复盘2005-2020年楼市政策史┃2021深圳5天3出手
房地产市场短期看政策
中期看政策
长期也看政策
——中原地产首席分析师 张大伟
以史为镜，预知未来
深圳楼市政策调控史
回顾过往前十年的调控史，我们能窥探深圳楼市的发展脉络。
2008-2018深圳楼市调控大事记
2008年 叫停首付分期
5 .12
· 深圳正式叫停分期首付。
———深圳规划和国土资源委员会
2009年 公开销售价格
1.14
· 要求开发商必须公开销售并公示价格，必须缴纳物业专项资金
———深圳市国土资源、房产管理局《深圳市房地产行业管理规定》
6 .18
· 本市户籍的在职职工均须缴存住房公积金；职工和单位缴存比例均不得低于5%.
———深圳规划和国土资源委《深圳市住房公积金制度改革方案》
2010年 严格执行限外令
5 .4
· 商业银行暂停发放购买第三套及以上住房贷款；非本地居民发放购买住房贷款设立1年纳税或社保门槛；严格执行限外令。
———深圳市政府《关于印发深圳市贯彻落实国务院文件精神坚决遏制房价过快上涨的意见的通知》
8 .5
· 取得预售证后，应在10日内通过房地产信息系统一次性公示全部预售商品房、预售时间、地点、方式及价格，不得进行非公开预售。
———深圳市政府《深圳市房地产市场监管办法》
9 .30
· 对于本市户籍居民家庭，限购2套住房；纳税或社保缴纳2年的非本市户籍家庭，限购1套住房；
———深圳市政府《关于进一步贯彻落实国务院文件精神坚决遏制房价过快上涨补充的通知》
2011年 计征存量房交易税款
6 .9
· 存量房交易的计税价格，以交易双方签订的合同成交价格为依据；申报的成交价格低于我市制定的计税参考价格且无正当理由的，按计税参考价格核定计征存量房交易环节的各项税款。
———深圳地方税务局《深圳市关于实施存量房交易计税价格核定工作有关事项的通告》
2012年 公积金贷款提额
9 .12
· 公积金贷款额度提高至账户余额12倍；家庭贷款最高额度提高至90万
———深圳公积金管理中心《深圳市住房公积金贷款管理暂行规定》
2013年 二套首付不得低于70%
3 .14
· 自5月1日起，商品房在预售之前或价格调整幅度超出最近一次备案价格上下15%（含15%）时，办理商品房预售价格备案或变更。
———深圳市政府《深圳市商品房预售价格备案办法》
10 .31
· 贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不得低于70%；
———人民银行深圳支行《关于调整深圳市差别化住房信贷政策的通知》
2014年 公积金可用于住房消费
9 .1
· 职工每年度均可以按照本规定提取一定额度的住房公积金用于住房消费，每月可以申请提取一次
———深圳公积金管理中心《深圳市住房公积金提取管理规定》
2015年 经适房满5年可上市
4 .15
· 公积金可贷额度余额的12倍提高至14倍；
———深圳公积金管理中心《关于提高住房公积金使用效率加快发展住房公积金贷款业务的通知》
6 .30
· 经适房满5年可取得完全产权或上市，应当按照50%的比例缴纳增值税。
———深圳市住房和建设局《深圳市经济适用住房取得完全产权和上市交易暂行办法》
2016年 非深户家庭购房 社保年限提高5年
3 .25
· 非深户在深圳购房，社保缴满年限由此前的1年提高至3年；近2年内有住房贷款记录的或在深圳市已有一套住房但已结清相应住房贷款的，贷款首付比例执行最低4成。
———深圳市政府《关于完善住房保障体系促进房地产市场平稳健康发展的意见》
10 .4
· 深户单身限购1套住房；非深户家庭购房，社保缴满年限提高至5年。
———深圳市政府《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的若干措施》
11.15
· 住房公积金缴存职工家庭（以下简称职工家庭）名下在本市无房，使用公积金贷款购买首套住房的，公积金贷款首付款比例最低为30%.职工家庭名下在本市拥有1套住房，使用公积金贷款再次购房的，公积金贷款首付款比例不低于70%.
