“免租”争议：共克时艰？道德绑架？ || 战“疫”特别报道
“希望减免一个月租”“我免租，谁免我房贷”“减免租是情分不应是本分”......疫情之下，一纸免租倡议引发租客、房东（业主）、二房东“口水战”。
本文由无冕财经（wumiancaijing）原创首发
作者：陈欣苗
编辑：程昱
设计：甄开心
实习生：蔡旖忻
“免租半个月或一个月，我这一年就白干了！”李先生（化名）是广州一位管理近140间房源的二房东，连日来，收到不少租户减免租的要求，“拒绝道德绑架，我不像万达家大业大”。
据李先生向无冕财经（ID：wumiancaijing）透露，2月5日，其已如期向业主缴纳一个月的房租，“按照与业主的合同约定，这个月的租金开始递增了”。他表示，如果业主能主动减免，那是最好，“业主本身也背负房贷，我都没好意思跟他们提减租的事情。”
疫情之下，1月28日，“中山好房东”主动减免2个月租金事件引发热议；2日后，一封来自广州地产租赁协会的减租倡议书，将这场减免租运动推向高潮。广州之外，深圳、珠海、佛山等地纷纷呼吁“减租”、“免租”。
有租客在社交平台晒出“免租倡议信”，向房东发出信号；亦有租客站在房东角度，“免租有一定合理性，但也要看房东的承受能力，小房东估计没有这财力”。
自1月底起，不少有一定经济承担能力的大型开发商带头免租。
1月28日，万达商管宣布，对全国各地所有万达广场的商户自1月24日至2月25日时间内的租金及物业费实行全免政策，预计减免租金额度达30亿至40亿元。随后，华润置地、大悦城、龙湖、红星美凯龙等超过20家企业也宣布加入减免租运动中。
据不完全统计，全国累计超过120个购物中心宣布减租。
此番主动减租补贴商户之举引发好评，被誉为共度时艰的美举。但1月30日广州市租赁协会的一纸减租倡议书，却引来多方争议。该倡议书表示，倡议全市业主（房东）在影响最大最直接的2月份全月免租；3月1日至4月30日租金减半两个月。
随后，深圳市/东莞市房地产协会、深圳市龙岗区坪地街道工作委员会、深圳市宝安区沙井街道工商联（商会）、佛山市顺德区龙江镇沙富村民委员会等均发布了减租倡议书，倡议减免租金，携手共进。
前有中山房东主动减免2个月房租、深圳房姐为1200租客减租80万，后有协会正式发文倡议，不少房客通过私信或朋友圈暗示各自房东减免租。
租客纷纷“响应”免租倡议意图房东减租，但这种操作也引起部分房东和网友的质疑，称这是一种道德绑架，亦有担心原本不受影响或影响较少的人浑水摸鱼、趁火打劫。
“身边不少朋友发了‘免租倡议’的朋友圈，想着有便宜就占呗。”租客小林（化名）对无冕财经（ID：wumiancaijing）如此说道。
对此，房东声音各异。
“像不少城中村的本地房东，他们的房子都是贷款建起来的。”上述李先生表示。在这些房东看来，租金和还贷相关联，单方面减免租金，其自身却免不了房贷压力，处境亦不易。
▲某房东表示，房贷逃不掉，同是受难者，不容易。
▲一房东认为，免租是权利而非义务。
有房东则在社交平台发出疑问：疫情之下，倡议政府出台政策扶持如减免房贷利息、提供业主扶持等，一味要求业主免租，业主损失谁来承担？
许多网友也表示理解，认为减租这种事不要上纲上线，“减免租是情分，而不是本分，人家业主也是顶着房贷压力的。”
也有部分房东表示，只要租客提出，便可免除相应租金。房东王小姐说道：“全国各方力量都在对受疫情影响的人士施以援手，租客若是推迟回来上班，房子空置，我也可以考虑减免相应的房租，只要租客提出来的话。”
争议之中，“二房东”的生存困境也被更多提及。广州市房地产租赁协会会长、广东省公寓管理协会会长刘昕在接受媒体采访时就表示：“这份倡议，是代表公寓运营机构，发给大业主的，并非倡议普通房东给租客免租。”
所谓的公寓运营机构，是指YOU+国际青年社区、万科泊寓、魔方公寓、世联红璞等长租公寓，以及寓米集团、一呆公寓等短租公寓，还包括以宛若故里为代表的民宿等。
然而从2019年开始，由于企业倒闭、裁员影响，租客退租、空置率情况明显增加，加之资本退烧，原本盈利艰难的长租公寓便步履维艰。如今疫情突发，租客复工延迟带来的空置、中小企业受创裁员导致租客无法续约等情况，对资金周转密集的长租公寓而言更是雪上加霜。
广州一位手握800间房源的二房东算了一笔账：公司20来个员工，一个月工资+社保等开支18万元，办公室租金2万元；年底年初房屋空置多，现已空置100来间，预计损失75万元，合计一个月就要95万元。
