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“免租”争议:共克时艰?道德绑架? || 战“疫”特别报道

无冕财经团队 无冕财经 2020-09-09



“希望减免一个月租”“我免租,谁免我房贷”“减免租是情分不应是本分”......疫情之下,一纸免租倡议引发租客、房东(业主)、二房东“口水战”。


本文由无冕财经(wumiancaijing)原创首发

作者:陈欣苗

编辑:程昱

设计:甄开心

实习生:蔡旖忻


“免租半个月或一个月,我这一年就白干了!”李先生(化名)是广州一位管理近140间房源的二房东,连日来,收到不少租户减免租的要求,“拒绝道德绑架,我不像万达家大业大”。


据李先生向无冕财经(ID:wumiancaijing)透露,2月5日,其已如期向业主缴纳一个月的房租,“按照与业主的合同约定,这个月的租金开始递增了”。他表示,如果业主能主动减免,那是最好,“业主本身也背负房贷,我都没好意思跟他们提减租的事情。”


疫情之下,1月28日,“中山好房东”主动减免2个月租金事件引发热议;2日后,一封来自广州地产租赁协会的减租倡议书,将这场减免租运动推向高潮。广州之外,深圳、珠海、佛山等地纷纷呼吁“减租”、“免租”。


有租客在社交平台晒出“免租倡议信”,向房东发出信号;亦有租客站在房东角度,“免租有一定合理性,但也要看房东的承受能力,小房东估计没有这财力”。


房东:“(我)房贷能免吗?”


自1月底起,不少有一定经济承担能力的大型开发商带头免租。


1月28日,万达商管宣布,对全国各地所有万达广场的商户自1月24日至2月25日时间内的租金及物业费实行全免政策,预计减免租金额度达30亿至40亿元。随后,华润置地、大悦城、龙湖、红星美凯龙等超过20家企业也宣布加入减免租运动中。


据不完全统计,全国累计超过120个购物中心宣布减租。


此番主动减租补贴商户之举引发好评,被誉为共度时艰的美举。但1月30日广州市租赁协会的一纸减租倡议书,却引来多方争议。该倡议书表示,倡议全市业主(房东)在影响最大最直接的2月份全月免租;3月1日至4月30日租金减半两个月。


随后,深圳市/东莞市房地产协会、深圳市龙岗区坪地街道工作委员会、深圳市宝安区沙井街道工商联(商会)、佛山市顺德区龙江镇沙富村民委员会等均发布了减租倡议书,倡议减免租金,携手共进。


前有中山房东主动减免2个月房租、深圳房姐为1200租客减租80万,后有协会正式发文倡议,不少房客通过私信或朋友圈暗示各自房东减免租。


租客纷纷“响应”免租倡议意图房东减租,但这种操作也引起部分房东和网友的质疑,称这是一种道德绑架,亦有担心原本不受影响或影响较少的人浑水摸鱼、趁火打劫。


“身边不少朋友发了‘免租倡议’的朋友圈,想着有便宜就占呗。”租客小林(化名)对无冕财经(ID:wumiancaijing)如此说道。


对此,房东声音各异。


“像不少城中村的本地房东,他们的房子都是贷款建起来的。”上述李先生表示。在这些房东看来,租金和还贷相关联,单方面减免租金,其自身却免不了房贷压力,处境亦不易。


某房东表示,房贷逃不掉,同是受难者,不容易。


一房东认为,免租是权利而非义务。


有房东则在社交平台发出疑问:疫情之下,倡议政府出台政策扶持如减免房贷利息、提供业主扶持等,一味要求业主免租,业主损失谁来承担?


许多网友也表示理解,认为减租这种事不要上纲上线,“减免租是情分,而不是本分,人家业主也是顶着房贷压力的。”


也有部分房东表示,只要租客提出,便可免除相应租金。房东王小姐说道:“全国各方力量都在对受疫情影响的人士施以援手,租客若是推迟回来上班,房子空置,我也可以考虑减免相应的房租,只要租客提出来的话。”


月亏95万的二房东


争议之中,“二房东”的生存困境也被更多提及。广州市房地产租赁协会会长、广东省公寓管理协会会长刘昕在接受媒体采访时就表示:“这份倡议,是代表公寓运营机构,发给大业主的,并非倡议普通房东给租客免租。”


所谓的公寓运营机构,是指YOU+国际青年社区、万科泊寓、魔方公寓、世联红璞等长租公寓,以及寓米集团、一呆公寓等短租公寓,还包括以宛若故里为代表的民宿等。


然而从2019年开始,由于企业倒闭、裁员影响,租客退租、空置率情况明显增加,加之资本退烧,原本盈利艰难的长租公寓便步履维艰。如今疫情突发,租客复工延迟带来的空置、中小企业受创裁员导致租客无法续约等情况,对资金周转密集的长租公寓而言更是雪上加霜。


广州一位手握800间房源的二房东算了一笔账:公司20来个员工,一个月工资+社保等开支18万元,办公室租金2万元;年底年初房屋空置多,现已空置100来间,预计损失75万元,合计一个月就要95万元。


