“地产二代”再不努力，就只能被爹坑了 || 深度
儿子公司欠钱，父亲公司紧急撇清关系；26岁上位，接下的不是亿万家产，而是千亿债务……如今的地产二代们，一不小心就背锅了。
本文由无冕财经（wumiancaijing）原创发布
作者：陈欣苗
编辑：陈涧
设计：岚昇
实习生：罗婉儿
最近，地产圈一对父子的瓜甚有意思，事关实地集团和富力地产，前者的掌舵人张量，是富力地产联席董事长张力的独子。
事情源于7月25日，实地集团被曝商票逾期未付，供应商和持票人前往实地总部维权。这已是其今年第三次陷入商票风波，资金压力正悬于这家IPO折戟的小房企头顶。
值此危急关头，曾与实地关联颇深的富力也受牵连，此后两日遭受股债双杀，并于7月27日紧急发布“切割声明”，称与实地无股权、无债务关系。严调控风暴下，尚在债务泥潭里打转的富力，在儿子的账单面前不由得谨慎起来。
▲富力地产公告截图。
近年来，房企形势已大不如前，地产二代们已无法似从前那般潇洒。他们之中，有的资历尚浅，却在父辈一手打下的江山出现危难之际，被不合时宜地推向前台；有的虽已扛过大旗，却不得不在行业的巨变中调整航向，艰难前行。
这届“地产二代”，再不努力，继承的就不是亿万家产，而是负债了。
“还没懂事的年纪，就董事了。”此话调侃的，正是年仅26岁，便已执掌蓝光发展（600466. SH）的“最年轻房企董事长”杨武正。
单从杨武正的接班路径上看，赴海外留学，后回国承父业，与大部分二代并无异。他持有美国德雷塞尔大学金融本科学历，以及英国华威大学金融硕士学历。
▲蓝光发展董事长杨武正。
但是，在地产二代圈内，如此年轻便火速上位，董事长与总裁一肩挑的，杨武正独此一份。更具意味的是，他被冠以“最惨富二代”的称号：接棒时，蓝光千亿债务缠身，破产、卖身传闻不断，处境岌岌可危。
杨武正实为临危受命。然而，与上一位临危受命的地产二代王晓松相比，二者却是同人不同命。
王晓松在新城控股走马上任时，身边尚有一众老臣辅佐，且王振华事件并未影响到公司的基本面。而今2年过去，新城控股已走上正轨，王晓松也于今年年初辞去总裁职务，仅保留董事长一职。
而今杨武正辖下，蓝光“老臣”已相继出走，管理班底几乎全新。父亲杨铿“彻底切割”退居幕后，他接手的是一个棘手的“烂摊子”，肩上的担子并不轻。
据不完全统计，年前至今，余驰、张巧龙、王万峰、孟宏伟、迟峰、欧俊明等多位核心高管相继离职，涉及总裁、首席财务官、副总裁、副董事长等，他们多是在蓝光工作超十年的老臣。
管理层大换血，于仍风雨飘摇的蓝光而言并非利好。
即便多次出售资产自救，但蓝光仍发生了公开市场的违约。截至今年7月28日，其累计到期未能偿还的债务本息金额合计105.79亿元。而截至6月30日，蓝光可自由动用资金仅2.07亿，流动性压力巨大，经营和融资也相应受影响，来自评级机构、债市的利空消息不断。
根据REDD消息，蓝光已成立包括地方贷款人在内的债权人委员会，预计2021年年底前在债务重组方面取得实质性进展。
今年1月，进入集团核心管理层仅半年的杨武正还在2020年工作总结会上称，蓝光的管理，要在保证权威性的前提下，去服务于业务，“我们的导向是要在合适的约束下，让员工放开手脚，去努力实现价值的最大化。”
回头看，这位年轻二代对权力颇有野望，但也仅是“少年人，意气话”。
危机爆发后，杨武正公开表示“不出让控股权，不甩卖公司”。可蓝光要如何走出流动性危机，未来能否体面？很多人在等着这位“95后”少帅给出答案。
与杨武正相比，大他四岁、已执掌福晟国际（00627.HK）近2年的二代潘浩然，处境更为艰难。
▲左为福晟国际董事会主席潘浩然。
2019年底，福晟集团债务危机爆发前不久，潘伟明便把上市平台福晟国际的控股权转给儿子潘浩然，并任命其为董事局主席。但福晟集团至今危局未解，失去母公司支持的福晟国际，日子也不好过。
7月中旬，福晟国际才披露2020年业绩，营收、利润均下滑，净利润腰斩至-13.67亿元，同比下滑超10倍。同期，流动负债却同比增长11.1%至104.19亿元，手上的现金及现金等价物仅为5.82亿元。今年，公司已开始卖楼偿债。
潘浩然接任至今，公司的执行董事已出走过半。去年童文涛辞任执行董事及行政总裁后，潘浩然更是一人挑多担，兼任董事会主席、执行董事、行政总裁三项职位；董事会中也仅剩潘浩然一人为潘氏家族成员。
