纳税人收入决定房价，二三线城市泡沫大【我眼里的中国地产这十年】系列之二
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特姐，清华大学硕士，在美国知名房企Hines做地产金融分析三年，她用最浅显的文字精准地表达自己对地产的感悟，此前分享过《北上深的房子，还能买吗？【我眼里的中国地产这十年】系列之一》，此后这一系列将陆陆续续分享出来，无不给人醍醐灌顶之感。
一）决定房价的不是人均收入，是纳税人收入
房子怎么衡量贵贱？不能直接说北京5万每平米就比重庆1万每平米贵，因为房子不是面包也不是Gucci，除掉税费，你在北京买的汉堡不会比重庆贵，你在巴黎买的Gucci也与上海的一样，这些商品都是可以流动的，流动造成定价的统一。而房子是不能动的，它的名字就叫做"不动产"，无法把重庆的房子搬到北京，除非把重庆搬到北京。所有难以流动的东西定价都具有独特性，比如不能自由流动的人民币。
衡量房子贵不贵主要有两类指标，一类是房价收入比，主要看购房人承担能力，一类是租售比，看房子本身的收益能力，因为房子是用来住不是用来炒的，所以我觉得采用第一类指标更体现居住能否的本质。房价收入比在中国是失灵的，原因很多，我觉得第一是发达国家已经完成了城市化，其城乡阶层贫富分化都比较小，平均收入具有意义。第二是我国的土地供应受限制，客观上容易形成垄断的"边际需求定价机制"，类似于原油的边际需求定价理论，当供应受到控制时，价格是由边际需求决定的，比如说北京每年只供应10万套新房，只要2000多万人中有10万的新增需求具有相对刚性就可以消化供应，所以呢，在这种状况下房价不是由平均收入决定的，而是由前5%或10%的人的收入来决定的，这部分人的收入是比平均收入高的，因此我用纳税人收入而不是人均收入来研究房价。
（OPEC通过对原油产量的限制，使原油的边际需求成为原油定价的决定因素，即所谓的边际需求定价机制。）
尽管纳税人收入与前5%或者前10%的收入仍然有很大差距，但是纳税人收入可以代表市场中的有效需求，其数据是比较准确真实的，就像用电量可以更准确衡量经济状况一样，个税数据能更真实的反映人群收入，比一切漫天的人均GDP和人均可支配数据都可靠的多。用"新房销售面积和新房销售额"作为市场中的新增供应，用"纳税人收入/新房销售"来衡量市场供需状况。
下表是16个主要城市的个税纳税额和常住人口数据（2015年），数据来源于各地统计局地税局以及财政局。
1）城市之间的收入差距太大了，北京是西安重庆的十几倍，深圳是广州的2倍多，这个数据颠覆了我们平常从统计局得到的GDP之类数据给人的印象，GDP让我们以为这些城市之间的贫富差异很小，但其实，城市之间贫富差距很大，这就解释了城市之间房价的差异。
2）城市分级非常明显，北上深是一线阵营，其中北京是超一线，广州杭州苏州南京是典型二线，青岛天津厦门成都武汉是二线，郑州济南可以算成准二线，西安重庆不知怎么分类。广州GDP数据与深圳相当，但是财政和税收就被深圳拉开距离了，反映到个人收入上，显得更弱了。杭州也是，虽然一向富庶，但要想成为一线城市还是有困难的，经济结构不同造成了一线和二线的分野，北京不用说，聚集了全中国含金量最高的资源，可能还隐藏了很多无法用数据体现的力量，上海和深圳都是既有港口又有资本市场，深圳还有些高科技。全世界看过去，一线大都市都是金融加港口和高科技，这些行业本身产业链短收益高，资金量大周转快，以制造业和重工业为主的城市很难与之匹敌。其实，何必争什么一线二线，不如想办法把居民的收入提上去，自然会反映到税收上。
3）整体来看，人均纳税数据还是比较真实的反映了各个城市的实力，反映了城市里的个人的资金状况，也就是我们平常说的穷富概念。大家发现没有，最后一栏的人均纳税额乘以10有房价的影子哦。
二）纳税人收入/新房销售面积，反映房价基础
