万科、恒大、碧桂园三强争霸：全方位解读王者的荣耀最终属于谁？
编者按：2017年房地产行业进入加速整合周期，房地产企业集中度迎来历史性提高。万科开始走出股权争夺事件的影响，保持自身的强大实力，同时恒大、碧桂园等企业的迅猛崛起。行业龙头已经由过去万科一超多强的格局演变成如今万科、恒大、碧桂园的三强争霸。
因此在当前环境下，万科、恒大、碧桂园这三家龙头房企，各自特点在于哪里？如何在全国的竞争中保持持续的高增长？未来王者的荣耀又将属于谁？
这里给大家分享这篇中信建投房地产陈慎团队的深度研究报告，报告通过全方位分析对比这三家公司在盈利、杠杆、扩张等各个方面的数据和发展情况，进一步审视当前行业的变迁状态和未来房地产行业的发展可能性。相信读完此篇，可以帮助你完美解答今年内房股火爆的原因和明晰未来地产板块的布局！
1、“万恒园”比较之销售篇
若以2012年为起点，碧桂园成为过去4年复合增长率最高的房企，复合增长率达到58%，完成了492亿到3090亿的跨越，同时其也是增速波动幅度最大的房企。恒大已经连续3年增速超过30%，近4年复合增长率达到42%，2016年更是以85%的增速超过万科，创造历史。万科保持着一贯的王者之风，稳健性一如既往，4年复合增长率27%，已经连续多年保持在20%以上的稳健成长，实属不易。
从历年销售均价绝对值来看，万科的销售均价一直都是三者中最高，2016年实现销售均价13191元/平米，分别是恒大（8355元/平米）、碧桂园（8242元/平米）的158%和160%；从销售均价成长性角度来看，恒大成为近年销售均价提升幅度最快的房企，已连续三年均价提升幅度在6%以上万科体现出稳健的抗周期特点，保持每年4-6%左右的均价提升幅度，碧桂园销售均价在2013-2014年还一度持平或者下降，但是2016年则充分把握住了市场热潮，同比提升27%，4年复合增长率达到6.9%。
万科作为房地产行业常年的老大哥，在2011年左右基本上覆盖了全国大多数主流核心城市，随后公司在城市数量层面不断稳中有升，持续优化和深耕城市布局结构：持续保持珠三角区域的优势地位；强化核心区域潜力挖掘；增加布局广度，保持区域纵深，尤其在今年一二线城市受限之下，三四线城市依然收益需求外溢带来的优势，公司区域纵深有效防范调控风险，降低市场调控影响。
恒大在2011年全国房地产行业调整期，明智避开限购政策密集出台的主流核心城市，持续挖掘三四线城市潜力，全国化的土储布局有效抵御了区域调控政策带来的影响。公司于2013年坚决启动向一二线主流核心城市转型，提出112战略，明确项目拓展向一二线城市适度倾斜。自14年开始公司在一二线主流核心城市销售占比就已达到55.5%，并持续保持上升趋势，截止到2016年恒大在一二线主流核心城市销售占比已达到67.4%。
碧桂园则在市场层面挖掘一二线城市潜力。2015年碧桂园开始大力推进“巩固三四线，拥抱一二线”的战略，当年4月份在上海嘉定获取了地块，代表着碧桂园除广州外的首个一线城市项目真正落地。
与其他开发商所不同的是，碧桂园是从市场的方向而不是从行政区的方向来展开一二线城市的布局，通过对一二线核心城市及周边城市的布局去挖掘一二线核心城市的客户，围绕北京、上海、深圳、南京、武汉等核心城市，在核心城市都市圈范围内做沉淀和拓展，并不断提高自己的产品定位，做当地的高端产品，吸引核心城市的目标客群，承接核心城市的外溢需求。在公司2016年的销售结构中目标客群为一二线城市的销售规模超过1800亿，占比达到59%，可见公司战略转型已在销售业绩中初显成效。
此外碧桂园近年来项目结构的变化也越来越大，公司在三四线城市高举高打，不断缩小拿地规模，加快周转速度和推盘力度，在一二线城市周边的卫星城市继续不断扩大项目规模，锁定资源储备，增加货值供给。
在2017年整体市场中助推分化的一个重要原因就在于货值的差异，虽然整体市场增速下行，但是拥有更广泛布局、更充裕货值、更强推货能力的企业将拥有更大的弹性。
