高管被举报出轨女下属、贪腐，绿地经不起折腾？|| 深度
一则有关绿地管理人员的微博举报，成为近期地产圈“大瓜”。
5月16日，绿地控股集团股份有限公司（600606.SH，以下简称“绿地”）在其官微发表声明称，近日集团收到署名为史睿生的举报信件，信件中被举报人陈军是绿地下属京津冀事业部营销部负责人，而非绿地高管陈军，并表示京津冀事业部纪检监察部门正在对该举报信反应的情况进行调查核实。
▲绿地声明截图。
事情源于5月11日，一名自称史睿生的微博用户“VS生生不息”发布实名举报信称，“绿地集团现任高层陈军与本人合法妻子绿地集团现任员工张雨婷的不正当男女关系以及严重经济违纪”，并公开了相关视频及录音。据史睿生的举报信息，陈军涉嫌挪用国有公款、洗钱等。
5月17日，史睿生又在微博公开了反映陈军个人财产情况的录音文件。
一位区域营销总的桃色事件引发的内部反腐调查将绿地推上舆论风口，对于这家连续两年未达4000亿销售目标的房企而言，正在遭遇什么？
桃色事件牵涉贪腐问题
在绿地发表声明的当天下午14:41分，史睿生发表微博表示，绿地京津冀事业部纪委曹总电话告知其陈军的职务信息，并称“目前纪委就我实名举报的陈军张雨婷婚内出轨怀孕及严重经济问题高度重视，正在进行公开公正透明的内部调查”。
史睿生5月11日公开的举报信透露，张雨婷于2019年12月3日参加绿地面试，并在随后的12月23日进入绿地，成为实习生。
按照举报信所述，今年2月3日，绿地正式复工后，原有的秘书周小超因疫情原因要居家隔离14天，陈军“有预谋”地“特殊安排”张雨婷担任其秘书一职。同年2月29日，在张雨婷并未拿到澳洲麦考瑞大学研究生毕业文凭和学历认证的情况下，陈军破格把张雨婷转正为绿地的正式员工。
举报信还提到，在张雨婷担任秘书期间，陈军利用职务之便，用绿地每个月的20万元活动经费，给张雨婷报销了2个价值1万的奢侈品包。
▲事件中所涉女方资料，图片来自网络。
据举报信，张雨婷本人坦白，其于2020年3月初便与陈军发生了不正当男女关系，目前已怀了陈军的孩子2个月。而2018年10月25日，史睿生与张雨婷已在澳洲领了结婚证，中国领取了结婚证；2020年1月2日，即张雨婷任绿地实习生期间，双方在中国亦领了结婚证。也即，双方是合法夫妻关系，张雨婷属“婚内出轨”。
史睿生称，期间他“完全蒙在鼓里”，在其偶然发现张雨婷怀了陈军的孩子的情况下，张雨婷向其坦白了事情经过，并承认将其当“备选”，“随时可以抛弃我，和有钱的人在一起”。
与举报信同日发布的录音文件中，张雨婷亦承认孩子是陈军的，并称医生预估孕期已有3周。需要注意的是，该时间短于举报信中提及的怀孕2个月，即该录音的录制时间早于举报信公开时间约1个月。
此外，张雨婷在录音中谈及钱时表示，“这个钱啊，无所谓，这不是从他那出的钱，账面上的钱我们已经有我们的办法洗干净了，如果能到银行账户的钱我们不会动的，一分都不会动，有的话都是现金”。
而在5月17日公布的录音中，张雨婷表示，陈军在其呆过的城市都有四五套房子，仅在上海便给了前妻两套豪宅；且能够将9000万的个人财产分给张玉婷3000万，包含房子和现金。
据绿地的公开声明，陈军当前是绿地京津冀事业部营销总经理。据绿地京津冀事业部微信公众号“京津冀视界”1月18日发布的一则表彰信息，陈军被评为2019年绿地集团“年度模范人物”。
公开资料显示，2012年-2014年间，陈军从绿地东北事业部哈尔滨城市公司营销总监、绿地东北事业部营销总监，升迁至绿地集团东三省营销总负责人。近两年时间里，陈军管理东北10城近40个项目的营销，期间将销售业绩2012年的52亿做到2014年的200亿。
