原创 ▎建筑物区分所有权模糊地带之共有或专有权属认定

在城市化进程不断加快的过程中，建筑物区分所有权逐渐成为城市居民绕不开的话题。尽管《民法典》第二百七十一条已经对业主的建筑物区分所有权进行基本界定，然而生活中，住宅小区内架空层、违规建设部分以及部分公共用途性质的空间或场所时常会引起业主与开发商就这些部分属于业主共有部分还是开发商专有部分的争议。本文就此类争议的法律适用和司法裁判案例分析、总结如下：

一、权属争议相关法律规定

除能够取得权属登记证书的建筑物主体外，对其他部分进行权属认定的相关法律法规如下：

（一）

法定业主共有

目前，法律法规对业主共有部分的规定如下：

《民法典》第二百七十四条规定，建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。

《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释（2020修正）》（以下简称“《区分所有权司法解释》”）第三条规定，除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为民法典第二编第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。

据此，对于法定明确属于业主共有部分的，目前主要有两种情况：第一种是从建筑结构区分，建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分属于业主共有；第二种是从规划用途区分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分属于业主共有。同时，该条法律也对共有部分进行了兜底设置，即其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等，属于业主共有部分。由于兜底条款的模糊性，也就为通论证争议部分属于专有部分来推翻根据兜底条款直接认定为共有部分提供了可能。

（二）

专有部分认定依据

目前，法律法规对专有部分认定的主要规定如下：

《民法典》第二百七十一条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

《区分所有权司法解释》第二条（专有部分“三性”规则：独立性、排他性、法定性）规定，建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为民法典第二编第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。

规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为前款所称的专有部分的组成部分。

如前所述，因为目前法律法规对于业主共有部分的规定比较模糊，司法实践中，存在通过专有部分“三性”规则认定为开发商专有部分的方式来推翻根据兜底规则认定为业主共有部分的案例。

综上所述，目前关于共有与专有权属认定问题的主要法律适用顺序为：首先，是否符合《民法典》第二百七十四条、《区分所有权司法解释》第三条规定的法定业主专有部分；其次，是否符合《区分所有权司法解释》第二条规定的专有部分三性规则；最后，按照《区分所有权司法解释》第三条第一款第二项的兜底规则，认定为业主共有。

二、权属争议相关司法案例

本部分通过对争议部分属于业主共有或开发商专有相关司法案例的分析，展示司法实践中权属争议的论证路径。

（一）

业主共有的案例

1.规划用途+法定业主共有=业主共有

在深圳市XX房地产开发实业有限公司与深圳市福田区XX业主委员会建筑物区分所有权纠纷一案【（2010）深中法民五终字第1133号】中，法院认为，经核查深圳市规划局直属分局建筑报建存档图纸，确认涉案的XX1号楼第二层与第三层之间设计有设备层，层高2.4米，面积为1051.11平方米。故本院采信被上诉人的主张，认可XX1号楼存在设备层。依照《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款第（一）项的规定，设备层属于建筑物的法定公用设施，应由全体业主共有。

本案法院依据深圳市规划局报建存档图纸中设计有设备层，适用《区分所有权司法解释》，在深圳市XX房地产开发实业有限公司提出该房屋并未用作设备层用途、未计入公摊面积等抗辩理由的情况下，依然认定设备层属于建筑物的法定公用设施，应由全体业主共有。这表明经主管机构备案的建筑规划用途，相对实际用途和是否按规定计入公摊，在认定法定业主共有部分的过程中具有更高的证明效力。

2.规划用途+公共面积证明+兜底规则=业主共有

在深圳福田区XXX业主委员会与深圳市XXX投资发展有限公司、郭某某建筑物区分所有权纠纷一案【（2014）深福法民三初字第947号】中，法院认为，荔林苑虽没设立邮政网点，但荔林苑首层邮政车库的规划一直没变，荔林苑的《建设工程规划许可证》《建设工程竣工测量报告》、深圳市规划国土资源委员会第一直属管理局给原告的复函、深圳市规划国土局于2001年2月作出的荔林苑《建设工程竣工测量报告》显示，首层邮车车库建筑面积为228.54平方米，属于公共面积，且登记机关从未将该部分面积登记确权给其他业主或开发商，因此荔林苑首层邮政车库应属于荔林苑全体业主共有。

