“接盘”许家印，学习王健林，华夏幸福老王仍难翻身 || 深度
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王文学把起家的固安新城都拿出来卖了，还决心弯下腰做乙方，赚点服务费，但华夏幸福仍有近1000亿债务未化解。
本文由无冕财经（wumiancaijing）原创发布
作者：陈欣苗
编辑：陈涧
设计：岚昇
实习生：谢加
背负债务大山的王文学，又接活了。
9月23日，华夏幸福旗下公司幸福安基（全称“北京幸福安基建设管理有限公司”）签约了廊坊北部核心区域一项目代建，占地1.3平方公里、总建面180万，涵盖住宅、商业、公共服务等多种业态。
10天前，华夏幸福还因中标沈阳恒大一文旅项目的工程管理和造价咨询而引起关注，甚至被调侃为“弱弱联保（保交楼）”。
这是王文学为困顿的华夏幸福探索出来的新活法：转型“产业新城服务商”，由重转轻，做乙方，赚服务费。
听着有点王健林那味儿了，5年前那波刮骨疗毒后，万达而今一身“轻”，老王成为众多地产看客眼中那个“对的人”。
“这种级别的大佬值得期待，希望（王文学）和万达老王一样早点翻身。”有网友评论称。而今这新模式，当真救得了华夏幸福这位老王？
转型，先“跪着”赚点小钱
产业新城，王文学的发家法宝，也成了跌倒的绊脚石。
“干到今天这步，我愿赌服输。”危机爆发后，他进行了反思，并称“认识到了突出问题是在公司取得成功后个人有所膨胀”。
但痛定思痛过后，王文学仍“痴心”不改，只是现在得换个玩法。今年7月，他在固安开会，宣布业务重启计划，向“产业新城服务商”全面转型。
▲华夏幸福创始人王文学。
新战略下，公司的业务分为住宅开发、资产管理、产城开发及服务、招商服务、园区服务和物业服务板块。
当中的核心，在于两方面：
一是，以产业发展为核心的政府服务体系，尤其是为大城市周边的县域或县城提供融资服务、产业招商、综合运营、城市营销推广等服务；二是，以空间服务为核心的企业服务体现，包含选址、代建、企业物业、投融资咨询等。
其实，这与如今多家房企向代建扑腾的逻辑类似。
当下，房企拿地开发的风险比以往大得多，没钱拿地的就不说了，拿了地的，也不一定卖得动。做代建，刚好房企自身也有开发和管理经验，相比之下，给客户打工，风险更低。
华夏幸福如是。以往拿地建房，“以房养园”的模式彻底溃败，公司只得量力而行，凭靠过往的经验，承保政府、企业外包的产业招商、产业咨询、物业管理等更加“轻”投入的业务。
尤其在产业新城服务方面，公司确实积累了独特的优势。
据“一勺言”分析，尽管屡经多轮裁员，但华夏幸福产业招商、产业服务的核心团队与能力并未流失，比如，华夏幸福的新产发团队，尽管大缩水，仍是国内最大的实体企业投资选址服务商，而这种能力，在招商不足的县域级城市依然高度受宠。
这确实是王文学引以为傲的老本行，情怀仍在。“我是靠理想驱动的，是诚意正心干好产业新城的。”他曾说。
当然，这也意味着，现在赚的是整个项目流程中某个环节的服务费，在创收方面，只能减少对大数字的期待。
在上述会议中，公司管理层便将这一转型称之为：“甲方文化向乙方文化转变，由躺着挣钱向跪着挣钱转变。”
▲今年上半年，华夏幸福主营业务收入构成。
只是对流动性告急的华夏幸福来说，“苍蝇再小也是肉”，能赚一点，是一点。同时，也算是给予债权人信心。
既要坚持理想，又要“活下去”，王文学想的也算明白。
公司行动也很积极。
今年来已签约7个轻资产招商业务，项目总投资额超45亿，当中4个项目已落地；物业服务项目累计签约25个，签约面积283万平方米，合同签约额 2.8亿，新进山东、陕西、云南三省；产业园区轻资产运营模式在无锡、平顶山与祥符落地，新拓项目3个。