在三家龙头房企中，恒大的储备最为丰富，2016年末土储规模高达2.29亿平米，万科土地资源储备达1.1亿平，碧桂园则为1.7亿平；相比起恒大和万科，碧桂园在今年展现出更好的推货弹性，公司近年来不断压缩获取项目的单盘规模，增加项目数量，同时积极扩充员工队伍，截止到2016年末碧桂园在开发项目数量上以728个项目，远远领先于恒大（582个）和万科（600个）。
人员方面公司在2016年末的员工总数达到94450人，较2015年增加26300人，在员工规模上碧桂园也较恒大（89250人）和万科（58280人）更为庞大，因而碧桂园能够凭借更庞大的人力资源在同一时间内推出比万科、恒大更多的项目。正式凭借这种海量推盘的战术，碧桂园在推货能力和推货规模上较恒大和万科更为领先。
2、“万恒园”比较之布局篇
万科长期以来拿地风格相对稳健，擅长顺周期布局，以销定产的模式一以贯之，自2014年市场回暖以来，公司的土地投资力度也是逐步加强，拿地金额占销售额比重从14年20%上升到16年50%，拿地力度仅次于2013年的拿地高峰期。恒大近年来快速成长的秘诀之一就在于敢于拿地，自从恒大2009年以5498万平的土储荣登中国“地王”后，除2014年外，恒大每年新增土储规模均不低于2600万平，并且一直加大拿地力度。而同样作为三四线城市的代表碧桂园，拿地规模从2014年以来持续扩大，拿地金额占销售金额比重从2014年的12.5%上升至57.5%，三家房企中力度提升最快。
近年土地市场的火热，也带动三家房企拿地成本的上升。万科的拿地均价是三家房企之首，2016年拿地均价达到5944元/平米，而恒大和碧桂园拿地均价基本一致，在2000元/平米左右，而从增速来看，过去4年复合增长率万科、恒大、碧桂园分别为20%、15%和40%，恒大的拿地均价甚至比2013年时有所下降。
此外在观察三家龙头房企时，我们发现一个特点，就在于大型房企普遍会顺周期操作，在市场不好的时候，相对减少拿地，而随着市场回暖，开始大幅加大拿地力度，万科、碧桂园、恒大在2014年的时候相对拿地规模都处于近几年的最低，而2016年则创下了近年最大的拿地规模，背后的原因我们认为更多还是在于随着企业规模的扩张，风险控制的角度会越来越多地影响企业的决策。
布局思路的差异同样体现在龙头房企在拿单个项目的规模上。如果按新增项目平均规模来看，万科最小，碧桂园处于中游，而恒大的单盘规模则遥遥领先。
恒大擅长大盘开发项目，单一项目的建筑面积至少在20万平以上，每年获取项目的平均规模更是达到40到50万平，即使在恒大向一二线城市转型的13年，新增项目的平均建面也达到了40.7万平。恒大通常拿地就开始动工，在这种大盘的开发模式下开发周期仍相对较长，往往要分五到十期才能全部开发完毕，而在后期的开发中，随着土地价格的升值，前期拿地价格的优势逐渐显现，而且在整个大盘开发的进程上，往往也是后一期项目比前一期项目更为成熟，售价更高，因此体现在恒大的结算规模中既有远期的项目也有近期的项目，保证毛利率不会出现大起大落。
2010年以来碧桂园每个项目的平均体量在不断下降。同恒大和碧桂园相比，万科项目的开发规模则相对较小，从2012年以来万科每年新增项目的平均规模在10万平左右，且近年来持续下降，更小的单盘规模也使得企业在面对行业调整时期有着更为灵活的应对策略。
万科：聚焦核心城市，加码“轨道+物业”模式。
在龙头房企中，万科一直是聚焦城市圈发展战略的典范。目前在国内已经进入65个城市，分布在以珠三角为核心的广深区域、以长三角为核心的上海区域、以环渤海为核心的北京区域，以及由中西部中心城市组成的成都区域。从城市层级来看，万科拿地近年来一直保持一二线城市的高占比。
2016年以来，万科持续推进“轨道+物业”的模式，积极引入深圳地铁集团，稳定公司股权架构。通过和深铁合作，万科有望取得以下突破：
1、获取深圳核心区域稀缺资源，强化区域布局；
