房地产下半场的最大红利 谁将把握机遇？
1、租赁崛起水到渠成
很多新闻，如果你关联起来看，往往能看出一点意思来。
最近参考消息网报道称，中国社科院社会蓝皮书显示，约3成90后大学毕业生，在毕业一年后，居住面积不足20平方米，但相对于面积大小，他们更希望提高生活质量。这些更看重个人价值的90后大学毕业生，可能成为“不买房一代”。
那么，不买住哪儿？当然是“租赁”，而且是代表生活品质、轻松而优质的租赁。从消费端来讲，租客巨大的需求意味着租赁住房市场大有可为。
同样是最近，住建部等9部门联合印发了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，要求在人口净流入的大中城市，加快发展住房租赁市场。目前已选取了广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆12个城市作为首批开展住房租赁试点的单位。
具体内容略，关键词还是“租赁”。作为对行业痛点的关注，通知也提出保障租赁双方特别是承租人的合法权益，强化住房租赁行为监管。
而作为第一个呼应上述住房租赁新政的广州则一鸣惊人，石破天惊地提出“赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益，保障租购同权”，一时间“租购同权”在全国范围引发热议。
不少网友为之点赞，称其为“破解高房价难题的广州行动”、“一线城市的回答”、“年轻人将告别房奴时代”、“租房也可能上好学校了”、“房市未来发展的方向”。
还是近期，《上海市住房发展“十三五”规划》出炉，称“十三五”期间上海拟推出租赁住房70万套。北京市住建委7月中旬也表示，今后5年将继续加大租赁住房供应，计划供地1300公顷，建设租赁住房50万套。
无独有偶，刚刚从王石手中接棒的万科董事会主席、首席执行官郁亮，近日接受新华社记者独家专访，对房地产市场的焦点问题坦陈看法时也认为，租购并举是我国建立房地产调控长效机制的重要举措之一；从国际看，我们租赁市场的发展空间很大。
无论是从决策端、消费端，还是从开发商的角度，近期很多焦点新闻的关键词，都指向一个热词——住房租赁市场。
2、破局楼市必由之路
“租赁”缘何成为一个空前的热词？决策君认为有两大背景：
一方面，发展住房租赁市场，是金融缩表背景下，化解楼市风险、开启房地产行业第二春的必然出路和理性选择。当前房地产的泡沫必须要逐步化解，而化解这泡沫的方法就是让房价稳定，同时大幅鼓励租房，发展租赁市场，改善租售比，同时逐步限制银行房贷比，让银行房地产比重逐步降低，直至到合理水平。
另外一方面，房子是用来住的不是用来炒的，这一明确的房地产市场定位，强调了房地产发展的首要目标是实现“住有所居”，让住房回归居住属性，而建立一个庞大、完善的住房租赁市场是实现这一目标的必由之路。
“当前租赁发展相对落后，存在购租失衡现象。从正面看，只有补足租赁的短板，中国的房地产市场才有希望，住有所居的目标才能真正实现，城市的活力才能更大。”在22日举办的博鳌·21世纪房地产论坛第17届年会上，链家研究院院长杨现领从三个层面如是强调租赁的意义。
房地产一直是我国实体经济发展的重要推动力之一，而房产交易大多以买卖为主体，租赁市场被放在了次要位置。2016年中国房地产市场总规模超过20万亿，在三足鼎立大格局中新房12万亿，二手房6.5万亿，租赁市场才1万多亿。
杨现领认为，“为什么2016年以来，从中央到地方极为一致地提出发展租赁市场并特别强调人口净流入城市的租赁发展问题。我相信，这一定是我们的决策者站得更高，看得更远，看到了我们看不到的东西。这就是我们的未来，也是希望所在。”
首先，租赁是中国房地产市场“最后的红利”。
面对当日论坛现场济济一堂的听众，链家研究院院长杨现领说，2017年中国最大的开发商的销售额有望冲击7千亿元，超过美国、日本开发商水平。然而，大不等于强，不等于产品和服务好。
杨现领坦言，面对行业的巨大变化，一些大的房企不知道未来在哪里，他表示房地产的未来一定是在租赁市场。“一些品牌开发商已经进入租赁市场，这是一个好的开始。”
