长租公寓夺命狂奔：“甲醛问题未来可能全面爆发”？ || 深度

面对舆论的质疑，自如选择将首次出租房的空置期延长至30天，随之将必须承受资金压力，并且要放缓扩张步伐。在夺命狂奔的长租公寓行业，自如能承受后果吗？行业问题能得到缓解吗？

本文由无冕财经（ID：wumiancaijing）原创并首发，作者：张子怡，编辑：陈涧，设计：甄开心，编辑助理：陈悦珊

9月27日，如无意外，因白血病身故的阿里员工妻子诉自如一案开庭。

时间倒回至近一个月前的9月1日，自媒体“呦呦鹿鸣”发布文章《阿里P7员工得白血病身故，生前租了自如甲醛房》，引起舆论一片哗然。但到了现在，外界对案情的关注度已大不如前。

在地图上，从南到北画一条直线，在这条线上的北上广深，每天都诱惑着来自四面八方的年轻人。他们中的一些人住进象征着“消费升级”的长租公寓，享受到较好的居住环境的同时，也或多或少的担任着“人肉绿萝”的角色，吸收着空气中的甲醛。

同样在这张地图上，长租公寓似乎乘上了一辆高速行驶的列车，拿房、抢房、装修、出租。到目前为止，自如已插上9面旗帜，用户达到160万人，自如身后站着的还有蛋壳、魔方、泊寓......房源成发展之本，资金则是引擎，二者缺一不可。只是，代价可能是租客的健康。

“甲醛问题未来可能会全面爆发，自如‘甲醛房’只是个开始。这个事情让租客意识到甲醛问题的存在，当租客真的认真检测甲醛的话，新装修出租的房子合格的可能根本没有几套。”合屋创始人罗凤鸣告诉无冕财经（ID：wumiancaijing）。

然而，谁也刹不住车。

空置能解决甲醛问题吗？

对于甲醛问题，租客面临的是维权困难的窘境。

现有研究表明，室内甲醛污染与诱发白血病存在一定的相关性，但还缺乏循证医学的证据。目前既证明不了“甲醛污染导致了白血病”，但也排除不了这种可能性。

甲醛污染与白血病的因果关系无法确定，让不少人的维权索赔以失败告终。据《北京晨报》报道，2015年，某孕妇入住自如公寓后，确诊患白血病并引产，丈夫刘某检测后发现室内空气中甲醛、总挥发性有机化合物TVOC浓度超标。但其丈夫后续两次起诉均失败，因其无法证明空气质量与患病因果联系。

中国裁判文书网显示，目前30份关于甲醛超标疑似引发白血病的相关文书中，偶有患病一方胜诉，但是多数患者则要面临无法鉴定病情与甲醛有关的难题。

▲自如从上线以来，多次被爆出甲醛问题。

惊慌的自如客正惴惴不安讨论着甲醛问题。自如方面表示，9月24日开始，所有首次出租房源，配置完成后，必须同时满足空气质量经权威机构检测合格且空置30天以上才能上架出租。

一位不愿透露姓名的自如员工告诉无冕财经（ID：wumiancaijing）：“现在公司规定下来之规定要空置30天才会出租，之前装修完就立马出租了。”

在“甲醛问题”被曝光之前，自如的空置期形同虚设，而这个问题不止存在自如身上。

无冕财经研究员4月份走访深圳泊寓茶光路店发现，不少房间正在装修，工人们在房间与电梯间来回穿梭，电梯中有刺鼻的油漆味，而拿着大包小包行李的租客正准备入住。

罗凤鸣甚至认为，长租公寓的空置期更像是个伪命题。“长租公寓有的一次签约拿房最少也要一两百套，空置一个月的话要产生多少成本？装修污染一个月就能解决？这个时间段并不是标准答案。”

他表示，长租公寓的盈利来源有两点：控制成本和租金差。控制成本的话，有一部分的影响因素则在于控制材料成本，材料成本将决定装修污染程度。这块不仅不透明还缺乏监管。

东西码头创始人杨琳告诉无冕财经（ID：wumiancaijing），公寓改造有硬装软装之分，软装主要是添置家具，装修污染较少；硬装涉及到拆墙、刷墙，可能是装修污染中最严重的部分。甚至，有的公寓会贴地板胶来节省成本，而地板胶则会造成极其严重的甲醛污染。