2、紧抓其他城市轨交建设契机，将“轨道+物业”合作模式向全国复制和拓展；
3、籍国家一路一带发展战略契机，未来有望成功实现“轨道+物业”模式的海外复制拓展，挖掘新兴市场。
恒大：转型核心城市，加码旧改市场。
龙头房企之中，恒大曾一度是三四线城市的代言人，公司的土储结构中三四线城市占比曾达到7成左右。随着公司发展规模的不断壮大，恒大从2013年开始积极转型核心城市，甚至通过举债（永续债）的方式，在一二线城市坚决扩张，并不断加大一二线城市的布局力度，截止2016年，公司在一二线城市布局项目的储备规模已达到1.3亿平，占公司总体储备的57.9%，并且2016年的销售业绩中，一二线城市业绩贡献占比达到67.4%，公司布局转型的成果已有初步体现。
近年来，除了合作和并购，恒大在城市运营方面也开始逐渐加码，2016年12月，恒大与深圳市蛇口湾厦实业签约了《城市更新项目框架协议》，共同推进湾厦村、海湾村的城市更新项目，恒大于深圳的旧改项目版图扩大至22个，总规划建筑面积达1242.1万平，可售面积预计达798.1万平。
值得注意的是，在恒大2.29亿平方米的土地储备中，并未包括公司持有的深圳、太原、石家庄等一二线核心城市的35个旧改项目，随着未来这些旧改项目的入市销售，公司业绩将迎来新的爆发点。
碧桂园：城市化进程的力行者。
同样作为三四线城市起家的房企，碧桂园在三四线城市布局占比也一度达到70%以上，公司从2014年开始逐步调整土地投资思路，在大量补充土地储备的同时，积极优化布局结构，一方面加大在一二线城市及其周边核心区域的投资力度，经过三年的调整期，截止2016年末，公司位于一二线城市的新增土地投资额占比达到54%，如果按照目标客群分类，公司目标为一二线城市客群的布局项目投资额占比进一步扩大至65%。
当前碧桂园已全面进军一线城市，2016年公司在北、上、广、深合计拿下28个项目，其中仅在上海就新增10块土地，总价达67.8亿元。除了加大土地市场的投资力度之外，碧桂园还积极探索产城融合，布局科技小镇，科技小镇作为碧桂园对其传统“大盘模式”的升级和革新，旨通过产城融合的模式，强化一二线核心城市周边区域的战略布局。
自2013年起房企开始兴起出海热潮之后，乘着一带一路战略的政策东风，越来越多的房企开始走出去，瞄准境外机遇，海外市场的版图扩张也逐渐成为众多房企近年以来新的增长极和利润点。三家龙头房企中，碧桂园于2012年率先试水海外市场，随后万科从2013年开始陆续展开海外项目布局，恒大则暂时未有海外扩张的动作。
碧桂园从2012年开始迈出国门进军马来西亚、澳大利亚、印度尼西亚等地，截止目前已经在海外布局6个项目，合计建面约300万平；万科的国际化进程也于2012年破冰，并于13年开始尝试海外投资，首进香港市场，随后公司陆续进入美国和新加坡市场，2015年通过合作方式首进欧洲，截止2016年底，万科已在海外6个城市，布局了21个项目，2016年海外项目贡献收入33亿。
3、“万恒园”比较之业绩篇
在销售突飞猛进的同时，万恒园三家龙头房企的业绩也持续释放。2016年碧桂园、万科和恒大分别实现营业收入1530.9亿、2404.8亿、2114.4亿，分别同比增长35.2%、23.0%、58.8%。三家公司营收规模增长的主要动力来自于公司竣工规模增长带动预售项目结算交付的提升，其中碧桂园、万科、恒大分别实现竣工面积2514.1万平、2237.2万平、2963.0万平，分别同比增长15.1%、17.2%和29.4%。
从结算规模来看，2016年恒大结算规模超越市场预期，在2014年实现1315亿的销售规模下，结算规模达到2114.4亿，一方面因2016年下半年恒大清尾行动，促销了部分项目的尾盘现房，实现当年销售当年交楼，另一方面在于恒大2016年并购规模创下新高，获取二手项目占比达到65.7%，其中部分成熟项目带来当年交付的物业。
