查看原文
其他

房产证写你名,但房子未必是你的?真相在这里!

2016-06-09 法律讲堂

点击法律讲堂关注

来源 | 经济日报


最近,朋友圈里好多人都在转一条科普小文,单看标题就很惹眼,说的是“房产证上的名字,有木有你并没什么用!”如果真的没有用,那爸妈用了大半生积蓄帮咱买的房,就算写着咱的名字,结了婚难不成就不是咱的了?先别慌,这么大的事儿,咱不能只相信“科普小文”,还得听一听最权威的解释。


      房产证上只有一人名字时 



他结婚前全款买了套房,这房子是他的?必须的!

       解答:根据新《婚姻法》规定,他婚前全款买的房属于他的婚前个人财产,结婚后也不会自动转化为夫妻共同财产。所以,万一他结婚了,夫妻感情不和出现离婚,这套房子也仍属于他一个人。



结婚前,他贷款买了套房。这房子还是他的?
那可不一定。

       解答:根据《婚姻法》司法解释(三)第十条:“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同,以个人财产支付首付款并在银行贷款,婚后用夫妻共同财产还贷,不动产登记于首付款支付方名下的,离婚时该不动产由双方协议处理。”


咱通俗点说就是,结婚前他买了房,房产证上写的是他一个人的名字。结婚后,他和她一起生活,赚的钱搁一起吃吃喝喝用用加还贷。如果有一天,俩人掰了,这房子咋分,俩人可以自己商量。

       不能达成协议的,人民法院可以判决这房子归他,还没还完的那些贷款就成了他的个人债务。俩人结婚后共同还贷的钱还有房子相应的增值,根据《婚姻法》相关规定,离婚时由他对她进行补偿。


婚后他爸妈全款买了套房,登记在了他名下。这房子肯定是他的?
是的。

       解答:根据《婚姻法》司法解释(三)第七条,婚后由一方父母出资为子女购买的房子,产权登记在出资人子女名下的,可按照《婚姻法》相关规定,视为只对自己子女一方的赠与。


也就是说,这房子还是他的哦!离婚时,另一方无权要求分割,咋说,都是连墙角都分不到。



       房产证上写着两人的名字 




这房子是他全款买的,这房子归他俩?
不一定!

       解答:“举个栗子”,大牛和小妞在结婚后全款买了套房子,房产证上写了两个人的名。




俩人一起贷款买的房子,是他俩的?
是的。


        解答:如果这房子是他婚前贷款买的,婚后又加上了她的名字,那婚后这房子增值的部分和共同偿还贷款的部分,除夫妻双方另有约定外,应当视为共同财产。 


如果这房子是俩人结婚后凑了首付,一起贷款买的,那自然也是共同财产,归俩人了。



这房子是他父母出钱买的,但写了他俩的名字,这房子是他俩的?
如果没有“借条”,这房子就是他俩的。


       解答:如果这个情景是真的,那么这房子将被认定为他俩的共有财产。


如无“借条”等其他证据,父母的出资也将被认定为赠与夫妻两人的,归双方共有,即便是他俩闹离婚,父母也无权索回出资钱款。


       房产证上有第三人名字,怎么办


先析产再分割。


        解答“举个栗子”,房产证上除了有夫妻双方的名字外,还有子女的名字,或有父母的名字。


        这样的情况,法院一般不会将其主动追加为第三人,而是会根据当事人的申请,对房屋部分的财产分割不予审理, 由当事人另案起诉;或者根据当事人的申请,将案件中止审理,告诉当事人另行提起析产之诉,后根据析产的判决结果,对夫妻共有部分的房屋进行分割。



      各种过户成本哪种最合算


当然房产证上都写父母的名字,那又会面临另外一个问题:未来过户的成本。这个问题几乎每个家庭或早或晚都会遇到。


据了解,房产过户分赠与、买卖、继承几种方式,究竟哪种最便捷,哪种最省钱?


      继承法   主要费用:


继承权公证费。按照继承人所继承的房地产的评估价的1%来收取,最低不低于200元。


这种方法的优点是税费最低。继承的房产没有营业税、个税和契税。继承人凭遗嘱办理继承权公证,凭继承权公证书到房管局转名即可。


      但缺点也显而易见:手续繁多跑死人。


       继承房产需要满足三个条件:


         第一,是证明自己有继承房产的法律资格,或是法定继承人,或是遗嘱指定继承人。所谓法定继承即法律规定的遗产继承人;遗嘱继承必须是遗产人逝世前曾做过公证的遗嘱才有法律效力。


      第二,遗产应当是被继承人生前属于个人所有的财产。


       第三,因遗产是所有继承人的共同财产,房产的分割协议,需要每个继承人同意并签字方可生效


从上述规定可见,采用继承法过户房产,继承人需要办出各种证明,期间要花费大量的时间和精力。


       赠与法    主要费用:


    个税+契税+公证费。


直系亲属赠与免个税;非直系亲属赠与视同买卖,需要支付个税,即房产交易盈利部分的20%或者房款的1%(房产证满5年并且是唯一住房的可以免除)。此外还有契税3%和公证费1%。


需要提醒的是,以继承法和赠与法过户房产,继承人或受赠人日后卖出此房时,如房产证年满5年且是唯一住房,可免征个税。否则,将计征20%个税。


       买卖法   主要费用:


      营业税+个税+契税。在房产过户中,买卖是最常见的方式,也是操作较为便捷和安全的方式。


但是,如果买入价比较低的话,日后出售时卖出价与买入价的差额会增大,再出售时则需要缴纳更多的税费。



        相关链接 :


                房子送给子女不如卖给他?买卖、继承、赠送哪种方式最省钱?


               房产证上的名字就真的代表了房子的产权吗?看看法官怎么说!

    这是最涨姿势的法律类公众号!做您的法律口袋手册、工作生活帮手! 每天多学习0.0   1点,1年进步37倍(1.01的365次方)。这是一所没有围墙的法学院,教您如何知法、懂  法、用法,用法律的武器维护您的合法权益。


长按二维码关注【法律讲堂】(微信号:yunlvshi)


您可能也对以下帖子感兴趣

文章有问题?点此查看未经处理的缓存