离婚案件中尚未取得产权的“房改房”如何分割?

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 来源 |  法信

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导读：房改房是与我国特殊国情相适应、在推进城镇住房制度改革背景下的过渡性产物，这类案件在处理时政策性强，审理难度大，特别是在目前畸高房价的背景下，房产归属问题一直是离婚案件财产分割的焦点和难点。《婚姻法司法解释（二）》对离婚时分割尚未取得产权的房屋的问题作出了相关规定，为各地法院处理离婚案件房改房分割难题提供了明确的标准。本期围绕《婚姻法司法解释（二）》的规定，对离婚案件中尚未取得产权的房改房分割问题进行说明，仅供读者参考。

法律依据

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释(二)》

第二十一条  离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的，人民法院不宜判决房屋所有权的归属，应当根据实际情况判决由当事人使用。

当事人就前款规定的房屋取得完全所有权后，有争议的，可以另行向人民法院提起诉讼。

相关案例

1、房改房尚未进行权属登记的，人民法院不宜对房屋进行权属认定和处理——闫某某诉庞某某离婚纠纷

本案要旨：夫妻双方居住的房屋是一方单位的福利房，在离婚进行分割财产时，双方对房屋的房改出资情况存在争议又不能证明，且该房屋至今未在国家房管部门进行权属登记，人民法院对该房屋不宜进行权属认定和处理，双方可在房屋取得完全所有权后另行主张权利。

案号：（2015）新中民四终字第304号

审理法院：河南省新乡市中级人民法院

来源：法信精选

2.离婚时夫妻双方对房改房不具有完全产权的，人民法院不宜对该房屋进行分割——吴某诉赵某离婚纠纷案

本案要旨：企业职工对于单位提供的房改房并不具有完全的所有权，只享有占有权、使用权和有限处分权及收益等部分所有权。如果双方起诉离婚要求对该房进行分割，法院应按照照顾子女和女方的权益的原则，综合考虑双方的实际情况，判决由一方居住使用，待该房取得完全所有权后，如有争议可向法院提起诉讼，要求对该房进行分割析产。

案号：（2010）西铁中民终字第7号

审理法院：西安铁路运输中级法院

来源：陕西法院网2010年10月20日

3.人民法院在离婚案件中对房改房权属的认定和分割，应判断购房的时间、购房出资来源、购房的主体资格限制等因素——唐某某诉乔某某离婚后财产分割案

本案要旨：当事人购买房改房具有时限性和身份性，因此人民法院在在离婚案件中认定和分割房改房权属时，不仅要考虑法律和司法解释的规定，还要结合房改房自身的特点和有关房改房的政策来决定，通过对相关证据的审查，判断购房的时间、购房出资来源、购房的主体资格限制等因素，认定涉案房改房是否属于夫妻共同财产。如当事人在购买房改房的过程中，使用了部分夫妻共同财产，离婚时该共同财产应当分割，当事人应当向对方返还。

审理法院：山东省济南市中级人民法院

来源：《民商事疑难案件裁判标准与法律适用（婚姻家庭卷）》，李杰编著，中国法制出版社2011年7月出版

专家观点

1、尚未取得所有权或者只享有部分所有权的房屋的处理

对当事人就离婚时尚未取得或者尚未取得完全所有权的房屋权属和分割发生纠纷的，我们认为，首先在当事人双方对争议的房屋均不享有所有权的情况下，根本就无权对房屋所有权的归属问题提出请求，虽然当事人双方可以占有、使用该房屋，但无处分权。因此，对当事人双方就房屋所有权提出的诉讼请求是不能予以支持的。当然，双方当事人可以就房屋的居住、使用以及以后房屋所有权的取得、归属协商解决，如果就上述方面问题无法达成一致意见，人民法院只可就房屋的居住、使用作出判决，而不能对房屋所有权的归属进行判决。

同样，在当事人双方离婚时对房屋只享有部分所有权的情况下，夫妻只享有对房屋的占有权、使用权、有限的收益权和处分权，而原售房单位仍享有房屋的部分所有权，在房屋所有权的归属和分割上存在一定难度。

我们认为，即使是双方当事人对房屋已取得部分所有权，但也无法对此部分进行确权和分割，因夫妻双方对房屋的部分所有权是根据国家有关购买公有房屋的福利性政策而取得的，其中包含了国家和单位对双方的福利优惠条件，如果要确权或者分割，就必然要涉及对房屋进行市场价格评估，在双方协商不一致时还涉及竞价、拍卖等一系列问题，而这一系列行为还要考虑原售房单位对房屋享有的一定比例的所有权。因此，人民法院对夫妻只享有部分所有权的房屋的归属及分割，在双方协商不一致的情况下，也不宜作出判决，只可就该房屋的居住和使用进行判决。