从结算均价来看，与销售均价一致，万科结算均价绝对值最高，11403元/平方米创下历史新高，但近年来基本保持平稳。而恒大是三家公司中均价提升幅度最快的，2016年已经接近8000元/平米，背后也体现了区域结构优化带来的变化。而碧桂园结算均价自2014年创下高点以来，已连续3年下降，2016年实现结算均价6191元/平方米，同比下降0.05%，碧桂园的结算均价下降的主要原因在于公司大盘开发的经营特点，由于公司结算项目主要是2014年及之前的预售项目，布局区域主要集中在三四线城市，这些区域预售要求较低，因而带动公司虽然销售可以快速增长，但结算进度和周期较其他项目更长，进而导致公司结算节奏受到一定硬性拖累结算下降。
同样是专注于三四线房企的恒大在毛利率方面较碧桂园和布局核心城市的万科更高，在不考虑土地增值税的情况下，恒大近年来毛利率一直稳定在28%以上，是三家房企中最高，万科则稳定在24%左右，而碧桂园的毛利率则有所回落，较2014年的26%下降到21%左右。较低的拿地成本、大盘开发模式和开发建设统一招标模式为恒大带来了较高的毛利率。
2016年恒大和碧桂园的核心净利润分别为208.1亿和141.3亿，净利润率分别为9.8%和9.2%。万科2016年扣非净利润则达到了282.6亿，净利润率为11.7%。万科的综合盈利能力更为突出，但我们同时看到，万科近年来扣非净利润率持续下降，而恒大和碧桂园的核心净利润率在2015年触底后2016年迎来回升。
之所以会有这样的变化，一方面在于恒大和碧桂园近几年处于转型期，恒大从2013年开始布局重心向一二线城市转型，而碧桂园也在2015年成立了一线城市事业部，全面进军核心城市，而万科扣非净利润率水平下降则更多是因公司毛利水平下降所致。
另一方面，在于房地产行业的特殊性质，因为当期的销售无法在当期入账形成营收，但是当期的投入的费用则是反映在当期的报表内，这就造成了恒大和碧桂园近两年来销售规模快速增长所带来的费用与此前市场调整期的销售收入的错配，因而公司的核心净利润率不断下降，但随着公司结算规模的提升以及未来因高基数影响销售增速的放缓，恒大和碧桂园的核心利润率水平有望逐步回升。
值得一提的是，虽然财务报表呈现出来的结果显示如此，事实上碧桂园和恒大的归母净利润都是被财务报表低估的，因为永续债券的利息费用是无法资本化的，随着通过永续债获取的项目进入结算期，未来前期被提前扣减掉的利息费用会直接体现在项目的毛利水平中。
4、“万恒园”比较之效率篇
在经营层面上相对来说万科更为优秀，长期以来万科一直以其优秀的现代化企业管理水平著称，公司管控效率在行业内长期处于领先地位，相比于恒大和碧桂园之所以万科能在以较低的毛利水平创造出更多的经营利润就在于公司管控效率更高。2016年万科、恒大和碧桂园的销售管理费用率分别为3.3%、6.9%和4.0%，其中万科近年以来销售管理费用水平持续稳定在3%左右。
恒大的销售管理费用率最高，主要系恒大所保持的大盘开发的模式以及此前三四线城市作为主的布局结构带来销售费用水平的提升，同时随着公司进驻的城市逐渐增加，全国范围广泛布局，其管理规模和半径的扩大也必然带来的管理费用水平的提升。
万科的激励机制是事业合伙人和跟投制度的结合，构筑了万科从短期（跟投制度）、中期（股权激励及薪酬激励）到长期（事业合伙人制度）的立体激励机制。在跟投制度影响下，万科的跟投项目较非跟投项目开盘认购率增长4%，开盘周期缩短近5个月，首次开盘毛利率增长6%，同时营销费率大幅下降。
碧桂园实行同心共享跟投制度，具体由集团、区域分别成立一个投资平台，跟投人员通过投资平台参与跟投，在跟投比例上，项目股权跟投的比例是15%。其中总部平台对每个项目会平均跟投5%，区域平台对每个项目平均跟投5%，项目团队投5%，当项目获得正现金流后，利润就可按股权比例分配，碧桂园的跟投机制通过与大股东同比例跟投实现整个项目的同股同权，权责共担。自公司实施跟投机制以来，项目现金流回正的周期由此前的10到12个月优化至8.4个月，自有资金收益率由30%提升至78%。