1）纳税人收入/新房销售面积，比较了资金和供应，直观的意义就是北京人今年有4345亿收入，市场上有1127万平米新房，那么就是每平米3.86万，上海是2.43万，深圳是3.37万，实际情况是：北京2015年新房平均价格是2.8万，上海是2.2万元左右，深圳是3.3万元左右。
2）直观的说，就是相对于深圳，北京上海房价会上涨，这是2015年的数据哦，事实是2016年上海北京涨得很多，深圳相对平稳。当然这不是实际的市场资金流动状况，这个只反映相对数值。
3）西安重庆每平米只分到1100元，呵呵，实际价格还要受很多因素影响，这个数据就是告诉我们，钱多地少的地方房价肯定会高。相反，钱少地多的地方房价肯定低，房价高不代表贵，房价低不代表便宜。
4）二手房是存量市场交易，不是新增供应，而且二手房价格跟随新房价格，所谓"地王效应"就是二手房跟风抬价形成的，二手房是"被定价的"，所以我们只研究新房的销售。按个税平均占28%来估算收入的。
三）新房销售额/安全买房资金，反映资金透支情况
1）我把数据衍生一下，也许不够准确，但是可以了解一下"哪个城市即使把杠杆用足也无法承担新房销售量了"，比如说西安，西安所有纳税人年收入是162亿，假设有30%的资金去买房了，（不可能所有资金买房，有储蓄的有买股票基金理财的等等等），那么就是49亿家庭收入买房，49亿家庭收入可以动用多少资金买多少房呢？首先，银行要求家庭收入除以2.2后要能够覆盖按揭还款额，这是"中国正常级别按揭款"标准，那么西安买房家庭的49亿除以2.2就是22亿每年，这是银行认可的按揭还款额，据此倒推银行放款额度，按照平均5%的利率平均20年的还款期来计算，得到205亿，意味着银行愿意为买房家庭提供总计205亿的"正常级别按揭款"，那么，按照平均55%的杠杆率（首套最低2成3成的，二套最低4成7成，平均取55成），倒推出杠杆率55%时的入市买房资金，西安是373亿，其中202亿来自银行按揭放款，171亿是首付，可能来自于以储蓄等。
总之，西安安全的买房资金是373亿，但是西安这年的新房销售额是1011亿元，中间的600多亿元来自哪里？外地人？是不是可能有不符合安全还款标准的"中国式次级贷"呢？这种状况不可以长期持续。
2）北上广深相对来说安全的多，其实从杭州开始，就已经有透支的倾向了，如果新房供应持续增加，要么是透支爆表，要么是库存大增。一线城市和二线城市的数据都高度一致，说明同一级别的人才和资金流动都是非常畅通的。
3）表格都是2015年的数据，今年的数据统计出来要一段时间，不过，今年很多城市的房价和销售量都大涨，恐怕透支状况会更严重一些。
4）这里面有些新房销售额数据因为统计口径有误差，欢迎各位更正并给我留言，这里先谢谢你们。
四）北上深纳税人的数据以及新房均价数据
1）北京个人所得税额的年复合增长率是20%，上海年复合增长率是18%，深圳年复合增长率是20%，而M2的年复合增长率是16%，三个城市的个人所得增长速度都超过了广义货币发行量。
2）2015年，全国个税总额是8617亿，北京上海深圳的纳税额占了总额的34.5%，还记得我上篇文章里说，卖了北上广深买33%个中国吗？这说明了纳税人资金与房产价值的相关性。
3）深圳新房平均售价年复合增长率是16%，其纳税人收入增长率是20%，上海新房平均售价年复合增长率是13%，其纳税人收入增长率是18%，显示出了很高的一致性，所以，有理由相信，纳税人收入在很大程度上决定了房价的高低。如果算静态增长率，从2003年到2015年，深圳房价增长了480%，上海房价增长了330%，上海今年涨了很多，估计算到今年，应该也超过400%了。
结论：
纳税人收入反映了城市的个人资金实力，决定了一个城市房价的高低，北京是资金实力最雄厚的城市，相比较而言，过度透支的二三线城市房价泡沫更大，如果二三线城市的新房供应持续增加，要么造成资金严重透支，要么造成库存大增。
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