从限售到现售，房地产还有春天吗？
作者 | 三个火枪手
大学里遇到很多教授，听到许多新鲜的讲义，其中印象深刻的是经济学老师，初见他时觉得有些年轻，后来知道他是在海外苦学多年经济学后回国教书。记得第一天他就草草讲了经济学发展脉络，然后列了一堆书单，在最后他指着亚当斯密的《国富论》强调，这本书是他的经济学启蒙书籍，市场这只看不见的手就是经济领域的上帝。
毕业后，2015年初刚好校庆，我们几个同学回校碰巧遇到他，那次聊了很多经济话题，记得当时经济学老师下了几个判断：中国的房地产市场就是一个泡沫、比特币的结局必然与荷兰郁金香热一样、长期看中国股市大有作为。
如他此前所预期，他赶上了2015年的人造大牛市，赚了一大笔，但是7月突然清理配资，踩踏式下跌演变成股灾，一夜回到解放前。而出于对房地产泡沫的判断，他一直没买房。与此同时，另一场席卷全国的运动正悄然进行着，棚改货币化催动房价不断上涨，终于在2017下半年经济学老师忍不住买了房。
后来我们总结：知识改变命运。
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深圳的天气入冬了，直接从夏天切换到冬天，南方没有四季只有冬夏两季，中国的房地产市场本来会像南方的天气。但是，中国房地产的上帝之手不是市场，而是政府，“上下其手”地调控着全局。
如果说，中国特色的市场经济发展需要摸着石头过河，那么我们在房地产调控的经验方面，已经能脱离地心引力自由飞行，还摸啥石头啊。
08金融风暴后，中国启动了四万亿计划，在基建狂魔的道路上狂奔，当然少不了房地产，但是用力过度，多产生了一点库存。一座座空城拔地而起，内蒙古鄂尔多斯、内蒙古呼和浩特清水河、河南郑州郑东新区、辽宁营口、惠州大亚湾等，在这些水泥砖块森林里，人是稀有动物。
房地产库存高企，这在西方经济学里是个难题，房子又不能像牛奶那样倒掉。但是，这在我们这里就不是个事，央行连续降息，贷款利率打折，国务院发文提高棚改货币化安置比例，现在被称为“涨价去库存”，100城库存从2015年高点持续下跌。
而房价则是节节高升，最先暴涨的是深圳，在2015年房价飙升了一倍多，接着在看得见的手调控下，深圳房价政治正确的横盘，热钱很快涌向上海、北京和其他二线城市。
接着，就是三线城市去库存接力。
截止9月库存已经跌至51个月最低，8月份新增居民贷款占比达55%，在四年去库存政策和货币化安置推动下，全国房地产库存已经降到4年来最低水平。
终于，去了一点库存，杠杆转移到高储蓄的居民，银行的资产负债表也修复了一些，地方土地财政收入也增加了，GDP也维持在新常态“L型”横线上。
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相信多年后，港股的房地产分析师回忆起2017年内房板块，嘴角仍会露出微笑，这可能是内房股最好的光景。
这一年，碧桂园恒大这些巨头销售超5000亿，恒融碧的股价翻了四五倍；这一年，许老板登顶中国首富，孙老板大笔一挥150亿驰援乐视……
香港业绩会时，分析师们就情绪激昂，挤满了香港中环酒店。管理层坐在台上，聚光灯打在他们脸上，洋溢着幸福，他们风趣幽默地回答着提问，底下响起了一阵掌声和欢笑声，现场一片和谐欢乐。回去后分析师们打开自己的模型，脑海里思考着如果碧桂园过万亿，利润多少…….