当然，人民法院在对双方当事人就离婚时未取得所有权或者未取得完全所有权的房屋的居住、使用所发生的争议进行处理时，应根据实际情况，按照照顾子女和女方利益的原则判决。因照顾子女和女方利益是《婚姻法》第三十九条确定的法定原则。所以，在司法解释中就不再重复。

本条第二款是对在上述房屋取得完全所有权后当事人发生争议的处理规定，这是听取社会各界的建议后，增加的对第一款问题的后续性规定，以全面解决由此类房屋引发的纠纷。按照法律规定，离婚时尚未取得房屋所有权的当事人在交清全部购房款并办理房屋权属转移登记手续后，即可取得房屋所有权。根据国务院住房改革政策，以标准价购买福利性公有房屋的，在将标准价与成本价或者市场价之间的差价补足交清后，房屋所有权归个人所有。如前述，在房屋所有权尚未取得或者尚未完全取得的情况下，人民法院无法对房屋所有权的归属和分割予以判决，而只能就房屋的居住和使用纠纷问题进行处理。但在人民法院对房屋的居住、使用纠纷处理完毕之后，当事人取得了房屋所有权或者房屋的完全所有权的情况下，如果当事人双方就房屋所有权归属和分割无法协商一致又发生争议时，当事人可单独就房屋所有权问题另行向人民法院起诉，而不受前一诉讼已经终结的影响，人民法院不得以一事不再理为由不予受理。（摘自：《最高人民法院婚姻法司法解释（二）的理解与适用》，最高人民法院民事审判第一庭编著，人民法院出版社2015年9月出版）

2、对房改房的具体分割处理问题

对夫妻一方以个人财产出资购买婚前承租或者婚后承租的公有房屋并登记在个人名下的房屋，尽管该房屋为个人所有，但由于购买的承租房屋为实行房改政策的公有房屋，该房屋的出售及其价格的计算都受到国家房改政策的调整。因此在离婚财产分割处理此类房屋时还要进行特殊处理。按照《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》，职工按成本价购买公有住房，每个家庭只能享受一次，职工购买现已住用的公有房屋的，售房单位应根据购房职工建立起住房公积金制度前的工龄给予工龄折扣，此外还要综合考虑职工的职务等因素。可见，按房改政策出售的房屋价格不是单纯的房屋市场价格，该出售价格中包含了夫妻双方的工龄折扣等福利待遇。如果该承租房屋由夫妻一方按当时购买价以个人财产购买并作为个人财产处理对另一方显属不公，因此分割处理此类房屋时，可在认定房屋为个人财产的前提下，全面考虑夫妻各方在该房改房中所体现的福利优惠，按照房改政策将夫妻各方的工龄、职级等因素在房改房出售价格中的比例予以折算，即将隐含在房改房价格中的福利政策具体物化，给对方相应的适当补偿。

对于夫妻共同所有房屋，在分割时应当按照《婚姻法》《妇女权益保障法》的规定，由人民法院根据财产的具体情况，照顾子女和女方权益的原则判决，尽量将房屋分割和子女抚养结合起来以体现出对妇女儿童权益的保护。对审判实践中出现的夫妻就福利下政策房屋的价值及归属无法达成协议而产生的纠纷如何具体处理，最高人民法院《婚姻法解释（二）》区别三种情形分别作了明确的处理规定：（1）双方均主张房屋所有权的，竞价取得，由出价高的一方取得房屋所有权，同时由取得房屋所有权的一方给予另一方相应数额的补偿。（2）只有一方主张房屋所有权的，人民法院可以委托评估机构对房屋按市场价格作出评估，由取得房屋一方给予另一方相应的补偿。（3）双方都不主张房屋所有权的，人民法院可以根据当事人的申请将房屋拍卖，就所得价款进行分割。（摘自：韩延斌：《离婚财产分割中“房改房”的分配原则》，载最高人民法院民事审判第一庭编：《民事审判指导与参考》2004年第1集（总第17集），法律出版社2004版，第172～182）页。转载自《最高人民法院司法观点集成（民事卷）》，刘德权主编，人民法院出版社2014年7月出版）

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