上述房东表示：“我们中小长租公寓企业就是商户，只是租了大业主的房子做经营而已，如果租客要减租，大业主方面也要给我们让利才可以。”
刘昕向媒体透露，一些经营酒店式公寓的，一年下来可能就是靠春节一两个月赚钱，但如今因为疫情导致基本收入为零，都打算宁愿损失两个月押金弃约。
重压之下，广州珠江新城的富力盈力、富力盈丰大厦，近期便有数十家长租和短租酒店管理运营商联合发布声明，希望和房东协商达成新的协议。
运营商们称将进入“经营休眠”状态，从2月1日起将停止支付租金，并提出两个方案。一为合作方式临时改为委托管理方式，进入“休眠式经营”，希望业主减免2月1日至4月30日的租金；二为双方按照不可抗力的约定解约，且均不承担违约责任，业主须退还押金及剩余房租。
值得一提的是，长租品牌运营商蛋壳公寓同样加入要求业主减免租的行列，却因一边要求房东减租一边照常收取房客租金而遭受质疑，加之内部员工“停薪留职”的爆料，一度被解读为资金链危机。
据“风财讯”报道，多位业主未按时收到蛋壳打来的房租款，后联系蛋壳客服被“通知”为支持抗疫工作需要减免租金。其中一位武汉业主戚先生接到蛋壳的通知，要求全国业主免租一个月，而武汉免三个月。
对此，蛋壳方面回应称并非强制要求业主免租金，主要还是和业主协商。且在其发布的《致蛋壳公寓租客的一封信》中称，将在武汉租客免租一个月的基础上，新增适用于全国符合条件租客的租金返还或提供免费延住天数。但返还租金并非真金白银，而是限于在蛋壳平台上使用的账内费用。
▲蛋壳公寓发布的公开信。
困境之下，亦有少数长租公寓伸出援手。
1月31日，魔方公寓宣布，将针对因封城无法及时返回的魔方公寓武汉门店租客，以及不能及时返回的湖北籍租客，给予2月份房屋租金减半，或租期顺延一个月的政策。成都本土长租公寓品牌像素公寓，针对部分返程受阻或延工上班的租客，表示将全额返还延期期间的房租租金。
针对倡议中提出的不可抗力，广东尚情律师事务所律师李永快指出，协会组织“倡议”并没有法律强制力，但此次爆发的新型肺炎疫情属于不可抗力，租客起诉要求业主减免租金的话，法院会支持，“‘共克时艰’，建议业主根据协会的倡议，减免租金。当然，长租公寓运营商属于二房东，如果他们要求业主减免，同时也要向租客减免。”
“‘不可抗力’是不可预见、不可克服的客观情况，但也要明确，这种不可抗力确实带来了经济损失，这才是减免的理由。”广东广之洲律师事务所王美舟律师进一步指出，在疫情持续的情况下，业主和租客应该是通过协商的方式来确定租金价格。租赁需求减弱，或者原来的租客受疫情影响要搬走，这种情况下，业主本身就会考虑通过降租来揽客或留客，通过市场行为就可以解决价格问题，不需要道德上的呼吁。
理性看待倡议的呼声此起彼伏。疫情之下，不能按期返工的租客固受影响，但遭受损失的更有商铺租户和中小企业。
新型冠状病毒肺炎肆虐之下，商业零售业错失春节黄金周的销售旺季，许多零售门店也纷纷关门暂停营业，即便正常营业，也是人流稀疏。
▲空荡的深圳COCO Park购物中心。图片源自每日经济新闻。
地产经济学家邓浩志则认为，疫情期间一些业态如百货、餐饮受影响比较严重，但住宅、公寓是否减免就未必，也有可能很多租户是宅在家里，的确是有使用的。
未能如期复工的中小企业也在遭受损失。“一年下来，玩具厂租金要150万元，平均到每月近12万元的租金，现在突发疫情，工厂什么时候能复工还未可知，没有经营收入，租金却还要照付。”一位知情人士向无冕财经（ID：wumiancaijing）透露。
“疫情影响的时间目前还很难评估，至少2月份影响会非常大。有能力的开发商和房东减租，有积极意义，应当鼓励。”广东省房协理事赵卓文认为，个人房东和个人租赁，则要具体看情况：如果还在使用房屋，付租金是必须的；如果由于疫情原因没办法回到并使用出租物业，减免租金就有理由。
目前，万达等企业加入商户减租行列之外，不少地区亦出台相关政策提出实在的免租福利。
比如，苏州市出台政策意见，对承租国有资产类经营用房的中小企业，1个月房租免收、2个月房租减半；对租用其他经营用房的，鼓励业主（房东）为租户减免租金。
深圳龙岗区对企业承租国企物业进行承诺，2月1日起，将对承租区属国企经营用房的龙岗企业减免一个月租金，预计减免总金额近6000万元。
疫情之下，房产租赁江湖又见风浪。
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