但是，踏入2018内房板块就变成了另一番光景。
这让我想起了王小波的黄金时代：那一天我二十一岁，在我一生的黄金时代。我有好多奢望。我想爱，想吃，还想在一瞬间变成天上半明半暗的云。后来我才知道，生活就是个缓慢受锤的过程，人一天天老下去，奢望也一天天消失，最后变得像挨了锤的牛一样。可是我过二十一岁生日时没有预见到这一点。我觉得自己会永远生猛下去，什么也锤不了我。
内房股就像那只被骟的牛，当我们以为它会永远生猛下去的时候，它正被一锤锤下去。
一切的结果不是毫无预兆，而是之前就已经埋下伏笔。
2016年年底的中央经济工作会议首次提出，“房子是用来住的，不是用来炒的”，这四个字成了后续文件的最高纲领。
让子弹飞一会，纲领落地后，与就具体的配套政策中给了半年多的时间差。此后，一系列的具体政策密集地落下。
调控深度和广度都不断加深。从调控手段看，从普通操作限购、限贷、限价、限商，升级到了限售，这是这轮调控采取的新的政策，买了新房的要过几年后才能卖，买完后自动锁盘，租售同权、共有产权也在加速推进。截止2017年9月23日，实行限售城市就超过30个。
这次是分城调控，调控城市的面不断延伸，使得调控周期拉长。
2018年货币化棚改开始退潮。棚改催生了这两年红红火火的房地产热潮，为三四线城市去了一点库存。
这些调控政策落下来，房价都是没调控多少，但是内房股股价先被捶下去。
当市场认为已经没有政策捶的空间了。三季度国常会强调坚决遏制房价上涨。9月下旬，广东省住建厅向上级部门建议“取消商品房预售制度”的文件流出，房地产行业一片哗然。该文件并非执行方案，仅是在行业内征求意见，但文件背后透露出官方对于商品房预售改现售持的态度。
站在这个时点，很多人才真正体会到“房住不炒”四个字的重量。两年时间，从限售到现售，我们一直在调控的路上。
据中原地产统计，9月单月全国各类型房地产调控政策发布次数高达70次。截至10月初，年内累计房地产调控政策发布次数更是接近400次，比去年同期增加8成。
你说一个炒房地产股的，怎么就研究起了政治学理论呢。
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股票就是情绪的放大器，政策锤子落下，一时半会捶不动房价。即使开发商的房子还卖的挺好，但是对开发商已经没有信心，现金流断裂担忧不断打压估值，股价先跌敬。
克尔瑞数据显示，前九个月TOP100房企累计实现销售额约 7.2 万亿元，累计同比增长约 42%，相比上月累计增速持平，单月同比增长约 43%，单月增速相比上月有所回落，但仍维持在较高水平。
有人星夜赴考场，有人辞官归故里。几经调控，坚挺的房价也终于停歇了。
9月15日，国家统计局公布数据，8月份70大中城市住宅价格上涨的城市数量达到了67个，涨幅持平的城市2个，下跌的仅1个。
但是，中国房产信息集团(CRIC) 跟踪31个城市的数据显示，在本月“黄金周”国庆假期期间，按建筑面积计算的房屋销量同比下降27%，而过去十月的“黄金周”是中国的购房高峰期。
各地的降价盘越来越多，砸售楼处的新闻也逐渐增多，这或许只是刚刚开始。
10月17日，媒体报道广东省中山市最近推出的16宗居住用地无一例外被要求“现房销售”，其中有3宗流拍，市场人士分析中山是预售制试点。但官方称非现房销售试点，中山市负责人称，中山市挂牌出让的“现房销售”的地块，均是由国土资源局统一要求，并不能被认为是试点工作，后期是否会因市场反应过大调整，要看国土资源部门和市里的统一安排。
一个朋友跟我说，当国内要封杀某个导演，不会有封杀文件，但是那个导演还是会被封杀了。
我在《如果取消预售制，那么房地产该怎么活？》里提到，预售制是高周转的灵魂，如果取消预售制，那么现售将大幅增加开发商贷款成本，更重要的是，在去杠杆融资收紧当下，可能加剧开发商现金流断裂的风险。
这就像一辆高速行驶的卡车，突然要刹车减速，翻车风险陡增，而长期看，取消预售制则是把桥给拆了。
根据中指院数据，重点城市整体去化率约为 65%，较前期有明显下滑。
对于开发商，在潜在现售，或者官方加强预收款监管的预期下，开发商只能更快飙车回款，为了加快去化，只能降价促销。相反，市场购房者的观望情绪也会增加。
对于买房巨婴，则会举起横幅，上面用红色油漆写：“业主泣血声讨，跪求政府为民做主。”
对于地方政府，则是土地流拍增加。追求回款的开发商可能会受到官方的窗口指导，不能降价，或者降得太多。政策的收紧和不确定性打击开发商的拿地意愿，地方财政收入压力上升。
截止9月全国房地产市场土地流拍超过137宗。在2018年9月，全国300城市成交楼面均价为2004元/平方米，环比下滑18%，同比下滑27%；其中住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）成交楼面均价为3403元/平方米，环比下滑12%，同比下滑35%。住宅类用地的平均溢价率仅为8%，而去年同期则为31%。
以中山为例，2017年中山卖地收入约280亿元，占政府性基金收入95.45%。政府性基金收入与一般公共预算收入的比例为93.83%，接近持平。
而根据海通证券测算，在预售制度变化下，保持销售净利润率不变对地价的影响。考虑最严重的情况，预售变现售，则地价相较标准预售情况（8 个月）下降 8.55%，相较预售提前情况（5 个月）下降 12.98%。假设一线二线预售从 8 个月变成现售、三四线从 5 个月变成现售，则全国土地出让金在预售变现售、预售变现售+IRR12%两种情况下分别下滑11.00%和 20.14%。
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小结
前几天，证监会刘主席开了个会，对股市投资者说，股市的春天不远了。
但是，股市不像房地产市场，没有领会会议精神，股民等来的却是春风又绿江南岸。现在市场一直在传要降税，但是一降税，地方收入更捉襟见肘，降税和地产调控紧缩似乎是一个不可调和的矛盾。
亚当斯密在《国富论》里指出，看不见的手会在冥冥中形成和谐的市场秩序，但是，我们的经济学是看得见的手和看不见的手，两手都要抓。
现在房地产市场调控已经来到利益与灵魂碰撞的深水区，这只看得见的手又会往那边拨，房地产市场还会等来春天吗？
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