深圳下一个大冲式爆发区：新安！打新招商、中熙、宏发等4盘实探【见圳49期】
深圳发展，在可以预见的将来，
一路西进，
从罗湖到福田、南山，
再到前海、宝安......
迎来新的爆发点，
从前海崛起到新安复兴
从城市进化到城市更新，
势必迎来一个新的十年！
/
--编者按
01
| 深圳40年的“新与旧” |
南山大冲改造前后的面貌
大冲村改造前为科技园旁的“握手楼”，改造后成为深南大道旁的新地标、网红打卡地；成为南山区新的商业办公、文化居住的核心区域。同时原有郑氏宗祠、大王古庙、大冲石、水塘及五棵老榕树等历史文物在项目建设中得以保存，让旧村文化遗产保护与城市建设有机结合。
今天的宝安新安，也在迎来一样的蜕变
新安老城是深圳的发源地，名字源于明朝万历元年(1573年)，取“革故鼎新，去危为安”之义，这里曾是这座城市老的政治、文化中心。
这个未来被誉为“下一个大冲式爆发区”的新安板块，谈及城市更新时，更是用了“力推”一词，提出要充分挖掘土地资源潜力，通过空间资源的再配置、再优化促进产业转型升级、提升城市品质。
目前该片区的城市更新项目有：
中洲中央公园、华盛34区、中粮大悦城、中粮锦云、勤诚达22世纪、上合32区、华联27区、海雅缤纷城、招商臻府、中熙项目、尖岗以及佳兆业最近在尖岗山400万平米的旧改项目，总体更新量惊人！
目前城市更新升级正引领该片区的千年文化宝安走向复兴。
据了解，宝安主要分4个商圈：流塘路商圈、天虹商圈、25区商圈和海雅缤纷商圈，覆盖包括儿童城、大悦城、海雅缤纷城，26区、22区、西部珠宝城，雁盟酒店产业园等核心商家。
而以创业路为前海中心的发展中轴，云集了25区、26区、27区商业旗舰等9大商业综合体，将孵化近百万平米恢宏规模的商业群，构筑宝安乃至深圳最火爆的金旺角，区域将迎来新一轮的商业大浪潮！
如果说蔡屋围老区是罗湖的一次蜕变、大冲是南山的一次蜕变、那么新安老区的唤醒，正是宝安城市焕新的一次升级。
02
| 新安的“唤醒“ |
一座老城的蝶变，需要新时代的更替与唤醒。
作为深圳的发源地，新安曾是这座城市老的政治、文化的中心，打上了老城的烙印。
和罗湖一样，新安片区发展成熟，配套齐全，生活氛围浓厚。
聚焦深圳小分队，走进新安发现不一样的老城之美。
△（夏日绿荫下的平常小店，有着不一样的“人间烟火气”）
△（天虹商场人来人往，散发着悠闲的生活气息）
△（宝立方中心近在咫尺，是宝安区政府重点建设项目和文化产业的基地）
△（尖岗山前面，有很多林荫道，感受不一样的宁静）
△（宝安中学，绿荫下穿梭骑单车的孩子）
新安片区作为宝安的发源地，片区内汇聚了宝安区最好的学校、最好的医院，以及依旧繁华的25区商业区。
在配套方面，新安片区依旧有着其他片区无法匹敌的优势。教育资源上，有灵芝小学、宝民小学、宝安外国语学校、宝安中学、新安中学、新安湖小学、宝城小学等；
在医疗资源上，有深圳市第八人民医院、宝安妇幼保健院、宝安中医院等；商业购物上，有海雅缤纷城、中洲πmall、勤诚达天街、海雅百货、新一佳、人人乐等；城市交通上，有1号线、5号线、11号线；
休闲配套上：流塘公园、西乡公园、文乐公园、宝安公园、宝安体育中心、宝安区图书馆、宝安中心区青少年宫、滨海文化公园（2020年8月开园）。
作为老城区，新安很完美，确实汇集了宝安最好的学校、最好的医院，目前依旧繁华的25区商业区，还有众多政府职能部门扎堆于此。