“长租公寓行业是裸奔的状态，如果政府有明文规定，新装修的长租公寓必须通过环保检测，通不过就进行严厉处罚，大家还会这样吗？”罗凤鸣反问。

事实上，对于长租公寓来说，空置是问题，空置多久也是问题；装修成本是问题，装修污染程度也是问题。而所有问题最后指向的则是租客的健康。

长租公寓能慢下来吗？

自如试图以一个月的空置期来解决甲醛问题，成效如何还未可知。但明确能看到的是，自如将为此必须承受资金压力，并且需要放慢扩张步伐。

但放慢步伐似乎与自如的盈利模式相悖。

链家研究院院长杨现领曾公开表示，要做到10万间房，公寓品牌的盈利情况才有可能改善；规模化之后，在租赁业务基础上延伸出的生活消费、场景零售、社群运营、社区服务等增值业务的空间也更大。

▲长租公寓在市场上的占比预计将持续提升，数据来自贝壳研究院。

跑马圈地、缩短资金回笼周期、不断加杠杆扩规模，这些成为长租公寓获得规模性盈利的共通办法，后果便是行业竞争白热化。

为了给东西码头找房源，杨琳在谈第四栋楼，但谈到最后她已经放弃签约，“一套毛坯房，最后签下来一间房子成本要2200元，太贵了。”这不是她遇到过的第一栋签不起的楼，此前她遇到过开价比她高近乎一半价格的同行，也遇见过一次性交完房租争取一房东的同行。

“长租公寓现在更像是资源性行业，因为房源不可再生，这家签完另一家就会没有。然而对于公寓运营者来说，只有把房源拿到才有进一步发展的可能。”罗凤鸣分析。

自如员工告诉无冕财经（ID：wumiancaijing）：“拿房成本这块，我们内部会有严格的测算，当然如果遇到位置特别热门的房源我们必须得抢，但是8000元签下来的价格，只能5000元租出去，所以我们也不敢溢价太多，还是取决于房源条件。”

拿房竞争激烈，租金价格水涨船高，公寓运营者就更需要资金。资金问题正在加剧行业洗牌速度，而长租公寓本身是微利行业。

中国租赁市场一直存在着租金回报率低、回报周期长的特点。数据显示，2016年中国一线城市租金回报率分别是北京1.36%、深圳1.34%、上海1.33%、广州2.14%。当下因为租金差的空间越来越小，长租公寓回报周期甚至延长至5-8年。

“现在大家投资都很谨慎，人家投资你，如果你半年能回本那他们很乐意投资，如果一年才能回本，可能就要观望一下，长线投资很少人会想做。”杨琳说，“但是公寓投入大，回报周期又很长，投资者会更加谨慎。”

今年8月宣布破产的鼎家公寓，除内部管理问题外，业务长期亏损、扩展速度快也是导致其资金断裂的重要原因。

▲去年以来倒闭的长租公寓名单。

根据地产研究机构克而瑞统计，2017年共有GO窝公寓、Color公寓和好熙家公寓等5家宣布关闭，原因多是经营不善、资金困难、盈利难等原因。即使是YOU+、魔方、窝趣等一些知名品牌，上一轮融资时间也要追溯到2016年或2017年初。

中国市场化融资利率仍然长期在4%以上水平，企业融资成本较高，特别是对于轻资产的长租公寓公司，用ABS等融资工具进行融资，成本在8%以上。

▲房租证券化的运行模式。

另外，中国的长租公寓行业还处在初步发展阶段，自持物业的公寓运营者少之又少，绝大部分采取的都是“二房东”模式，注定要被一房东制约。

以自如为例，其主要签约的房源为商品房，签约时间基本在三到五年左右。如此短的签约时间，自如如何保证回本及盈利？

“小区房是可以卖掉的。打个比方，如果我是房东，我签5-8年的长期合同，如果第三年房价的行情很好，怎么办？我肯定想要把房子卖了，所以商品房的弊端就在这里。”杨琳说，“如果你让他们（指自如）按照比较人性化的标准去装修，这个房子还没回本，可能它的周期就到了，他们相当于白干一场。”

“现在这个阶段，大家想的不是怎么活得更好，而是先要活下去。”世联广州公寓部兼商业部总监庄文杰说。

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