万科A涨停，吹响内房下半场的哨音？

今天午后A股地产板块在曾经的招保万金带领下，强势崛起，让人想起当年国有地产意气风发的时候。

不过看了下万科A的历史估值水平，现在的PE（TTM）差不多在近5年估值水平上部了。

不过这不重要，因为我主要是在港股混饭吃。今年港股内房板块是当之无愧的明星板块，恒融碧三个巨头从年初就不断刷新市场对内房的认识，直至9月中下旬开始慢慢熄火，就像一场令人亢奋激烈的足球比赛，进入了中场休息时间。

而这次A股地产的暴动，会是吹响这场足球比赛下半场的哨音吗？又能带来什么启示？

▌一、

2017 年9月份限售城市扩围，根据最新的数据，限售的城市已经超过50个，加码调控下传统地产销售的金九银十黯然失色。

统计局的数据显示，九月份和十月份，房地产市场呈现出"量价双降" 的情况。下半年以来商品房销售面积和金额同比增幅连续下降， 9 月单月的商品房销售面积为 17467 万平方米，同比下降 267 万平方米，单月销售面积已连续 2 月同比下滑。1-10 月份，商品房销售额 102990 亿元，增长 12.6%，增速比 1-6 月份回落 8.9个百分点。

根据天风的研究，对于大型房企来说，除了保利之外，万科、恒大、碧桂园9-10月平均占比均超过了20%，高于全国平均水平，其中恒大和碧桂园这一趋势更加明显。此外恒大，万科及碧桂园的九、十月的平均占比均为全年最多，且历年波动相对较小，是其全年为关键的销售季节。

所以从过去的销售数据看，金九银十是一线地产商用以完成其全年业绩的重要时点，其对于房地产行业的影响依旧显着。

但是，今年十一月十二月的销售金额具有很大的弹性，可能存在超预期的情况。

从实际情况看，天风证券的研究也指出，全国情况看年底最后两月比金九银十卖的更多。2008年之后9-10月份的销售占比有所提升，但是11-12月的销售占比稳定在了25%左右，而9-10月在19%左右，位列月份销售占比第二。

考虑到今年金九银十恰逢大会召开，部分城市压下了预售证的审批，造成了新盘入市减少，供应紧缩的情况，一定程度上也加剧了商品房销售金额同比增速持续放缓。

但是现在大会已经闭幕，预售证的发放比九月十月应该会放宽。而且去年十一月、十二月单月销售的基数比较低，在房企冲击年度销售目标和资金回款压力下，年底新增供应预计将较前三季度显着增加，商品房销售数据连续大幅回落的可能性不大，预计全年销售金额能维持在10%左右。

而从政策预期的角度看，经过2016年国庆和今年三月份两轮大调控，和今年9月的限售密集扩围，现在似乎进入了房地产调控空窗期。在可预见的时间内（大约现在至2018年中），房地产调控大力度加严的可能性比较低了，大概率是维持现在的"五限"格局，房地产政策更多的是往长效机制调控的方向走，比如推进租售同权、大力发展租赁住房等，而房企也已经适应了现在的调控格局。如果以上论证获得每月销售数据的验证，在已经充分预期的情况下，政策利淡便会减弱。

▌二、

而从此次A股上涨的都是曾经的龙头房企看，市场还是偏爱房地产开发龙头的，这对港股地产股的选股策略也是一个重要的启示。

整体上，中国房地产市场经过两年的大牛市，量价齐升，而且量价都连续两年创下历史的新高。从现在的调控政策看，虽然再次出现大力度调控的概率比较低，但是在"房住不炒"的基调下，明年松绑的可能性也很低，大概率维持在一个稳态中。

所以，市场现在对2018年全国住宅销售面积和销售金额都比较谨慎，基本大部分都是认为销售面积和金额都同比小幅下降，毕竟2017年的基数那么高，大约预期销售面积同比增速-10%/金额-5%。