去年12月7日，链家研究院发布了《租赁崛起》行业研究报告。报告预测，2016年、2020年、2025年，中国房产租赁市场租金规模分别约1.1万亿元、1.6万亿元、2.9万亿元，2030年预计会超过4万亿元。
在一线城市，2015年上海城市租金GMV为1204亿元，北京、深圳、广州分别为886亿元、484亿元、394亿元。对比香港731万人就创造了1478亿元的租金GMV，一线城市租金GMV的发展空间还很大。
而在未来，流动人口总量将不断攀升，杨现领预测2020年流动人口数量将达到2.91亿人，其中农业人口将占比达到75.6%，年龄在45岁以上的流动人口占比从2010年的9.7%上升到2014年的12.9%。
房价的持续攀高，也让更多人选择租赁市场。杨现领在《租赁市场系列研究报告》提供了这样一组数据，北京首次购房人群平均年龄已从2013年的30岁推迟到2016年的34岁。2010年到2016年，30岁至50岁的租赁人口占比从11%上升至47%。
巨大的需求给住房租赁市场的发展带来了十足的想象空间。
其次，住房租赁还是解决新市民住房问题的有效途径。
我国仍处于城镇化的高速发展阶段，新就业大学生、农业转移人口等新市民主要通过租赁住房解决居住问题。一些人口净流入的大中城市新市民多，住房租赁需求旺盛，城镇居民家庭租房比例高，但也存在着租赁房源总量不足、市场秩序不规范、政策支持体系不完善等问题，租赁住房解决城镇居民特别是新市民住房问题的作用没有得到充分发挥。加快在人口净流入的大中城市发展住房租赁市场，有利于更好地解决新市民的住房问题，帮助新市民改善居住条件。
根据国家统计局的数据，2016年年末全国总人口138271万人，其中城镇常住人口79298万人，常住人口城镇化率为57.35%。这意味着，中国要达到发达国家的水平，至少还有13个百分点的城镇化空间，相当于1.8亿人要从农村转移到城镇。
从国际上看，在世界上主要国家和地区，租赁也已经成为主要的租赁方式之一。
链家研究院数据显示，在香港有45%的人口租赁，在日本和美国，租赁家庭占比分别38%、37%。而两国城市化率都在80%以上。没有租赁市场的充分发展，人口城市化的目标也很难实现。
租房也是大部分中低收入群体的唯一选择。据统计，2015年美国租户家庭中等以下收入超过2500万户，占租户家庭总量的57%，其中，最低收入人群超过1400万户。
第三，住房租赁还事关城市的未来，是未来城市希望所在。
近期，很多二线城市纷纷提出了留住百万大学生或者吸引百万大学生就业创业的计划。以成都、武汉、西安、长沙、南京为代表的一批二线城市，为了留住、吸引百万大学生，出台了一系列政策——送钱、送房租、送户口等。表面上来看，二线城市的“抢人”大战，抢的是人才，殊不知，人家抢的是城市的未来。
“我们希望能够让白领有房住，能够让有钱的中产阶级买得起房子，然后能够换得起房子。同时我们也希望能够让低收入群体，特别是大学生、流动人口这些新市民能够有房子住，能够租得起，我认为我们的城市运营才能够落地生根，才能够发扬，城市的未来才有希望。”杨现领说。
国内以深圳为例。深圳是中国目前最具发展活力的城市之一。统计数据显示，深圳有高达78.2%的年轻人处于租房状态，粗略估算，深圳的租房市场规模在1000亿元以上。
杨现领认为，大城市、特大城市的租赁市场活力在很大程度上决定城市的活力，租赁发展将是未来城市的希望所在。
租赁的活力如何衡量？杨现领认为，有三个重要指标：一是租赁人口占比，二是租金收入弹性，三是租金收入比。
首先，从租赁人口占比来说，40%是一个合理常态。从国外来看，城市越大，租房人口占比就越高。杨现领认为，只有当年轻人通过租赁找到宜居的产品和服务，在城市生存、落地生根，城市才有发展的动力，而这个比例在纽约和伦敦已经超过50%。
第二个是租金收入弹性。它衡量的是租金涨幅与收入涨幅之间的关系。杨现领指出，当租金收入涨幅比控制在1—1.5的时候，城市将保持活力，相反，租金上涨过快，则会自动遏制市场的发展，会让年轻人因无力承担而离开城市。