03
| 新安的“复兴“ |
随着留仙洞总部基地、南山科技园、后海总部基地和前海中心等重量级发展区域的超强规划浮出水面。
新安绝佳的地理位置优势得以体现，宝安区政府也在谋求自身发展，加大基建投入，规划了尖岗山战略性产业聚集区。
这将为新安的复兴迎来三大利好：
前海辐射带区域利好、尖岗山战略性新兴产业集聚产业利好、新安片区旧改城市更新利好等三大重磅利好加持！
深圳的中心西移
前海崛起 新安复兴
深圳的中心西移的趋势是比较明显的，前海作为深圳新的经济贸易中心是可以预见的，新安在地理位置上与前海相距不远，能够享受到前海规划的利好，日渐繁盛。
随着前海的规划利好，不远处的新安也是日新月异，一个个地标型项目拔地而起，让老城重新焕发出生机和活力。
新安作为宝安中心区的价值将重新得到体现，焕发出新的生命力。
地铁12号直通南山
半小时前海都会生活圈
新安位于深港经济发展轴黄金走廊，是深莞惠区域一体化的重要节点，是联系粤港的桥梁、辐射内地的通道，与前海紧密相连，无缝衔接，地理位置优越。
未来来规划的12号地铁线图，灵芝站将作为12号线的换乘站，加上5号线延长线，可直接到达南山大部分核心就业区域。
12号线
自赤湾左炮台至宝安区西部海上田园，连接蛇口自贸区、南山南油、南头、宝安新安、西乡、福永以及空港新城等地区。计划将于2022年底竣工。12号线是宝安老城区轨道交通发展的一次飞跃。
15号线
15号线以前海为起点“画圈”，线路主要包围了前海，后海，南山，宝安，新安大部分地区。
20号线（南延段）
轨道20号线覆盖机场、国际会展中心以及空港新城，线路起于T4枢纽，终止于空港新城。
尖岗山战略性新兴产业集聚
产业赋能“新安”
尖岗山战略性新兴产业集聚区位于新安街道东北部，集聚区占地面积3.16平方公里，可供整备土地约71万平方米。
集聚区定位为“以商业服务、教育培训与高新技术产业为主导的综合功能片区，与宝安中心区协同发展的区域综合服务中心”。
未来将打造成为环境优美、配套齐全、高端企业聚集的新兴产业示范园区。
新安片区旧改幕布，
未来十年或将脱胎换骨
根据南方日报报道，新安街道近3年来整体列入市城市更新计划的项目数量位居宝安区第二，但总体项目用地面积均居第一。
截至2017年，新安已完成城市更新单元项目4个，用地面积43.2万公顷。已列入城市更新单元计划的项目有21个，用地面积共145.06公顷，准备申报的项目26个，用地面积94.55公顷。
很多人熟知宝安中心区片区，却不知宝安中心区隔壁的新安老城区，算得上是“隐形的豪宅区”。片区近年来不断有旧改项目启动，每年都有新盘入市，且单价在7万-8万元/平方米。
目前，新安片区待入市的项目有四个：招商臻府、宏发新领域、中熙玖玖颂阁、 尖岗山壹号花园。
04
| 新安的“居住升级“ |
新安准豪宅
招商臻府
招商臻府位于宝安区前进一路，是招商进入新安片区的首个项目。
招商臻府项目占地2.06万㎡，总建面10.67万㎡，建筑高度156.4米，楼层层数地上43层，地下3层。停车位共1182个（地下1180，地上2个），商业面积约4000㎡。总户数规划896套，车位比1:1.3其中保障房共288套，普通住宅为608套。
招商臻府不仅是招商蛇口首次进入新安，更是招商蛇口在深圳的首个“臻”系产品，品牌理念定位为 “准豪宅，诠释家庭，定义生活”，户型以刚改家庭追求的高实用率为主。