尤其是对于以大盘开发模式为主流的恒大，公司整体的开发模式和风格决定了公司并不适用于跟投机制，因而我们看到恒大在激励上更偏向于高薪养廉，我们比较了三家龙头房企的人均薪酬水平，根据2016年年报数据，恒大全年薪酬总额达到132.9亿，人均年收入15.9万，要高于万科的13.5万和碧桂园的11.2万，正是通过这种高薪养廉的激励方式，恒大得以保持员工的执行力与行动力。
随着地产行业环境的不断变化，地价日益上涨、成本抬升，地产企业盈利能力开始下降，加快周转速度，提高运营效率已经成为房企在行业下行通道中的共识，三家龙头房企在运营方面均以快周转，高效率著称，其中三家龙头房企的资产周转率在2014年以前均不相上下，一直稳定在0.3的水平，随后恒大周转速度开始下降，到2016年末万科和碧桂园的资产周转率分别为0.33和0.32，而恒大资产周转率则降至0.20。存货周转方面碧桂园较恒大和万科更为出色，长期以来一直稳定在0.6的水平，到2016年末，碧桂园的存货周转率达到0.57，明显高于万科（0.41）、恒大（0.29）。
5、“万恒园”比较之杠杆篇
2016年市场销售回暖带动房企资金回款增长，叠加融资渠道畅通，房企资金压力普遍得到明显改善，其中万科、恒大、碧桂园的净负债率分别达25.9%、119.8%和48.7%，较2015年提升6.6、26.4和1.8个百分点，短期资金压力方面，万科、恒大、碧桂园短期借款及一年内到期非流动性负债占货币资金分别达到49.8%、66.7%和40.1%，分别较2015年改善0.3、30.1和7.5个百分点。
三家龙头房企之中万科的负债率最低，虽然公司2016年拿地力度有所加大，但净负债率依然保持在30%以下的低位水平，且公司货币资金870亿，现金流相对充裕，为公司今年扩张提供充分杠杆空间。
恒大由于去年扩张力度较大，净负债率创下新高，但在三家龙头房企中，恒大现金余额最为充裕。截止2016年末，恒大账面现金3043.3亿，远高于万科和碧桂园，且公司货币资金占总资产比重22.5%也高于万科（10.5%）和碧桂园（16.3%）。
此外，恒大于3月成功发行三笔合计25亿美元的优先票据，部分用于偿还此前发行的高息美元债。以最新发行的7年期10亿美元票据为例，利息较此前下降2.5个百分点。恒大通过将短期债置换长期债，降低成本，同时也将进一步改善负债结构。
与此同时，2017年以来恒大先后于1月和6月连续引入战略投资者，累计规模达到700亿，远超此前市场预期的450亿，引入战投规模的扩大，不仅意味着将为恒大地产提供更多的发展资金，对公司资本结构也将产生重大影响，根据我们测算公司在引入700亿战投后，净负债率将由此前119.8%下降至61.2%，向财务结构健康的万科和碧桂园进一步靠拢。
而碧桂园在2016年拿地金额较2015年翻了三番了情况之下，公司净负债率仅增长了1.8个百分点，考虑到公司在2016年赎回了全部的永续债，公司实际净负债率较2015年下降39.3个百分点，在三家龙头房企中碧桂园的负债结构改善最为明显。
公司在销售规模快速增长，扩张力度持续加大的情况下，居然实现了债务杠杆下降的“奇迹”。公司在高速扩张期，财务结构依旧得到改善主要在于广泛采取合作或收购模式获得项目以及快速周转的优势。
作为资本密集型的房企，负债结构也直接体现企业运营状况的健康程度，在房地产行业持续回暖的本轮周期中，万科、恒大和碧桂园的融资成本不断实现下降，且负债结构也更加健康。在多元融资渠道改善的情况下，万科、恒大、碧桂园的负债结构中公司债券和票据的占比明显提升，对高成本的信托及其他借款的依赖度逐渐下降，叠加银行对房企态度的转变，我们看到2016年末万科银行借款和债券融资的占有息负债比例达到83.1%的历史新高，较2015年增加13.1个百分点，而在恒大负债结构中高成本的信托及其他借款占比由14年的43%的高位下降到16年的38%，碧桂园公司债券和有限票据的融资占比在近年来内也逐步上升到49%的水平。