第三是租金收入比。杨现领提出30%这个“临界值”，相距太远或是超过太多都是不合理的，目前国内重点城市的租金收入比只有20%左右，其主要原因在于，大城市的租房需求主要集中在合租和单间，整租需求相对较弱。“这给年轻人留在城市提供了暂时的栖身之所，也是中国城市未来希望所在。”杨现领强调。
3、重在运营服务为上
租赁如此重要，是不是应该一拥而上呢？
杨现领认为，并不是所有的城市都要发展租赁。在国家政策的推动下，很多城市都开始做租赁，但是中国的租赁市场真正存在的是前沿的一线城市，就是北京、上海、深圳，所以租赁的问题，本质就是北京、上海、深圳的问题，不是每一个城市都有租赁的短缺和租赁的压力。
杨现领认为，包括一线城市在内，国内住宅租赁机会主要在于租金交易额前30位的城市。根据2015年的数据，租金交易额前30强城市占全国比重达到63%。预计2025年，比例将超过70%。如果很多城市都一拥而上的话，势必带来租赁房屋的库存。
（来源：杨现领《租房让城市更美好》）
成熟的租赁市场需要培育出完整的产业生态，从房源的持有、改造到房源客源的匹配撮合、租后管理服务以及衍生服务，只有专业化、规模化的机构才有能力把握住市场的机遇。
有报告显示，我国目前品牌公寓的数量不到200万间，占整体租赁市场的比重约为2%，集中式公寓龙头公司的平均管理规模在2-3万间左右，分散式公寓龙头公司管理规模在50万间左右。未来品牌公寓如果能达到10%的市场占有率，整体的公寓数量将达到1060万间，Top10的管理公司平均管理间数为46.8万间，Top20的公司平均管理数量将达到99.3万间。目前美国排名第一的公寓管理公司Greystar管理41.6万间，日本排名第一的公寓管理公司大东建托管理97.8万间。合理推测下，未来中国排名第一的品牌公寓管理公司将会管理超过100万间。
（来源：杨现领《租房让城市更美好》）
在如此巨大的市场潜力下，近年来，机构化、规模化的住房租赁企业发展较快，房地产开发企业也在加快转型，积极拓展住房租赁业务。
万科董事会主席、首席执行官郁亮近日也公开表示，北上广深等城市住房租赁市场需求很大，目前万科已经开办长租公寓1.2万-1.8万间，计划今年做到10万间。
与此同时，YOU+公寓、水滴公寓、魔方公寓、蘑菇公寓、青年汇……各色长租公寓品牌如雨后春笋般涌现。
有数据统计，2016年一共有17家长租公寓品牌拿到了资本的投资。显然，这是一块极具诱惑的蛋糕，但谁能执牛耳，服务和运营仍是最关键的因素。
（来源：杨现领《租房让城市更美好》）
面对各路资本围猎租赁市场，杨现领坦言：“租赁是一个重服务的产业，本质上是运营的生意。如果是我们不能够为消费者，为我们的租客提供好的服务，我相信进入租赁市场的开发商，一定面临非常大的挑战。你发现你的空置率很难在5%以内，一定会亏钱。”
当前，中国最大的租赁运营机构是自如。据了解，自如员工达到7000人，其中有3199名房屋管家、2000名保洁阿姨、700名维修和搬家师傅、300名互联网团队、447名客服专员、706名装修配置专员。
杨现领说，“要做好租赁这件事，首先你得是一个中介公司，因为你要拿房和出房；其次，你还得是装修公司，管理好你的库存；你还得是一个家政公司，因为你要提供大量的服务；还得是互联网公司管理好这个团队，靠人是不行的，得靠系统和技术以及互联网。”
尽管租赁是中国房地产市场“最后的红利”，但由此可见，这块蛋糕虽然诱人，但是要想吃出滋味，也并非易事：
一方面需要政府和市场合力解决当前租赁房源总量不足、市场秩序不规范、政策支持体系不完善的行业发展掣肘问题；
一方面，需要政府创新住房租赁管理和服务体制，大力培育机构化、规模化住房租赁企业。
租赁市场这把火，一旦真正烧起来，不但可以助力改善民生、促进资源合理利用、满足个人住房需求，推动投资增长、稳定经济、实现人口城镇化，还可以刺激租户消费，真正促进行业转型升级。
而这一切前景、钱景，专业的运营服务能力是根本，是前提。
形势比人强。房地产下半场的最大红利，也已渐行渐近、瓜熟蒂落，轮廓日益明朗而清晰。谁能在最后的窗口期抓住良机？ 杨现领相信，租赁不是全局的问题，中国的租赁问题始终集中在一线城市，一系列问题的讨论都将围绕一线租赁展开。
“而新一轮房企抢滩，最终也只有专业化、规模化的机构才有能力把握住市场的机遇。”杨现领直言。