———深圳市住房公积金管理委员会《关于调整住房公积金贷款首付款比例有关事项的通知》
2017年 商品房和公寓申报均价不得高于周边在售价格
1.19
· 商品房和公寓申报均价不得明显高于周边在售项目均价；带装修项目不得强制搭售。
———深圳市国土局《商品住宅和商务公寓预现售管理操作细则》
9 .28
· 首次明确了将人才住房纳入公积金贷款支持范围、子女公积金可为父母贷款购房或偿还贷款；强化违规贷款申请监管、明确信用记录标准等内容；增加了贷款业务委托办理等便民举措，以进一步提升深圳公积金贷款服务水平。
———深圳市住房公积金管理委员会《深圳市住房公积金贷款管理规定》
2018年 二手房实现“三价合一”登录深圳
3 .28
· 二手房交易中涉及的房屋真实成交价、网签备案合同价（过户价）、银行贷款评估价三个价格将不再各自独立计算，银行将以最终过户的价格作为贷款评估额度依据，“三价合一”登陆深圳。
———人民银行深圳市中心支行、深圳银监局、市规划国土委联合三部门联合发文
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复盘深圳楼市十年的政策史可见：
来源：《2005-2019年房地产调控政策分析报告》（王志）
通过前面梳理最近十年的调控，发现最有效的调控，是这3次——
· 2008年比较特殊，因为金融危机，银根紧缩，加息10次，2贷4成。
· 2011年、2012年房价下降，三限，银根紧缩（加息6次，二贷5成）。
· 2013年平稳，三限，银根紧缩，二贷7成，首贷利率1.2倍。
看政府的调控，关键是看金融政策，尤其与数字有关的，房贷利息、首付款是最重要的指标。
2020年，
风口浪尖的深圳楼市
回顾过去的2020年，深圳楼市风云变幻，回顾这段在地产发展的历史长河中留下珍贵记忆的过程，为2021年行业发展提供思考。
2020年，处于风口浪尖的深圳楼市：陪跑、报团涨价、捂盘、房住不炒、打新、日光、代持、暴雷、无房优先、新政、放水、严管经营贷、限价…成为入选频率较高的词。
这些看似单薄的关键词描绘出了2020年深圳房地产市场的众生万象，也记录了深圳购房者这一年以来的艰难购房之旅。
下面就让我们一起回顾下深圳2020年的购房政策。
1.19 | “新征信”上线，遏制假离婚买房
1月19日，新版征信系体上线，对应的新版信用报告纳入多方面信息，包括共同借款人、信用卡大额专项分期、个人为企业担保、逾期后还款等。
4.3 | 严打收取“喝茶费”，“更名费”等违规行为
4月3日，宝安区住建局也发布了《关于坚决打击房地产开发企业和中介机构收取“喝茶费”“更名费”等价外费用违法行为的通知》，强调房地产中介机构及从业人员参与恶意炒作、哄抬房价的，主管部门将联合相关执法部门依法严格查处，暂停楼盘网签并将惩戒。
4.16 | 放宽预售证条件
放宽预售证条件，延长旧改计划有效期4月16日，深圳住建局发布《关于应对新冠肺炎疫情促进城市更新等相关工作的通知》。通知提到，高层建筑主体施工形象进度达到总层数的1/2、装配式建筑完成基础工程并达到标高土0.00标准的商品房项目，可以申请预售。
7.31 | 商务公寓用地停批
7月31日，深圳市规划和自然资源局、市住建局联合发出通知，宣布停止审批商务公寓，这意味着，深圳公寓从此进入“绝版”时代，优质的商务公寓产品成为投资深圳的最后上车机会。
9.10 | 深圳官宣婚姻信息查询联网
9月10日，中国人民银行深圳市中心支行、中国银行保险监督管理委员会深圳监管局、深圳市住房和建设局联合发布《关于建立婚姻信息查询机制完善住房贷款管理的通知》）。通知表示，深圳市住房和建设局进一步完善房地产信息平台功能，通过省数据共享机制为商业银行提供购房人婚姻登记（含结婚、离异）信息的查询便利。
11.30 | 严查“代持炒房”
11月30日晚，深圳市住房和建设局针对此事做出了回应，就深圳部分热点楼盘出现代持打新炒房现象也进行。他说，对媒体反映的代持炒房等情况，正在调查处理中，一旦发现存在违规行为，将依法依规严肃处理。
12.30 | 旧改签约95%即可征收，超时一年清出
2020年12月30日，《深圳经济特区城市更新条例》正式通过人大表决，条例将从2021年3月1日起正式实新规明确，取消双百，签约面积与签收人数双95%后就可征收。