在2014年的媒体报道中，陈军被称为哈尔滨、长春、沈阳等城市的“救火队员”、东三省冲刺200亿销售目标的“关键先生”。
4000亿下的焦虑
陈军所在的营销线，是绿地产生销售业绩的阵地。2017年，绿地便提出未来三年业绩稳定在5000亿上下的目标，2018年在内部将目标改成了4000亿。
但近年来，绿地交出的成绩单却不如人意。2019年，绿地控股全年销售额定格在3880亿元，同比仅增0.1%，远小于2018年26%的同比增速。该销售额亦离4000亿元目标仍差一步，这已是其连续两年业绩不达标。
张玉良在业绩交流会上表示，2019年的销售额“跟期待还是有差距的，但这是有市场原因的，去年企业的外部压力都很大”。
▲绿地近年来经营情况。
实现业绩突围的渴望之下，绿地在今年初便启动了一轮人事调整。
2月12日，继去年区域人事大换防后，绿地再次对中层管理人员作出职务调整，且本次涉及的人员和区域更多。具体而言，绿地本次人事调整涉及范围超过绿地全部17个事业部的半数，其中有8人被提升，7人被进行免职处理。此外，绿地还对7人进行了职位调降，对3人给予了6个月考核期。
以业绩导向的调整便体现在今年的人事变动中。以绿地2019年的业绩为依据，其中，8家区域事业部业绩超200亿，如绿地香港、西北事业部、浙江事业部，而这三个区域的相关管理层，都出现在了此次人事调整的晋升名单中。
知名地产分析师严跃进对无冕财经（ID：wumiancaijing）研究员表示，绿地目前的经营压力较大，之前绿地湖北武汉项目“华中第一高楼”停工的事件对绿地打击不小。而年初爆发的疫情，对绿地影响更明显。况且，绿地的项目以商业办公楼盘为主，在当前背景下，既没有租金收入，还要承担物业管理成本，其经营压力可想而知。
销售承压背后，绿地的存货去化问题存疑。
2015-2019年，绿地的开发产品规模分别为490.11亿元、937.34亿元、1075.28亿元、1251.55亿元和1556.08亿元，5年时间涨幅达到了2.17倍。
2015年，绿地的开发成品占当年合同销售的20%出头，2019年这一比例超过了40%。作为对比，万科2019年签约销售超过6300亿元，当年的完工开发产品仅有660.34亿元，占比略超10%。
虽然绿地的管理层将此解释为“公司部分商办产品采取先培育后出售的模式，因此开发产品占比相对较高”，但周转较慢的商办项目或会进一步拖累其业绩增长。
Wind金融终端数据显示，绿地控股2019年共拿地266块，其中，住宅用地共126块，剩余为商服用地、商住综合用地、工业用地等。
销售“造血”乏力的情况下，绿地还面临着较大的债务压力。
近年来，绿地的净负债率虽然有所下降，但仍在一线房企中处于高位。Wind数据显示，2015-2019年，公司的净负债率分别为273.99%、288.12%、215.03%、176.33%和155.6%；在A股上市房企中，2019年营收过千亿的房企，仅有绿地一家连续五年净负债率都在100%以上。
截止2019年末，绿地的总负债为1.014万亿，同比增长9.3%；短期借款1165.69亿元，货币资金889.02亿元，存在276.67亿元的资金缺口。2020年，绿地有五笔美元债即将到期，规模合计14.3亿美元（约合100亿元人民币）。
2015年曾超越万科创下3000亿市值的绿地，如今只剩下约681亿的市值，缩水近7成。面对原地踏步的销售额，“坚持奔跑”的张玉良要如何突围？
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