作者 | 杨奕 中国应用法学研究所
来源 | 法制日报-法制网
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导读：业主房屋被盗时，物业公司的赔偿责任应当根据物业服务合同约定的内容分别确定：如果物业服务合同中约定了财产保管服务,在发生业主房屋被盗时,物业公司应当按照协议约定承担赔偿责任；如果物业服务合同未约定财产保管服务,应当适用过错责任的归责原则,由物业公司对已经尽到安保义务承担举证责任。
相关法条
《中华人民共和国合同法》第一百零七条:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条:“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务,业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的,人民法院应予支持。
物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则,应当认定为物业服务合同的组成部分。”
《物业管理条例》第三十六条:“物业服务企业应当按照物业服务合同的约定,提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。”
第四十七条:“物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时,物业服务企业在采取应急措施的同时,应当及时向有关行政管理部门报告,协助做好救助工作。”
以案说法
谭刚系成都市天合凯旋城小区业主。2007年6月23日,成都凯旋物业服务有限责任公司(以下简称凯旋公司)与谭刚签订了《前期物业管理服务协议》,约定:
由凯旋公司为谭刚的房屋提供前期物业服务,凯旋公司在安全协防方面确保小区全天24小时内处于受控状态。
同时约定:凯旋公司每周巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等,定期维修养护；小区24小时值勤；对重点区域、重点部位每3小时至少巡查1次。
谭刚入住后,其房屋分别于2009年4月15日、2009年11月19日两次被盗。凯旋公司为证明其尽到了协议约定的义务,提交了2009年4月15日的《来访人员出入登记表》《来访临时车辆登记表》、2009年11月19日的《来访临时车辆登记表》。由于被盗事件发生后,谭刚拒绝支付物业费,凯旋公司以谭刚欠付物管费为由于2011年8月诉至原审法院,请求判令谭刚向凯旋公司支付物业费及其滞纳金。谭刚以凯旋公司未尽到安保义务为由提起反诉,请求判令凯旋公司赔偿谭刚失窃财物的损失。
成都市青羊区人民法院作出(2011)青羊民初字第3274号民事判决,谭刚应向凯旋公司支付物业费,同时凯旋公司赔偿谭刚失窃部分财物损失。宣判后,谭刚不服提出上诉。成都市中级人民法院作出(2015)成民终字第302号民事判决,除对谭刚被盗财物数额的认定有所变更外,认定一审法院酌定凯旋公司承担30%的赔偿责任并无不当。
规则解析
本案为一起典型的因业主被盗而引发的物业合同纠纷,该案的争议焦点之一是物业公司是否应当承担赔偿责任以及应当承担赔偿责任的比例问题。由于法律对此尚未明确规定,实践中处理此类案件时裁判思路和判断标准不尽相同,出现“同案不同判”现象,故有必要对此类案件的裁判规则进行总结。
第一,业主被盗时物业公司承担赔偿责任的归责原则。
业主被盗时,应当首先依据物业服务合同约定的内容进行判断,如果物业服务合同中约定了财产保管服务,在发生业主房屋被盗时,物业公司应当按照协议约定承担赔偿责任。
如果物业服务合同中没有约定财产保管服务,则要根据物业公司对安保义务的履行情况来决定是否承担赔偿责任。此时,对于物业公司是否应当承担赔偿责任的判断要适用过错责任的规则原则。物业公司如果未尽到安保义务,则应当承担赔偿责任。物业公司在其职责范围内未尽到安保义务,且其失职行为与损害结果之间存在因果关系的,物业公司应当依据过错程度大小承担相应的赔偿责任。
根据《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第5条第2款的规定“对合同是否履行发生争议的,由负有履行义务的当事人承担举证责任”,即由物业公司承担举证责任。当物业公司提供的证据不足以证明其尽到安保义务时,应推定其存在过错,构成对安保义务的违反。本案中,根据协议约定,凯旋公司在安全协防方面应确保小区全天24小时内处于受控状态,小区24小时值勤并对重点区域、重点部位每3小时至少巡查1次,但凯旋公司不能提交相关证据证明其已尽到了协议约定的物业管理责任,凯旋公司应当对谭刚房屋被盗承担赔偿责任。
第二,业主被盗时物业公司承担赔偿责任范围的认定。
虽然物业公司对业主被盗承担过错责任,但这并不意味着物业公司对小区内盗窃行为的发生只要存在过错就必须承担全部责任。业主被盗的直接责任人是盗窃者,物业公司仅需在其失职的范围内承担责任。确定物业公司的责任范围需要考虑物业公司的过错在多大程度上导致盗窃行为的发生,并以此来确定赔偿比例。具体而言,在明确物业公司安保义务范围的前提下,调查物业公司在哪些方面未尽到安保义务,以此为标准判断物业公司的过错程度。另一方面,业主应依法承担对被盗事实和实际遭受损失数额的举证责任。在认定业主的实际损失后,物业公司根据业主的损失数额和自身应负的赔偿比例承担赔偿责任。本案中,由于凯旋公司并非业主被盗的主要责任者,因此一、二审法院酌定由凯旋公司承担30%的赔偿责任。
第三,同类案件处理的裁判规则。
此类案件有以下两个裁判规则:
一是物业公司是否需要承担赔偿责任；
二是物业公司承担赔偿责任的比例问题。
首先,对物业公司应否承担赔偿责任的判断,应当结合物业公司的安保措施是否达到法律规定和合同约定的标准；物业公司是否能够举证证明自己在责任范围内尽到了安保义务；物业公司在履行安保义务中是否有过错,与业主被盗是否存在因果关系。
其次,对物业公司承担赔偿责任的比例的确定,应注意物业公司的过错程度,业主自身是否对被盗存在过错,并以此确定物业公司的赔偿比例；业主因被盗而遭受的损失,需要业主提供证据予以证明；根据赔偿比例和业主损失金额确定物业公司的赔偿数额。
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