24亿救泰禾，万科做好防护才出手 || 焦点
拉锯数月，万科现身，泰禾的战略投资者终浮出水面。
7月31日早间，泰禾集团股份有限公司（000732.SZ，以下简称“泰禾”）发布公告称，其控股股东泰禾投资集团有限公司（以下简称“泰禾投资”）拟将其持有的19.9%股份转让给海南万益管理服务有限公司（以下简称“海南万益”），转让价格为每股4.9元，总交易对价约24.27亿元，以现金方式支付。
根据公告，海南万益成立于今年5月29日，目前无任何对外投资，是万科的全资子公司。若交易顺利完成，万科将成为泰禾的第二大股东，泰禾控制权未变更。
“万科在本次战投中设置了严格的前提条件，泰禾需先解决自身债务危机，万科才正式收购，泰禾的资金危机已不再是行业的隐秘话题，因此本次战投是否成功还具备不确定。”诸葛找房数据研究中心分析师陈霄对无冕财经（ID：wumiancaijing）研究员表示。
“有条件”驰援泰禾
万科入股泰禾，其实早有传闻，只是此前万科未作任何回复。据《21世纪经济报道》报道，早在今年5月初，泰禾与万科就已展开接触，并表示出合作意愿。此后，虽有其他公司介入泰禾“引战”工作，但双方始终保持着沟通。
本次交易实锤后，万科方面对媒体表示，这是万科向行业伙伴伸出积极援手的投资行为，我们希望协助泰禾走出困境，逐步恢复其正常经营秩序。但此次股权转让能否最终达成取决于相关先决条件能否满足，仍然存在不确定性。
根据公告，泰禾要得到24.27亿元的现金驰援，需达成两项严格的前提条件。
一是泰禾制定债务重组方案并与债权人达成一致，债务重组方案能支持泰禾恢复正常生产，能支持泰禾可持续经营，并且该债务重组方案能得到泰禾与万科的一致认可。二是万科对泰禾完成法律、财务、业务等尽职调查，且已就尽职调查中所发现的问题的解决方案及拟议交易的方案达成了一致，不存在影响拟议交易的重大问题；同时，泰禾的资产、债务及业务等不存在影响公司持续经营的重大问题或重大不利变化
同时，万科不对泰禾投资、黄其森及泰禾的经营及债务等承担任何责任，亦无任何责任为前述相关各方提供任何增信措施或财务资助。
“此次入股泰禾，万科的主动权更大。泰禾引入战投已两月有余，此前华润、厦门国贸等均有接触，战投也并未落实，且万科设置了前提条件，以低价（8折价格入股）买入，这是一场性价比比较高的交易。”陈霄对无冕财经（ID：wumiancaijing）研究员表示。
陈霄分析指出，泰禾本身以打造高端住宅产品为主要方向，在京津冀、长三角均有丰富的土储分布。对于万科而言，若能帮助泰禾成功解决困境，恢复正常运营，万科作为第二大股东也能获得相应的投资回报，在战略布局和产品力上有所提升拓展。
“即使泰禾未能解困，对于万科而言由于提前设置了严格的前提条件，不对泰禾的经营及债务等承担任何责任，也将风险性降到了最低。”
不过，虽然条件严苛，但万科的入股对泰禾而言仍是利好。7月31日，泰禾开盘涨10.03%，报6.58元/股，总市值达163.77亿元。
泰禾在公告中表示，此次交易不会导致公司的控股权发生变更，将有助于优化公司股权结构，有助于帮助公司不断完善公司治理，同时还有助于推动公司目前进行的债务重组工作，盘活存量资产，维持正常经营，从而帮助实现公司长远价值，维护公司及股东利益。
截至今日，泰禾投资持有泰禾48.97%的股份。交易完成后，泰禾投资将以29.07%的持股比例仍居于泰禾第一大股东，海南万益成为仅次于泰禾投资的第二大股东。
一锤定音？
于泰禾而言，接下来的挑战仍相当严峻。
“从该交易落成条件来看，万科设置了严格的先决条件，并不大包大揽。对泰禾来说，通过引战万科，来度过当前的困境，恢复正常经营，解决债务危机以及盈利能力下降的问题，也是有一定难度的。”陈霄对无冕财经（ID：wumiancaijing）研究员表示。
陈霄指出，解决高额的负债问题、做好风险管控、提高运营能力、解决销售业绩下滑，是泰禾当下首先要解决的问题。
泰禾的巨额债务仍待解决。截至今年7月7日，泰禾已到期未付的债务为270.65亿元；于2020年内到期债务总规模为555.11亿元，其中，一季度到期142.9亿元，二季度到期170.08亿元，下半年到期242.1亿元。
另据《第一财经》报道，信托公司是泰禾此前融资的重要途径，依赖信托融资不仅推高泰禾的融资成本，还有可能成为“明股实债”的温床。
在疫情冲击下，泰禾的业绩下滑明显。据克而瑞发布的2020年上半年销售榜单，泰禾仅录得254.1亿元的全口径销售额。另据泰禾发布的2020年上半年业绩预告，公司预计2020年1月至6月净利润亏损14.6亿元至18.6亿元，同比下降193.54%至219.16%。
泰禾方面表示，业绩亏损主要是今年上半年受新冠肺炎疫情及公司房地产开发项目结算排期的影响，无集中交付的地产项目，仅有零星项目交付结转收入，造成收入较上年同期大幅下降，相应的营业利润大幅减少。
债务重组对泰禾来说迫在眉睫。不过，泰禾也在积极自救，包括争取金融机构展期续贷、部分项目开始复工、加速销售回款等等。此外，泰禾还计划出售自持物业回笼资金，其自持的购物中心、LOFT、底商、写字楼、车位等18个物业项目，截至2019年底公允价值约255亿元。
“对于泰禾来说，以万科持股作为背书，企业资信等级有望提升，这对于后续加快债务问题的处置有较为积极的作用。”知名地产分析师严跃进对无冕财经（ID：wumiancaijing）研究员表示，后续泰禾和万科的合作等力度也会强化。
不过，这场交易能否达成确实还存在不少变数。公告显示，本次交易还设置了一个过渡期，期限为自本协议签署之日起至股份过户。过渡期内，泰禾需全力配合万科进行尽职调查，同时正常开展业务经营活动。
“本次万科入股泰禾，对于债权方来说也释放出积极信号。但若最终不能成功，对于泰禾来说希望再次落空，对股价来说也带来一定冲击。”陈霄向无冕财经（ID：wumiancaijing）研究员指出，万科在行业内资信等级和企业形象都受到广泛认可，如果交易未能成功，对于泰禾未来引入战投也具有负面影响。
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