中电光谷（798.HK）：持续回购的产业园运营龙头

中电光谷（798.HK）在6月之后开启了一连串的频率极高的回购动作，量价也随之逐渐上升，逐渐从新回到近年均价0.75附近。那么次轮上涨是否还能持续呢？近日的行情中成交量也到达平时少有的巨量。不难发现当中除了企业回购动作推动的影响，还包括企业内在基本面发生了转变。

✦   一、中电光谷发展历程

1、前身光电联合

在中电光谷还叫光电联合的时候，便是第一家在香港联交所主板上市的产业园开发企业。在2014年年底，公司就确定园区运营综合服务商战略定位。2015年经过一轮业务的梳理和重构，公司已经搭建起“重资产开发+轻资产运营”的业务体系。

重资产业务为开发多元化大型主题产业园和配套住宅。轻资产业务为提供商业运营及专业化服务，比如为进驻产业园的企业提供商业运营服务，为旗下集团及第三方物业开发客户提供装饰装修建造服务，物业租赁服务等。

在16年，公司轻资产业务进一步延伸至数据云端、互联网等，搭建“1+4”平台，“1”是智能园区平台，而其“4”个核心的内容平台包括：共享办公云平台、设施设备管理云平台、广域物联网云平台，能源服务云平台。公司强调要成为世界一流的产业园区全生命周期运营服务。

同在16年，中国电子的加入使得当时的光电联合产生翻天覆地的变化。

2、“国家队”中国电子入主

2016 年 2 月，光谷联合与中国电子（0085.HK）公告，后者将旗下中电科技 100%股权作价 8.46 亿港元出售予前者，同时中国电子参与光谷新股配售，股价为0.8元/股。交易完成后，中国电子将成为光谷联合第一大股东持股31.88%。11月4号，光谷联合宣布，公司中文简称将由“光谷联合”变更为“中电光谷”。

我们可以先来看一下作为“国家队”，中国电子实力如何。

中国电子信息产业集团有限公司，简称 CEC 集团，成立于 1989 年 5月，是中央直接管理的国有特大型集团公司，产业分布于集成电路、软件服务、整机与关键零部件、平板、贸易和物流园区等五大板块，涵盖从零组件到销售的全产业链，亦为中国最大的国有 IT 企业。

目前，中国电子旗下中国电子旗下拥有36家二级企业和15家控股上市公司，员工总数逾11万人。而CEC 集团旗下中国电子，是集团海外融资与运作平台，专注于电子信息产业发展的公司，于 2004 年在香港上市。

那么这么强大的“爸爸”怎么会看上这家做园区开发的企业呢？

CEC 集团作为中国最大的国有 IT 企业，响应国家政策，进行产业链整合是必然趋势。从披露的情况看，CEC集团资产整合也有加速的迹象。上下文联系起来，就是中国电子希望剥离产业园业务交给专业的中电光谷进行运营，未来将注意力聚焦到IC 主业。

而且中国电子进入中电光谷还带了礼物而来。并入中电光股的中电科技有中国电子北海产业园100%权益、中国电子西安产业园73.91%权益、海南生态软件园40%权益和广西中电未来投资置业有限公司28.9%权益。

中电光谷因此在已开发物业的总面积，由376增至487万平方米。新增了三个产业园的27 万平米的已建物业、58 万平米的在建物业和 93 万平米的土地储备。

公司覆盖的区域由原来的二三线城市有效地扩展到核心一线城市，与并入的中电科技形成区域互补，完成蜕变。

✦   二、启动加速增长

1、2017年业绩飙升

2017年8月17日，中电光谷发布中期报告，业绩利润同时飙升。

从各个业务收入结构看，主要由园区开发贡献（占比为75.5%），收入较去年同期增长80.7%，主要是合肥金融港项目销售增长。其中自持产业园物业租赁较2016年同期增长44.9%，出租率达到91%，为公司提供了稳定的现金流。

在产业园运营服务方面，上半年营业额为1.75亿元，与去年同期增长8.9%，主要是物业管理服务增长贡献。报告期内，物业管理服务面积达1,111.5万平方米，其中企业客户服务面积占比51.2%。

在利润方面，中电光谷拥有人应占利润约1.87亿元，同比上升53.4%。其中，扣除来自投资性物业的除税后公允价值收益，核心利润净额为约1.37亿元，与2016年同期比较增长124.1%。

中电光谷整体毛利为人民币4.85亿元，较2016年同期增加3.44亿元，期末毛利率为37.2% ，与2016年同期的综合毛利率18.1%相比增长19.1%。

2、背靠国企资源丰富

17年上半年，企业经营的明显提升，毫无疑问也得益于中国电子提供的支持。在背靠国企大股东的支持下，中电光谷物业储备及土地储备非常丰富。

2016年该公司物业完工面积为56.2万平方米，实际交付28.4万平方米，2017年上半年，产业园区新开工面积合计15.7万平方米，竣工面积5.7万平方米，在建面积合计约47.3万平方米。

土地储备方面，2016年度中电光谷全国共有534.4万平方米的土地储备，2017年上半年还剩477.3万平方米储备，半年开发了57.1万平方米，占比10.7%。新增土地方面，2017年3月31日，其旗下附属公司以2.6亿元投得珠海一块土地，面积为1.19万平方米。

不考虑未来规划开发的土地，以中电光谷项目估计竣工的日期算，2017年竣工的项目有五个，未竣工的项目有6个，2018年及以后竣工的项目有17个项目。项目储备是未来获利的基础，而土地储备是项目之根本，中电光谷在这两个指标上均具有非常大的优势，未来具有较大的获利空间和发展前景。