本案中，法院仍然是按照规划局等主管部门出具的材料中记载的用途和复函说明，认为虽然邮政车库并非法定业主共有部分，但具有公共设施性质，且属于公共面积，并未登记确权给其他业主或开发商，按照《区分所有权司法解释》第三条第一款第二项的兜底规则，认定争议部分属于业主共有。

（二）

开发商专有的案例

1.规划用途+专有三性+合同约定（非公摊）=开发商专有

在深圳市福田区XXX花园小区业主委员会、深圳市XXX物业投资有限公司业主共有权纠纷一案【（2018）粤03民终8628号】中，法院认为，双方争议的X号楼首层显然并非建筑物的基础、承重结构等房屋的基本结构。其次，从规划用途看，X号楼首层并非全部规划用于公共通行或作为公共设施，亦存在可单独作为商业使用的功能区域。再者，从空间分布上，《建筑设计说明》关于“底层除楼梯、电梯、低压配电室、电话远端机房以及今后将部分辟为商场等用房外”“商场部分宜靠中间设置”的表述亦说明在进行规划设计时已考虑到布局合理性的问题并作出建议，在X号楼首层设置可独立使用的商业区域并不存在无法克服的客观障碍。综上，根据构造性质、规划用途及实际使用情况等三方面的分析，不能认定XX大厦X号楼首层均为法定业主共有部分。

另外，法院认为，XXX公司在与X号楼住宅业主的房屋买卖合同中，并未将X号楼首层的面积或价款进行分摊，双方的买卖合同不涉及X号楼首层面积的转让，住宅业主也并未就X号楼首层支付过对价，故依据现有证据不能证明XXX花园小区的其他业主已通过买卖合同的履行取得XX大厦X号楼首层的所有权。最终，法院认为业主证据不足，驳回其上诉请求，维持原判。

可见，本案中法院首先通过争议部分构造性质、规划用途来分析争议部分是否为法定业主共有部分；再依据专有部分“三性”规则确认争议部分是否可认定为专有部分；最后，通过业主是否对争议部分进行分摊、开发商与业主房屋买卖合同是否对争议部分权属作出约定的具体情况，辅助论证争议部分的权属。

2.规划用途+专有三性+合同约定（架空层归属）=开发商专有

苏州市XX房地产开发有限公司与沙某某、王某某等恢复原状纠纷一案【(2019)苏05民终329号】，法院认为，案涉架空层虽设计用途为非居住，但该架空层有其独立的面积，构造上具有独立性，能够明确区分，同时也具有利用上的独立性，能够排他使用，应被认定为专有部分。根据被上诉人与上诉人所签订的商品房买卖合同，双方明确该商品房所在小区的停车场、架空层、会所、各类康乐设施以及其他经营性和服务性配套设施全部归出卖方所有或者拥有使用权，该约定没有违反法律规定，是当事人真实意思表示，理应合法有效，对签订合同的当事人均具有法律约束力，作为买受方的被上诉人对该架空层所有权的归属并无异议。建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但是有相反证据证明的除外（原《物权法》第一百四十二条，现《民法典》第三百五十二条）。本案目前无证据证明架空层属于其他人，即可认定架空层归XX房产公司所有，至于架空层至今是否已取得登记与上述认定无涉，故一审法院认定案涉架空层的所有人应为XX房产公司，并无不当。

本案的案由是恢复原状纠纷，业主方与开发商互相推诿关于争议部分（火源地）的所有权，以规避由此产生的恢复原状的侵权责任，但本案的争议焦点仍为火源地是业主共有部分还是开发商专有部分。因为本案中规划用途仅表明“非居住”，无法适用法定业主共用部分的认定，法院根据本案中争议部分的实际情况，按照专有部分“三性”规则，在争议部分未经登记的情况下，认定该争议部分符合专有部分的特征，再加之业主与开发商之间的商品房买卖合同中已经明确架空层归开发商，最终认定该争议部分属于开发商专有。