而有数据显示，2017年销售额上涨动力来源于三四线城市量价齐升。

从下图可以看到，三线城市占销售额和占成交面积的比重较大。从全国商品住宅销售面积成交来看，三四线城市却超过70%。从销售额占比来看，三四线城市也占到主要的比重，约在54-67%。

通过对比各线城市 14-17年成交面积、成交量和价格同比涨幅，比如，2015年一线的销售额走高，可以看出当年销售额是由一线城市量价带动；2016年销售额增长主要由于二线城市销售面积带动。2017 年三四线城市销售面积和价格同比增幅扩大，且三线城市占全国销售面积和销售额占比提高，这说明2017 年三四线城市拉动了全国商品住宅成交面积和销售额的同比增长。

而三四线的销售很大部分的动力来自货币化棚改，根据2017 年 5 月国务院常务会议内容，确定 2018 年到 2020 年 3 年棚改攻坚计划，再改造各类棚户区 1500万套，也就是说未来三年平均每年500万套，要比之前平均600万套降低16.7%，而这也大概率使得明年全国的销售金额和面积同比下降。

在这种环境下，龙头房企则更具竞争力。

虽然蛋糕稍微变小了，但是大型房企凭借自己的品牌、资金实力、运营能力和雄厚的土地储备，能够吃下更多的市场份额，从而实现自身业绩的增长，像恒大、碧桂园明年的销售目标都是5000亿起步了。

这一点从克尔瑞的数据也可以看出来。与2016年全年相比，TOP100房企金额集中度的增速整体高于面积集中度，金额方面，各梯队房企集中度均呈上升趋势。其中金额TOP50的增幅最大。也就是说，品牌房企业绩规模的增长，使房企集中度继续上升，呈现强者恒强的竞争格局，小房企大概率在明年被挤出市场。

所以，无论是A股还是港股，房地产板块的配置主要逻辑之一就是集中度提升下，龙头更具溢价能力。

▌三、

最后做一下短期展望，那就是房企，尤其是龙头的业绩已有很高的清晰度。

由于房地产企业大多采取预售模式，而从预售—建造施工—完工结算，中间有一个时间差，一般为1-2年，具体情况取决于每家公司的周转速度。而在没完工交房之前，销售的金额都没进利润表，主要是储藏在预收款里。

也就是说，过去2015年部分销售和2016年绝大部分销售在今年才开始体现到利润表里。即使在悲观的情况下，十一月和十二月的销售继续放缓，其实房企的业绩增长也已经八九不离十了。

从下表可以看到，销售龙头企业的预收款不断的增加，也就意味着未来一年多时间能释放的收入和利润越多，其中万科储藏的是最多的。

（数据来自Wind）

所以说，今年内房股年报行情的胜率应该是很高的。

而最近也可以发现到，在内房股中场休息期间，很多大股东趁机多次增持，每天打开房地产股的新闻都能看到一屏一屏的增持信息，或也是近期的一个催化剂。至少释放出一个信号那就是：大股东觉得下来后的价格是被低估的。

从下图可以看到9月以来内房增持公司数量增加。而在港股通的内房股中，9月1日至今共有31家房地产公司股东或管理层有增持行为，其中合景泰富是近三个月增持次数最多的，达到25次。可见，很多大股东选择增持，其中不乏多次增持，这些都向外界释放出积极的信号。

（数据来自wind）

（数据来自wind）

▌尾声

内房股在狂飙后进入中场休息时间，今日A股万科保利这两个传统的龙头房企涨停，或会唤醒港股的内房。从今年销售情况看，十一月、十二月的销售或存在有很大的弹性，当然这需要每月经营数据验证，但是由于房地产开发企业会计结转时滞，年报业绩有很高的确定性了，存在较高的值博率，而近期，很多内房股大股东不断增持股票，也印证了上述观点。

【作者简介】

罗夏 | 格隆汇·专栏作者

金融业从业者，专注房地产研究与投资

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