“在市中心收破烂货”，外资做了一场赌局 || 深度
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外资逐利的逻辑，与内房企大不相同，前者显然更擅长等待，后者而今正处低迷，正是反思和调整思路的好时期。
本文由无冕财经（wumiancaijing）原创发布
作者：陈欣苗
编辑：方原
设计：岚昇
逆势加仓房地产，但外资赌的不是住宅。
最新出手的是黑石。11月8日，黑石在中国的物流地产投资管理平台龙地宣布，即将完成对粤港澳大湾区内面积约28万平方米优质现代仓库的收购。
完成后，龙地在中国的业务版图将大幅扩张。目前，其在全国范围内管理着超过40个物流园区和占地面积超过500万平方米的仓库组合。
与内房企的低迷形成强烈对比，以黑石、华平、凯德、易商红木等代表的外资，异常踊跃。只不过，他们逆势加仓，押注的却是写字楼、物流园、产业园、数据中心等内房企鲜少关注的资产。
向来不愿“浪费”任何一场危机的外资，是嗅到了什么？
逆周期，反操作，妥妥外资手法。
在周期性显著的房地产行业，亦是如此。而今行业低谷，“不差钱”的外资愈发活跃，趁着市场竞争小，低价捡漏。而今频频现身的华平、凯德、黑石等，便是典型代表。
▲（2021年来部分外资布局，图片来源：中指研究院）
比如华平。这家起源于美国的私募股权投资机构，是最早进入中国，且在中国投资规模最大的国际私募机构之一。
梳理华平在国内的投资活动，可一窥外资在地产周期和投资活跃度之间的逻辑。
1994年进入中国，但2005年，华平才开始投资中国房地产，2006年完成12亿美元房地产基金募集，同年抓住机会对7天连锁酒店进行投资，帮助后者在国内拓展上千家连锁酒店。
而2005年和2006年，正是外资抄底最活跃的两年。2005年房地产在“国八条”、房贷利率上升等因素影响下，开始进入调整期，房地产成交增幅在二季度开始放缓，并逐步收窄。
华平之外，这两年，摩根士丹利、高盛、凯德等，也纷纷拿下北京、上海等核心商业物业。
此后数年，华平在国内均是零星投资，且主要集中于家居零售、公寓等。直到2018年，特别是2018年下半年开始，华平的地产投资开始加码。
也是从2018年下半年开始，房企融资端开始收闸，到2020年8月三道红线出台，环境进一步恶化，房企流动性风险愈演愈烈，演化到去年下半年，恒大惊雷，行业雷声不断。
这期间，华平反而活跃了起来。
关键之一，是加码城市更新。注意，这里所说的城市更新，主要是指核心一二线城市存量物业的改造，包括写字楼、商场等。
早在2018年底，华平便与上海城市更新运营商CREATER创邑共同成立了并购平台，投资总额最高达3亿美元，并计划在3年内达到20亿美元。
去年下半年的6月、7月，华平更是接连在上海投资成立了两家资管平台，锦和资管（全称“锦和资产管理公司”）和文盛特殊机会资管（全称“文盛特殊机会资产管理公司”）。
前者华平并未披露投资金额，但立下了“3年500亿资产规模”的宏愿，定位为华平在国内城市更新领域资产管理规模最大的战略平台，专注投资上海、北京核心地段的存量物业。后者华平拟投资6亿美元，投资包括不良债务及困境企业纾困等多个细分领域，城市更新也是其中之一。
据彼时21世纪经济报道援引知情人士报道，在资管圈内，华平加码内地投资早有征兆，“他们最近在一二线城市不停收购商场、写字楼，甚至停车场。”
公开资料显示，截至目前，华平在中国城市更新领域布局的物业总计超过200万平米，改造资产规模近400亿元。
关键之二，是加速投资产业园和物流园。据不完全统计，2018年以来，华平旗下的东久新宜在内地通过收购和拿地发展的项目超过50个，其中绝大多数为产业园区和物流园区。2020年疫情爆发以来，华平明显加快了在中国的投资步伐，新建或收并购的项目超过37个。
另一典型代表凯德，向来谨慎，也在近两年逆势加仓。
不久前，凯德才拿下位于北京东三环繁华地段的写字楼物业博瑞大厦，成交价格打了七折。据不完全统计，2021年初至今，凯德内地的投资就新增超百亿元，足迹遍布上海、大连、昆山、武汉、成都、苏州等，投资范围包括产业园区、物流及数据中心。
在市场信心缺失的当下，凯德管理层反而向外释放了积极信号，“我觉得这三年会是一个很好的机遇期，凯德应该可以在中国市场有更大作为”，并定下了“三年内在中国的资产管理规模翻倍”的目标。
单从价格上看，当下确实是一个好时机。凯德七折买下收购优质项目北京博瑞大厦就是典型案例之一。
不过，逆周期加仓的逻辑，除了低价，还在于外资较为看重且擅长的资产改造能力，这是一种“化腐朽为神奇”的买卖经。华平、凯德、黑石等，均是如此。
在外资看来，物业升级改造是商业地产资产运营和管理的重要内容，需要专业的运营团队作为后盾，打造出新的内容和消费空间，才能释放额外的价值。而改造成功与否，在很大程度上决定投资回报收益。