招商臻府靠近前海、宝安中心区一带，地铁上盖的交通条件，完善的休闲、医疗、教育、商业等片区的套以及产品户型打造等方方面面所集合的势能，均能给深圳奋斗者营造一个让人“心安”的家。
该项目7月中旬开放样板房，主推建筑面积118㎡4房/156㎡4+1房，带装修交房；项目预计8月开盘，具体时间待定。
大型综合体
中熙玖玖颂阁
中熙玖玖颂阁位于宝安区新安街道新安四路与建安一路交汇处东侧，与招商臻府隔路相望。
中熙玖玖颂阁项目原属宝城34-2片区城市更新，2015年被纳入城市更新单元第三批计划。
根据早期规划草案，项目整体拆除用地范围4.08万㎡，开发建设用地3.4万㎡，总建面约16.97万㎡。后被拆分为东、西片区分别实施。中熙玖玖颂阁属于西片区。项目将建涵盖住宅、办公、商业于一体的小型综合体社区。
其中，住宅建面15.3万㎡(含保障性住房3.06万㎡)，商业、办公及酒店建面0.8万㎡，公共配套设施建面0.87万㎡，另地下附设公共充电站700㎡。
项目共有5栋产品，周边暂未通地铁，距最近的5号线灵芝站需步行2公里。距12号线上川站(在建)约965米，步行13分钟，预计2022年通车，目前还在地基阶段。
地铁口物业
宏发新领域
宏发新领域位于地铁5号线洪浪北站D出口，属于地铁上盖物业，目前从项目出发，乘坐5号线3站可达宝安中心站/西丽站换乘1号线/7号线；5站可达前海湾站换乘11号线。
而12/13号线通车（预计2022年）之后，由项目出发1站可达灵芝站换乘12号线；2站可达留仙洞站换乘13号线，未来地铁出行通往宝安和南山各片区都更为方便。
宏发新领域属于工改商住用地，根据网上信息显示，项目商业、办公及酒店7.8万㎡，商务公寓3.3万㎡，住宅6.8万㎡，公配1.5万㎡。
项目规划为综合体，但商业办公属性产品占有很大比重，住宅仅6.8万㎡，而目前该片区住宅较为稀缺，加上“宝中”名校光环，新房也较为抢手，作为深圳八大名校之一，位于新安片区的宝安中学是宝安区顶尖“名校”，也是宝安区唯一一所上榜八大的名校。
在宝安中学学区范围内，有一个在建新盘，自动工以来受到不少关注。但目前片区内的商办产品去化一般，加之周边勤诚达、华联、中洲，加上去年刚入市的大悦城天玺壹号都带有商办类产品，竞争或较为激烈。
纯粹山居生态
尖岗山壹号花园
预计7月面市
尖岗山壹号花园位于宝安新安片区，尖岗山东侧山脚，群辉路与上川路交汇处，距离地铁5号线兴东站约678米的步行距离，项目西侧就是宝安中学（实验）学校。
尖岗山壹号花园占地约8.04万平，计容建面约26.74万平。整体由18栋高层围合而成，可售8栋，主推建面约79-136平的3-5房（约915套），容积率3.2，采用多重台地园林合泛会所设计，是片区内的纯粹山居生态住宅产品。
尖岗山壹号花园原为新安街道上合村征地返还用地项目，今年6月30日正式开工奠基，目前进展顺利，正进行基础工程施工。
据现场工作人员称预计7月面市。
结语
新安的未来，正在脱胎换骨，有可能成为“深圳下一个大冲式爆发区”。
如何在尊重土地人文地脉的基础上，充分释放建筑的活力，新安的城市运营者们正在努力！
每一座城市都有自己的性格，每一个区域都有自己的特色，带着对这座城市的敬畏，怀揣对城市更新的潮流引领。
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