2020年的深圳楼市政策，从疯狂到平静，深圳楼市的热度下降，很大程度上在于政府调控的及时出手，推出了一系列的调控组合拳，保障了深圳房住不炒的主旋律。深圳市目前正在研究房地产调控政策，欲改变现今房价虚高的局面，形成合理的价格区间。
2021年
深圳5天3出手，调控坚定不移
2021年开始，上海、广州、深圳楼市延续2020年火热行情，房价疯了！
抢房、新房万人千人摇号、二手房挂牌几小时成交二手房东跳价、打新、代持的现象比比皆是，还有假结婚、假离婚、信用贷、经营贷、消费贷的投资买房。
实际上，这轮楼市上涨行情在2020年下半年开始，上海、深圳一二手房的楼市快速升温。北上深作为一线城市，房地产调控政策各不相同。
2021年上海楼市调控出炉，2021年1月22日 - 上海银保监局、市市场监督管理局联合印发《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》（以下简称《意见》），自2021年1月22日起实施。
2021年，深圳接棒广州、上海5天3次出手，与2020年的7次调控的最大不同，就是不像以往那样雷声大雨点小，而是动了真格。对于炒房者来说，无疑起到了杀鸡儆猴的作用。
1月19日，深圳“假结婚”被堵死
1月19日，深圳市住建局发布“关于明确《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》若干问题的函”，对楼市出台了若干项新规。
其中最引人注目的是，以后深圳居民家庭购买的商品住房，只能登记在具有购房资格的家庭成员名下，这意味着通过“假结婚”来获得购房资格的漏洞被堵死了。
1月22日，深圳12代持购房者禁购
1月22日，深圳住建局通报华润城润玺一期认购人购房咨询、资金、流水等情况审核结果，其中提到，查处了12人存在隐瞒真实情况、提供虚假材料及资金流水记录等情况。
深圳住建局还表示，已将有关违法违规线索移送公安机关依法处理，并在查明事实后将相关失信行为推送深圳市公共信用信息平台，进行联合惩戒。
1月23日，严厉打击代持
1月23日，深圳住建局又发布了《关于进一步加强我市商品住房购房资格审查和管理的通知》，强调商品住房购房资格审查，进一步严厉打击“代持”等炒房现象。
里面最重磅的一条规定是，对于采取弄虚作假、隐瞒真实情况，或者提供虚假证明材料等方式申购商品住房的购房人，将给与以下惩处：
停止相关人员使用我市“购房意向登记系统”以及合同网签系统三年。
停止相关人员在我市购买、承租保障性住房和人才住房资格三年；已在公共住房轮候名单内的，取消其轮候资格。
停止相关人员在我市的住房公积金贷款资格三年。
将相关失信行为推送市公共信用信息平台，进行联合惩戒。
对于涉嫌违反治安管理法律法规的，依法移送公安机关处理。
深圳房住不炒征文大赛
近日，为了落实深圳“房住不炒”的政策，深圳市房地产业协会发起第一届房地产开发企业征文大赛，要求以“房住不炒”为主题聚焦行业热点，一等奖作品参赛者可获现金奖励3000元。
面对网友的质疑声深圳协表示：
“房住不炒”不仅是“阶段性”的国家政策，更是未来更长时期的制度性目标，围绕“房住不炒”话题举办第一届房地产开发企业征文大赛旨在响应国家政策方针，聚焦行业热点，反映行业需求与困惑，落实“房住不炒”根本原则，促进房地产市场平稳健康发展。
从深圳房协的表述来看，“房住不炒”的征文大赛还兼顾了促进市场稳定健康发展的功效。可见深圳对于当下“房住不炒”的坚持。
▍ 展望
深圳的城市吸引力毋庸置疑，全国投资者及资本不断往深圳聚集，宏观层面上，政府态度明确，“房住不炒”仍然是主基调。
现阶段，深圳楼市对于任何政策的“风吹草动”都会呈现出较为剧烈的反映，比如之前引起政府关注的代持、众筹打新、捂盘惜售、长租公寓爆雷等问题，如果这些问题加剧，市场又继续火热的话，不排除会有新一轮的政策微调，特别是新房市场，会继续从严监管，在无房认定、认筹比的基础上，再加社保年限。而二手房、租金指导价格也或有机会出台。
作为示范区的深圳，对深圳来说，楼市发展的黄金十年，一直伴随着调控这只“有形的手“，对全国房地产发展颇具标杆意义的深圳楼市，堪称“各地调控”的参考范本。
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