这位地产二代，本该执掌的商业版图，已从偌大的福晟集团，变为当前市值仅2.27亿港元、沦为仙股的福晟国际，至今公司仍处停牌，前景不明。这个本被视为潘伟明予以儿子的“礼物”，而今变得无比沉重。
同样，已被*ST的老牌粤系房企粤泰股份（600393.SH），也在危急时刻把实控人杨树坪之子、此前并未显露头角的杨硕推上位，担任公司总裁。
与过往二代接班的成长路径不同，他们年轻气盛、资历尚浅，却不得不临危受命，被推向前台，接手一个盘活难度极大、负债累累的“棘手货”。于他们而言，特殊时期挑起重任，意味着更多的担当和更低的容错率，要带领企业走上正轨，需付出的艰辛不容小觑。
而今的房地产环境是愈发严峻，福晟、泰禾、华夏幸福、泛海等多家公司相继暴雷，下一个在房企危难之际被迫“接班”的，又会是谁？
相较于杨武正、潘浩然、王晓松等，多数地产二代，如中南建设的陈昱含、祥生地产的陈弘倪、世茂集团的许世坛等，多是父辈帮扶，在企业内历练多年，才最终接班。相对而言，他们的经验要更加丰富，带领房企化解风险的能力要更强些。
但自去年以来，“三道红线”、两集中供地等新规下，降速、收缩成为主旋律，特别是过往激进扩张的黑马房企，开始亮红灯。这些二代带领的房企，亦开始面临调整压力，如何适应新环境、更好得活下去，成为他们的新命题。
近期在半年度工作会议上喊出“下半年就是要活下去”的，是今年正式接管中南建设的二代女掌门陈昱含，这是她在公司的第13个年头。
▲中南置地董事长陈昱含。
过去4年间，中南建设是黑马队伍中的佼佼者，销售规模从2017年的963亿冲刺到2020的2238亿，翻了2.3倍。但很多隐患也同步埋下，诸如毛利率偏低、负债攀升、融资成本高企等。
陈昱含也意识到问题所在。“高增长的逻辑确实是不存在了。”她在2020年度业绩发布会上表示，中南建设要从黑马变成白马，进入稳发展阶段。
但这样的转变也并非易事，一些列调整之下，动荡不可避免。
目前中南建设仍踩中一条红线，在降档压力下，拿地动作明显收缩。今年上半年拿地金额仅184.9亿，较上年同期缩水54.16%。去库存以回笼资金，成为今年的主基调。
从近期公司大折扣卖房，并被曝裁员等消息上，可一窥其资金压力。
据此前澎湃新闻报道，中南建设正向员工打折销售房产，最低折扣达到65折。虽然事后公司官方表示是常规营销动作，但从折扣力度上看，仍可看到其资金回笼压力。
此外，据“壹地产”消息，中南目前减慢了工资发放的速度，削减了福利，有员工走了，也有人被裁，估计各个板块员工离职及岗位变动数量可能有20%。
更早之前，5月，陈昱含在内部动刀，进行了大规模组织架构调整，区域数量19个变为14个。这背后，是过往疯狂扩张后，要收缩规模，并深耕重点区域，但也不可避免会带来人员调整。而这样的调整，后续能发挥多发展大的动能，仍待观察。
在地产圈内，陈昱含颇有辨识度，被认为是房企二代接班人中，思路最清晰、变革精神最强的一位。她曾用“越过山丘”比喻中南建设从做大转向做强的过程。当下，于她而言，仍只是攀爬山丘的阶段，要越过仍有待时日。
无独有偶，裁员、负债高、融资成本高、毛利率低下，这些问题词，同样出现在另一家TOP30房企祥生地产身上，它的掌舵人是“少东家”陈弘倪。
▲祥生控股集团行政总裁陈弘倪。
他同样在公司历练多年，外界对其评价亦颇佳，低调、实干、努力，行事沉稳但又颇有想法。只是面对公司过往发展沉珂以及市场急剧下行，他所面临的压力也不会小。
如何平衡好规模、负债及利润这三角，破除过往“顽疾”，仍是陈弘倪的大命题。
去年末陈弘倪在接受采访时曾表示，祥生千亿之后追求“规模+利润”并举的高质量弹性发展道路，“未来更强调弹性的生长，规模成长预期会保持在一个合理增速”。
相比之下，更令人唏嘘的，当属富力和实地这对“父子档”。儿子的公司陷入欠债风波之际，富力一纸公告与其划开界限。而在过往张量带领实地发展的过程中，富力的扶持并不少，而今的局面，却似“亲父子也要明算账”了。
可以看到，当时代的红利逝去，掌控更多学识、资源的地产二代，也免不了要遭受挫折。伴随行业洗牌加剧，出局的只会越来越多，而市场规则，从来不会因“你爸爸是谁”而改变。
掌舵的地产二代们，身上的担子只会愈来愈重。
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