妻共同财产，史荣花未经于继民同意处分该房产，且将卖房款据为己有。该行为系隐瞒、转移、变卖夫妻共同财产等严重损害夫妻共同财产利益的行为，原审判决正确，予以维持。

裁判要旨3：夫妻一方未经另一方同意出售共有房屋，在离婚分割夫妻共同财产时，对该方可以少分或不分；离婚后，另一方发现有上述行为的，可以起诉要求再次分割夫妻共同财产。

案例：乔某、肖某离婚后财产纠纷案

原告乔某诉被告肖某离婚后财产纠纷案【案号：(2019)粤0306民初25326号】，原告乔某与被告肖某于2000年4月26日登记结婚，婚后共同购买深圳市某房产，后原告发现被告私自出售该房产，遂向法院提起诉讼，主张涉案房产系其与被告的夫妻共同财产，被告肖某私自出售房产的行为系隐匿、转移夫妻共同财产，请求判令：涉案房产转让款180万元全部归原告，被告依法不分。法院经审理认为：离婚时，一方隐匿、转移、变卖、毁损夫妻共同财产，或伪造债务企图侵占另一方财产的，分割夫妻共同财产时，对隐匿、转移、变卖、毁损夫妻共同财产或伪造债务的一方，可以少分或不分。依据最高人民法院公布的指导案例所持意见，上述规定的适用不再限于离婚时，在一方起诉离婚前的婚姻存续期间，存在隐藏、转移、变卖、毁损夫妻共同财产，或伪造债务企图侵占另一方财产行为的，人民法院在分割夫妻共同财产时，可参照《婚姻法》第四十七条规定，对该行为人少分或不分。原告提交的证据未能证明“房屋买卖合同价格213万加上被告另外收取的现金180万”，本院不予采信。被告于庭审中自认涉案房屋售房“实际收益170多万元”，本院予以采信。对原告主张被告少分的请求予以支持，酌定被告支付原告该房屋售房款财产补偿款140万元。

裁判要旨4：夫妻一方未经另一方同意出售夫妻共有房屋，出售价明显低于市场价时，可以适用评估价作为房屋价值的分割标准

案例：邓桂芳与曾敏文离婚后财产纠纷案

原告邓桂芳与被告曾敏文离婚后财产纠纷再审案【案号：(2015)深中法审监民再字第34号】。原被告于1995年4月12日登记结婚，于1998年10月7日登记离婚并签订离婚协议书，财产归属约定“无”，因离婚协议对婚内财产没有进行分割，故原告提起离婚后财产纠纷，要求分割婚内共同购买的位于深圳市福田区梅林一村房产，被告提起诉讼请求，要求原告按龙岭花园房产目前市场价值向被告赔偿损失。一审、二审法院经审查查明龙岭花园房产系原被告夫妻共同财产，原告于2010年7月19日以463800元将该房屋出售。再审法院认为，一、二审根据该房产出售时的市场价值进行评估，评估价为502605元，并认定邓桂芳应补偿曾敏文房产价值的一半，即251302.5元并支付相应的利息，处理正确，再审予以确认。关于邓桂芳主张的应按该房产出售的实际价格463800元进行分割的意见，因该房产系由邓桂芳单方出售，曾敏文并未参与，对实际售房价格也不知情，故按照该房产出售时的市场评估价予以分割，更为公平合理，对邓桂芳的该项再审主张，本院不予采纳。

裁判要旨5：房屋买受人不符合善意取得要件的，夫妻另一方可以起诉追回房屋。

案例：廖某祥、黄某、廖某斐确认合同无效纠纷案

原告廖某祥与被告黄某、廖某斐确认合同无效纠纷案【案号：（2019）粤03民终11864号】，原告与被告黄某系夫妻关系，被告廖某斐系双方婚生女儿。原告发现被告黄某将夫妻共有、登记在黄某名下的房屋出售给廖某斐后诉至法院，主张黄某的转让行为系无权处分，廖某斐非善意取得涉案房屋，并请求判令：确认两被告签订的《深圳市二手房买卖合同》无效，被告廖某斐将上述房产恢复登记至黄某名下。一审法院经审理认为：黄某将诉争房产转移给廖某斐，符合家庭伦理道德，未影响廖某祥的利益，判决驳回原告诉求。原告不服上诉，二审法院经审理认为：本讼争房屋为廖某祥与黄某在夫妻婚姻关系存续期间所取得的财产，应归夫妻共同所有。夫妻对共同财产做重要处理决定，夫妻双方理应平等协商，取得一致意见。而黄某作为房屋出卖人，廖某斐作为房屋买受人和廖某祥、黄某的婚生成年子女，明知涉案房屋为廖某祥与黄某的夫妻共同所有财产，却在未征得廖某祥同意的情况下签订二手房买卖合同，以明显不合理的低价转让涉案房屋，损害了作为房屋共有人的廖某祥的利益，其行为明显存在恶意。综上，廖某祥主张黄某、廖某斐恶意串通转让廖某祥的共有财产，损害其利益，双方签订的《深圳市二手房买卖合同》依法自始无效的主张成立。廖某祥与黄某对讼争房屋拥有共同产权，处分必须经共同所有人同意，子女欲取得父母的财产，亦应基于法定事实和合法理由。一审认定有悖物权法的规定，应予纠正。判决撤销原审判决、确认涉案房屋买卖合同无效，廖某斐将登记在其名下的涉案房屋返还廖某祥、黄某，并恢复转移登记至黄某名下。

三、律师建议

实践中，房产登记在夫妻一方名下的情况很普遍，有些是基于购房名额、方便还贷等原因，有些是一方在对方不知情的情况下偷偷购置房产，并登记在自己名下，甚至登记在其他亲友名下。基于物权登记的公示效力，房屋产权的登记方完全可以私自转让，无需经过另一方的同意。加上基于夫妻彼此间的信任，大多数夫妻没有对另一方擅自处分夫妻共有财产的行为预先加以防范，往往未及时察觉到夫妻一方转移财产、被转移财产后又不懂得及时采取措施保护自己的合法权益。为尽量避免此情况的出现，并维护夫妻另一方的合法权益，我们建议：

夫妻在购房时，应尽可能以双方名义共同购买，如基于某种考虑，必须登记在一方名下，在出现夫妻感情破裂、双方分居、另一方负债等情况时，及时办理房产过户手续，将房产过户到自己名下或加上自己名字。如发现夫妻一方存在转移房产的行为，应及时制止，保留有关证据，必要时委托律师起诉，并及时采取诉讼保全措施，视具体情况要求买家返还房屋，或在婚内析产或离婚析产时，请求法院对该方少分或者不分夫妻共同财产。

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《中华人民共和国民法典》

第三百一十一条 无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的,所有权人有权追回;除法律另有规定外,符合下列情形的,受让人取得该不动产或者动产的所有权:

(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意;

(二)以合理的价格转让;

(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人。

受让人依据前款规定取得不动产或者动产的所有权的,原所有权人有权向无处分权人请求损害赔偿。

当事人善意取得其他物权的,参照适用前两款规定。

第五百九十七条　因出卖人未取得处分权致使标的物所有权不能转移的，买受人可以解除合同并请求出卖人承担违约责任。
法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。

第一千零六十六条 婚姻关系存续期间，有下列情形之一的，夫妻一方可以向人民法院请求分割共同财产：

（一）一方有隐藏、转移、变卖、毁损、挥霍夫妻共同财产或者伪造夫妻共同债务等严重损害夫妻共同财产利益的行为；

（二）一方负有法定扶养义务的人患重大疾病需要医治，另一方不同意支付相关医疗费用。