具体的操作方法是“买入、修复、卖出”。简单来说，就是以低于重置资本的价格买入存量物业，而后通过升级改造来提高租金以及资产价值，持有若干年后，可通过出售退出，获得一次性回报。
关键就在于“修复”这一步。
对于北京博瑞大厦，凯德就表示，其将对该项目进行升级改造，用于提升资产价值，而这也是凯德擅长的内容。
过往，凯德便通过重新配置店铺单元、调整租户组合、翻新店铺和商场等改造物业方法，实现租金收入的最大化。比如，成都凯德广场通过将B1层长租约的迷你主力店调整成流行品牌专卖店，将该楼层租金提升了28.6%。
▲（凯德部分商业改造案例，图片来源：商业地产头条）
对于凯德近期收购的北京博瑞大厦，据明源地产研究院分析，参考博瑞大厦周边大厦的平均租金水平，博瑞大厦改造完成之后的租金水平可达到10元/日/平方米以上。据此粗略测算，该项目年投资回报率约为8%。
华平投资成立的锦和资管也是类似的逻辑。
锦和资管公司瞄准北京、上海这两座发展空间紧促、土地资源短缺的一线城市，寻找位置优越，但又老旧、收购溢价不会太高的物业。凭借改造能力，来实现“变废为宝”。
“最近三年是收购不良资产的机会。” 锦和资管的另一投资方锦和集团董事长郁敏珺在去年7月接受21世纪经济报道采访时曾如此表示，而锦和擅长在市中心收破烂货。
她举了北京华联商厦的改造案例：锦和花了改造成本1100多元/平方米的成本，改造之后租金收益6.7元/平方米/天，较改造之前（3元多/平方米/天）的运营效率提升120%。在锦和所做的不少项目中，运营效率提升在100%的并不少。
华平对这两座城市的城市更新领域亦十分看重，基于稀缺性和流动性，其合伙人张其奇认为北京和上海会成为锦和资管未来五年的重点。“我们做的业务不需要通过城市化的连锁发展去扩张，这和地产开发不太一样。”他表示。
写字楼、商场等存量物业之外，产业园区、工业及物流地产、数据中心等内房企较少关注和布局的另类资产，却是近年外资青睐的对象。
凯德在这方面的布局，恰也是从2018年开始，当年其与宁波市海曙区政府签署合作意向书，计划投资150亿建设中新宁波智造产业园，而2019年110亿新元收购星桥腾飞，获得大量优质产业园区资产后，进入布局的快车道。
“目前我们在中国的新经济资产规模差不多有30亿新元（约人民币156亿元），我们的目标是在接下来2-3年做到50亿新元（约人民币260亿元）。”凯德投资（中国）首席执行官潘子翔在近年8月接受采访时如此表示。
其所说的新经济资产，即产业园区、物流和数据中心，目前亦是凯德投资重点。
华平同样对产业园和物流园青睐有加，上述东久新宜的数据便是证明。
于此同时，华平亦在布局数据中心。去年末，其完成28亿美元“华平亚洲地产基金”的募集，重点投资亚洲的地产项目，数据中心是重点关注之一。
今年8月，据彭博报道，华平投资和麦格理资产管理公司拟对博浩数据服务有限公司进行约4.5亿美元的投资。公开资料显示，博浩数据是中国定制化数据中心建设运营服务商，专注于大规模、超大规模数据中心项目的开发。
▲华平在国内收并购的部分项目，无冕财经制图。
实际上，这类资产，既符合政策导向，自身抗风险能力也更强，投资回报率更高，关注长期收益且有长钱的外资，自然更为关注。
一组数据可以直观对比。
2020年，疫情影响下，凯德44座商场的物业净收入（NPI）为50.10亿元，同比下降了13.2%。反观产业园、工业及物流地产，仍维持23%较快的同比增速，出租率在90%左右，抗风险能力可见一斑。
据克而瑞分析，按净收益率来看，凯德的产业园等新经济资产项目达到7%，而商场仅为4%，从某种程度上，也代表了新经济资产的获利能力更强，若能长期保持较高的净收益率，未来将更具长期投资价值。
特别是数据中心，需求旺盛、政策利好。
今年4月，国家发改委在新闻发布会上称，预计“十四五”期间，大数据中心投资将以每年超过20%的速度增长，将带动各方面投资超过3万亿元。
虽投入成本高，但收益也相对高，这便是数据中心投资热潮的关键。
“高投资回报率，是数据中心受投资者青睐的重要原因。”第一太平戴维斯研究部董事、华北区研究部负责人李想在接受财新采访时表示。
他举例，一线城市优质服务式公寓、优质甲级写字楼、优质购物中心、物流地产高标仓的投资回报率从低到高，分别为2%-2.5%、3.5%-4.5%、4.5%-5.5%、5%-6%，而数据中心依据不同的区位和运营能力，投资回报率可达10%至20%。
天下熙熙皆为利来。只是外资逐利的逻辑，与内房企大不相同，前者显然更擅长等待，后者而今正处低迷，正是反思和调整思路的好时期。
参考资料：
外资扫货中国商业地产 财新周刊
“捡漏”城市更新：华平投资6亿美元加码内地资产布局 21世纪经济报道
外资抄底房地产 经济观察网
亚洲数据中心投资潮涌 财新周刊
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