同时，随着产业链的整合升级，CEC 集团必定会有更多的资源和项目进一步注入中电光谷之中，从而加速实现其资产的资产证券化比例。

3、园区业务延至大湾区

2017年1月25日，中电光谷宣布，深圳卓越置业集团有限公司正式入主中电科技，以3.5亿人民币收购其50%股权，历时近7个月完成。两家公司打造成双方的战略合作平台，共同开拓一二线城市市场机会。

在收购合约的附属条件上，卓越还承诺交易完成后一个月内以贷款给中电科技5亿港元用来偿还旧债。

卓越集团是属于少数几个拥有深圳及粤港澳大湾区优质资产并且未有上市的公司之一。目前卓越已开发房地产面积超过1500万平方米，在城市更新开发项目方面，已签约项目占地面积近600万平方米，可供开发面积超500万平方米。

光谷作为产业园运营商，引入开发商，在产业上形成互补，提高综合运营能力，此次与卓越的合作，加速了光谷在异地扩张的落地。

4、创新业务前景巨大

除了传统的开发和物业管理业务，中电光谷其他的创新业务前景十分巨大，如共享办公服务、创投服务及产业投资等。

共享办公服务方面，OVU创客星的运营服务工作由公司的子公司武汉欧微优科技有限公司全面负责。今年上半年，实现营业收入人民币8.4百万元。

截至2017年6月30日，已在全国10个城市布局20个创客星站点，包括武汉、青岛、合肥等城市，管理面积达到20万平方米。其中武汉创意天地站点、青岛国际海洋信息港站点和黄石站点被评为国家级孵化器。20个创客星站点中， 10个位于武汉市，提供1万个工位，平均出租率均在85%以上，累计服务团队500家，其 中进入A轮团队15家，天使轮团队8家，种子轮团队4家。

创投服务方面，由子公司零度资本负责OVU基金运作，以及对高科技产业与高回报创新创业项目的投资事宜。2017年上半年，零度资本连同相关政府及其他投资机构发起设立多支基金，总规模超过人民币17亿元。中电光谷拟投资总金额约达人民币3.7亿元。

产业投资方面，中电光谷与北京友普信息技术有限公司共同投资组建中电友普，目的在布局的健康医疗大数据、智能园区、智能城市业务在大数据与云服务领域。中电友普的核心技术人员为中国国家“千人计划”特聘专家团队成员，拥有跨区域IDC、 ISP、IP-VPN运营资质，10余项专利和软件著作权。

巧合的是，中国电子信息产业集团公司、国家开发投资公司、中国联合网络通信有限公司、中国国有企业结构调整基金股份有限公司共同宣布，联合筹建中国健康医疗大数据产业发展集团公司。后续的剧本也写好了，整合中国健康医疗大数据产业资源中，中国电子大概率会将相关业务整合到中电光谷之中。

✦   三、企业持续回购成催化剂

1、坚固的股价中枢

不管是国有巨头的入主，企业的资源储备增加，还是中电光谷本身业绩的增速的突破上升，都会提升企业的内在价值。但是股价近几年都一直围绕0.75元附近徘徊，可以说是纹丝不动。

主要原因有两个：

1、中电光谷一直以来二级市场股票的成交并不活跃；

2、此类“开发+自持”的地产模式在香港一直给予的估值都比较低。

而企业开启的股权激励计划和回购计划能推到出目前企业股价的“安全价位”以及可能催生的一波上涨。

2、股权激励计划

中电光谷16年12月22日发布公告，实行股份奖励计划。

简单来讲，就是公司下血本，自己掏钱从二级市场买股票然后派给骨干员工，而且占比达到股本的2%。

随后到16年末12月28-29号，中电光谷二级市场出现明显的巨量成交，可以推测是企业要在年底前购入股票实行之前通过的股权激励方案。当时价格就在均价0.75元附近。

大股东的背景为国企，而上述股权激励政策的股份达到2%，在国企中如此力度是十分少见的。可见中国电子对中电光谷十分重视，也支撑了未来将会有更多业务和资源注入中电光谷的观点。

3、公司持续回购

进入17年后，中电光谷的股价出现连续下跌，一度跌破均价0.75元，最低价跌倒最低价0.58。

但最低价出现一周后，公司便公布实行股票回购政策，一直持续至今，且回购频率极高。目前回购总量达到总股本1%，平均成本在0.72元附近。

这么实打实的回购，说明公司觉得目前公司股价是被低估的。结合前面分析过的中国电子收购价格在0.8，以及股权激励政策的回购价在0.75。可推出0.7-0.8是公司的“安全性”较高价格中枢。

✦   小结：

总体而言，中电光谷的股价一直在固定价格区间中维持平稳状态，而如今股价的波动正在悄然发生转变。

在企业管理层和高管受持股激励政策推动下，会希望通过企业更好的经营成绩带动企业股价的上升。同时，不管是大股东收购价还是公司近期的回购价格都导致，企业0.7-0.8之间的价格中枢具有较强的支撑。投资者在此价位买入具有较高的“安全性”。

中电光谷在中国电子控股之后，作为资源整合的重要平台，企业盈利能力和成长性都发生蜕变。对于向公司股价上空间而言，在未来一段时间轻重业务都具有较高的可想象空间，其业绩也逐渐进入释放阶段。

在企业连续的回购操作下，推动了一轮持续上涨。而结合企业的基本面，原本纹丝不动地二级市场被激活后，目前公司股票存在“向下有支撑，向上有动力”的一种“安全性”较高的投资机会。

【作者简介】

大导演 | 格隆汇·专栏作者

从事证券投资五年，国内外股票研究经验丰富。

市场总是充满假象，认清假象，投入其中，

然后在假象被公众认识之前退出。

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