3.合同约定（架空层权属）+规划材料（非公摊）+专有三性=开发商专有

曾某与海南XX房地产投资开发有限公司业主共有权纠纷一案【（2011）海中法民一终字第856号】，法院认为，首先，曾某对该架空层是否享有业主共有权。根据双方签订的《商品房买卖合同》，双方明确约定该架空层属于XX公司所有，且在海口市房产管理局房产测绘所作出的《海口市房屋建筑面积测绘报告》的《公用建筑面积分层汇总表》已载明B幢一层架空层全部面积即838.32平方米不属于分摊部分。因此，该架空层所有权应属于XX公司，而非属于业主共有。同时，至于XX公司对架空层的改建行为是否违法，该员工宿舍是否属于违章建筑，应由有关行政部门进行认定及处理，不属于本院的受案范围。

本案中法院在没有争议部分规划用途相关证据的情况下，采用房管局关于架空层不属于分摊部分的结论，并结合业主与开发商之间的商品房买卖合同对于架空层归属的约定，认定该争议部分不属于业主共有。虽然法院并未对争议部分是否可以认定为专有部分进行论证，但本案中由于XX公司将架空层改建为员工宿舍已表明该部分符合专有部分“独立性”“排他性”，只是该员工宿舍可能属于违章建筑无法满足“法定性”。这种情况下，司法裁判中业主方往往以败诉收场。

三、权属争议司法实践总结

根据前述对权属争议相关法律法规的分析，以及对法院裁判思路的梳理，可以发现：

在关于争议部分是属于共有部分还是专有部分的论证过程中，法律的适用规则如下：首先，根据建设主管部门备案材料中载明的争议部分规划用途，确定争议部分是否属于法定业主共有；其次，在没有主管部门备案材料证明争议部分规划用途或所载规划用途过于模糊的情况下，采用《区分所有权司法解释》中关于专有部分“三性”规则进行专有部分的认定；再次，在主管部门相关材料仅能证明争议部分为公共空间、已进行分摊的情况下，该争议部分适用兜底规则亦可以认定为共有部分；最后，如主管部门相关材料无法证明争议部分规划用途，但表明未进行公摊的，则需要根据开发商与业主之间的商品房买卖合同对争议部分的归属所作约定进行辅助认定。

在关于争议部分是属于共有部分还是专有部分的论证过程中，主管部门的备案材料往往成为关键证据，这是因为《中华人民共和国城乡规划法》第四十条规定，在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。在此种强监管的情况下，证据证明效力高低遵循如下规律：首先，主管部门的备案材料中含明确规划用途的，往往具有决定性的作用；其次，主管部门的备案材料中能证明是否进行分摊的，也具有较高的证明能力；最后，开发商与业主之间的商品房买卖合同中对争议部分的约定，能够成为前述两种证据的有效辅助证据。另外，商品房买卖合同中约定的开发商专有条款，可能因属于格式条款而未履行告知程序或无权处分业主共有部分，最终被法院认定无效。目前仅部分省、市存在对购房合同中非法定共有部分约定权属归属效力立法确认的情况。

在属于共有部分还是专有部分的权属争议中，往往存在争议部分未办理权属证书，甚至违规建设的情况，但是鉴于建筑行业的行政强监管特性，法院审理过程中受管辖范围限制，并不会对行政违法情况进行认定。即使法院最终认定争议部分不属于业主共有部分，业主往往会投诉至城建主管部门，而使得胜诉开发商需要另行办理权属证书，甚至受到行政处罚。

在梳理法规和案例的过程中可以发现，虽然司法实践中存在上述就争议部分属于业主共有还是开发商专有的认定规律，但各省市因土地开发情况不同、建筑规划特殊性、城建立法背景各异等因素，在立法和司法实践中也存在不同的倾向。同时，伴随着城市化加深，建筑设计创新、城市更新项目增加等导致新的建筑物区分所有权模糊地带不断出现，建筑物区分所有权模糊地带权属认定问题仍值得不断深入研究。

刘崇庆

华商律师事务所

绿蜂资本团队 律师助理

主要专业领域为证券、地产、金融、投融资法律业务

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