在负债结构的改善之下，三家龙头房企的融资成本也得以实现持续优化，为了综合比较三家房企的真实融资成本，我们通过资本化和费用化的合计利息（包含永续债利息）来衡量房企的利息支出水平，通过加权平均负债（包含永续债）来衡量房企当年的综合负债规模。
三家龙头房企中万科在融资成本方面最具有优势。长期以来万科融资成本在行业内都处于低位，且公司也在持续改善负债成本，截止到2016年公司综合融资成本已降至5.3%的水平。
而恒大在永续债的影响之下公司2014年的融资成本有所上升，不过公司充分利用市场回暖和融资渠道开闸机遇，在近年有效降低融资成本截止到2016年末公司综合融资成本已降至8.3%，较14年高点下降2.2个百分点。
同恒大一样碧桂园也曾是高负债扩张的典型房企之一，其综合融资成本在2012年曾达到9.7%，随后公司积极降幅负债规模不断改善公司融资成本，值得称道的是公司2015年获中国平安入股，有效促进公司和平安集团的战略关系，不仅加强了碧桂园的行业竞争力，也为碧桂园优化资金渠道提供新的契机。当年公司综合融资成本下降1.9个百分点至6.3%，为近年以来的新低水平，虽然因公司2015年扩大永续债的负债规模导致公司综合融资成本在2016年上升0.5个百分点，但仍处于行业内的低位水平。
总结：一切的成功都不是偶然
过去几年中我们对单个龙头的深度分析很多，包括万科的《颠覆引领众生》、恒大的《商之大者翼伏将飞》都有过细致解读，但是将三家龙头做横向比较是市场首次，从我们对销售、扩张、盈利等五大方面的比较而言，我们能清晰地看到，房地产行业的成功没有偶然，三家公司虽然路径不同，但优秀的结果是殊途同归：
中国恒大过去几年中由于高负债率一直在质疑声中前行，但依靠其超强的执行力，在2000亿的高基数上依旧实现高速增长，实现了对万科王者的挑战和超越。作为三家公司中唯一一个没有跟投机制的企业，依靠“紧密型集团化管理模式”，在过去几年中完成了“三四线”向“一二线”城市结构的转型，而且依旧能保持龙头最高的利润率，背后是执行力和成本控制能力的体现。站在当下，恒大正在迈向新的篇章，剥离多元化业务，与深深房的重组方案将上报证监会，同时引入700亿战投后永续债已经全部赎回，成长步伐更加轻盈，如果能够成功回A，我们相信依靠A股的估值溢价将有助于恒大进一步享受资本化红利，延续过去几年的高成长步伐。
万科的优秀其实不必多言，作为行业引领者，公司的产能效率以及市场化扩张都执牛耳，过去几年来一直在创新和颠覆，龙头中最早启动立体激励机制——短期（跟投制度）、中期（股权激励及薪酬激励）到长期（事业合伙人制度），最早提出“轨交+物业”模式，“八爪鱼”战略也为行业未来转型提供思路。在经历了2年的股权争夺事件，万科的成长脚步却并未因此停滞，2017年上半年的成绩单依旧耀眼，而且随着股权事件的稳定以及深圳地铁土地资源的导入预期，我们相信万科未来的成长道路将更为明晰，也期待万科继续为行业、为企业带来更多的颠覆。
碧桂园是三家房企中“高成长”的典范，在过去4年复合增长率最高的基础上2017年依旧突飞猛进，具备成为新霸主的可能，“快”的背后是碧桂园周转速度极致化的体现。从项目的前期设计到工程建设再到后期装修和销售甚至物业管理一条龙承担，实现了拿地到开盘5个月的惊人速度。而且“同心共享”激励机制的输出也点燃了碧桂园的组织活力，已经在越来越多房企中效仿，“有人才有天下”是碧桂园的核心，2017年还要新增300名博士体现了杨国强主席的格局，在人才的带领下，后续的发展也值得期待。
房地产行业经历20年风雨，但企业依旧在不断守正出奇，颠覆和创新是从未停止的命题，2017年开始龙头集中度历史性提高，强者恒强的故事不是发生在未来，就是在现在！
【作者简介】
陈慎 | 格隆汇·专栏作者
中信建投 房地产研究
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