此外，还有近期新签约的廊坊综合代建项目，以及中标恒大沈阳恒大文化旅游城部分项目的工程管理及造价咨询。
对比同行，真正下定决心由“重”转“轻”的，寥寥，王文学的魄力可见一斑。
看看万达的老王，5年前遭遇危机后，就大改“重资产”属性，开启“轻资产”模式，现在在冲击上市了。
看起来，王文学的方向是没错的，但要真正一身“轻”，还是有的熬。
债务化解一半，资产不太好卖
卡点仍在于债务重组。
华夏幸福债务重组方案出台的速度算快。2021年2月出现债务违约，当年12月便通过了债务重组方案。当下出险房企中有全面的重组方案的，也只有它了。
▲华夏幸福的债务清偿计划，图片来自观点指数。
目前化债进程过半。据公司公告，截至今年8月31日，《华夏幸福债务重组计划》中金融债务已签约实现债务重组的金额累计为1203.15亿元。
照此计算，仍有988.85亿元的债务没有签约重组，占华夏幸福总金融债务45%。
资产出售是华夏幸福债务重组的关键，关乎债务的偿还、公司经营回血，以及债权人的信心，但目前处于停滞状态。
据重组方案，通过出售资产，公司将实现资金回笼750亿元，当中570亿元用于现金偿付，剩余180亿用于经营，此外，还可带走金融债务约500亿元。
也即，资产出售，可化解华夏幸福约1070亿的债务，占负债总规模的近半。
真正变“轻”之前，王健林亦是上演了“壮士断腕”的情景，接连卖卖卖，以此填补债务窟窿。想要真正转型，王文学也要过了这个坎。
华夏幸福要出售的主要是廊坊境内7个产业新城及南方总部业务。
尤其是前者。据经济观察报消息，按原计划，这7座产业新城由河北新空港（全称“河北新空港发展投资有限公司”），即廊坊市国资委控股企业以现金收购的方式承接，而后园区招商、运营等仍由华夏幸福负责。但后来情况生变，改由产业新城所在地区县政府收购。
▲固安工业园是华夏幸福产业新城的开山之作。
这成为对应区县政府财力的巨大考验。特别是当下，房地产市场下行的趋势仍未完全扭转，多地政府都过着紧日子。
就在不久前的9月21日，有消息称，固安县政府或城投平台将接手华夏幸福固安产业新城项目，双方已经签署相关协议，并在10月支付相关款项。
据今年中报，该项目对应的开发项主体三浦威特建设发展有限公司和固安九通新盛园区建设发展有限公司，合计净资产为221.4亿元。要最终收购，固安县政府要付出的资金不少。
目前这一交易还未最终敲定。
另一边，相对优质的南方总部业务，只在去年末将城市更新业务打包转让给深圳鹏瑞地产，其他资产尚未有确定性处置进度。
现在的房企资产交易市场，整个都不乐观，华夏幸福这个进度，也是意料之中。
应该也是预期不乐观，华夏幸福在9月16号又在原有重组方案的基础上，新增了一个补充方案。
该方案以“幸福精选”这一轻资产服务平台股权，作为新增偿债方式，简单来说是“债转股”。
据华夏幸福的说法，幸福精选，主要业务是物业服务、园区运营、代建等，未来将在资本市场独立上市，届时债权人可实现退出。对于这一方案，债权人可自愿选择，有效期至2023年3月31日。
这个平台业务，不正是公司转型后要着力的业务？
现下，华夏幸福的营收仍有8成来自房地产开发，上半年15.5亿元的毛利润中，园区运营服务、基础设施建设，仅贡献了12.1%。
仍在债务漩涡中打转的华夏幸福，要推动这个业务上市，看起来仍是遥遥无期的事情，债权人又会如何选择？
想要和万达老王一样翻身，这位老王还有很长的路要走。
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