上述房东表示:“我们中小长租公寓企业就是商户,只是租了大业主的房子做经营而已,如果租客要减租,大业主方面也要给我们让利才可以。”


刘昕向媒体透露,一些经营酒店式公寓的,一年下来可能就是靠春节一两个月赚钱,但如今因为疫情导致基本收入为零,都打算宁愿损失两个月押金弃约。


重压之下,广州珠江新城的富力盈力、富力盈丰大厦,近期便有数十家长租和短租酒店管理运营商联合发布声明,希望和房东协商达成新的协议。


运营商们称将进入“经营休眠”状态,从2月1日起将停止支付租金,并提出两个方案。一为合作方式临时改为委托管理方式,进入“休眠式经营”,希望业主减免2月1日至4月30日的租金;二为双方按照不可抗力的约定解约,且均不承担违约责任,业主须退还押金及剩余房租。


值得一提的是,长租品牌运营商蛋壳公寓同样加入要求业主减免租的行列,却因一边要求房东减租一边照常收取房客租金而遭受质疑,加之内部员工“停薪留职”的爆料,一度被解读为资金链危机。


据“风财讯”报道,多位业主未按时收到蛋壳打来的房租款,后联系蛋壳客服被“通知”为支持抗疫工作需要减免租金。其中一位武汉业主戚先生接到蛋壳的通知,要求全国业主免租一个月,而武汉免三个月。


对此,蛋壳方面回应称并非强制要求业主免租金,主要还是和业主协商。且在其发布的《致蛋壳公寓租客的一封信》中称,将在武汉租客免租一个月的基础上,新增适用于全国符合条件租客的租金返还或提供免费延住天数。但返还租金并非真金白银,而是限于在蛋壳平台上使用的账内费用。


蛋壳公寓发布的公开信。


困境之下,亦有少数长租公寓伸出援手。


1月31日,魔方公寓宣布,将针对因封城无法及时返回的魔方公寓武汉门店租客,以及不能及时返回的湖北籍租客,给予2月份房屋租金减半,或租期顺延一个月的政策。成都本土长租公寓品牌像素公寓,针对部分返程受阻或延工上班的租客,表示将全额返还延期期间的房租租金。


免租倡议成道德绑架?


针对倡议中提出的不可抗力,广东尚情律师事务所律师李永快指出,协会组织“倡议”并没有法律强制力,但此次爆发的新型肺炎疫情属于不可抗力,租客起诉要求业主减免租金的话,法院会支持,“‘共克时艰’,建议业主根据协会的倡议,减免租金。当然,长租公寓运营商属于二房东,如果他们要求业主减免,同时也要向租客减免。”


“‘不可抗力’是不可预见、不可克服的客观情况,但也要明确,这种不可抗力确实带来了经济损失,这才是减免的理由。”广东广之洲律师事务所王美舟律师进一步指出,在疫情持续的情况下,业主和租客应该是通过协商的方式来确定租金价格。租赁需求减弱,或者原来的租客受疫情影响要搬走,这种情况下,业主本身就会考虑通过降租来揽客或留客,通过市场行为就可以解决价格问题,不需要道德上的呼吁。


理性看待倡议的呼声此起彼伏。疫情之下,不能按期返工的租客固受影响,但遭受损失的更有商铺租户和中小企业。


新型冠状病毒肺炎肆虐之下,商业零售业错失春节黄金周的销售旺季,许多零售门店也纷纷关门暂停营业,即便正常营业,也是人流稀疏。


空荡的深圳COCO Park购物中心。图片源自每日经济新闻。


地产经济学家邓浩志则认为,疫情期间一些业态如百货、餐饮受影响比较严重,但住宅、公寓是否减免就未必,也有可能很多租户是宅在家里,的确是有使用的。


未能如期复工的中小企业也在遭受损失。“一年下来,玩具厂租金要150万元,平均到每月近12万元的租金,现在突发疫情,工厂什么时候能复工还未可知,没有经营收入,租金却还要照付。一位知情人士向无冕财经(ID:wumiancaijing)透露。


“疫情影响的时间目前还很难评估,至少2月份影响会非常大。有能力的开发商和房东减租,有积极意义,应当鼓励。”广东省房协理事赵卓文认为,个人房东和个人租赁,则要具体看情况:如果还在使用房屋,付租金是必须的;如果由于疫情原因没办法回到并使用出租物业,减免租金就有理由。


目前,万达等企业加入商户减租行列之外,不少地区亦出台相关政策提出实在的免租福利。


比如,苏州市出台政策意见,对承租国有资产类经营用房的中小企业,1个月房租免收、2个月房租减半;对租用其他经营用房的,鼓励业主(房东)为租户减免租金。


深圳龙岗区对企业承租国企物业进行承诺,2月1日起,将对承租区属国企经营用房的龙岗企业减免一个月租金,预计减免总金额近6000万元。


疫情之下,房产租赁江湖又见风浪。


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