“军队已售现有住房”在家事案件中的相关裁判规则研究｜章剑舟 潘琳琳｜律师视点｜来源：安杰律师事务所微信公号
“军队已售现有住房”在家事案件中的相关裁判规则研究
时间：2017-08-23
来源： 安杰律师事务所微信公号
作者简介： 章剑舟，安杰律师事务所创始合伙人，深圳仲裁委员会仲裁员、中国行为法学会理事。潘琳琳，安杰律师事务所律师，曾在北京法院从事民事审判工作九年，专注于房地产、投融资相关领域争议解决业务。
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“军队已售现有住房”是涉军房产的一种，同时具有“产权性”和“受限性”两个方面的特殊属性，该类房屋在离婚、继承等家事案件中适用的规则呈现出一定的复杂性，法律和司法解释尚无明确规定，各地法院同案不同判的情况大量存在。本文以各地生效裁判文书为研究样本，对该类房屋在家事案件中所适用相关裁判规则予以归纳研究，并提出倾向性分析意见，期待解决实务中存在的困惑。
“军队已售现有住房”，是指根据中国人民解放军总后勤部1999年12月31日颁布的（1999）后营字第530号文件《军队现有住房出售管理办法》，经军区级单位审查并报总后勤部批准，将产权原属于军队、由个人租住、可以出售的家属住房，按照所在城市同地段经济适用住房价格或所在地方人民政府公布的房改成本价，出售给特定对象，购房者对该房屋拥有全部产权，上市出售时实施准入制。
此类房屋同时具有“产权性”和“受限性”两个方面的属性：
1、产权性
根据《军队现有住房出售管理办法》的规定，按经济适用住房价格或房改成本价购买的现有住房，购房者拥有“全部产权”；购房人可以获得由当地房地产管理部门颁发的房屋产权证；购房者去世后，可由其合法继承人或受遗赠人继承相应的权利义务。
2、受限性
同时，军队出售现有住房，需要经军区级单位审查并报总后勤部批准，出售对象需要具备一定的条件；且该房对外上市出售时，实施准入制，在同等条件下，原售房单位有优先购买权，所得售房款，在补交土地使用权出让金或所含土地收益，以及按照国家和地方人民政府规定交纳有关税费和收益分成后，其余收入归个人所有。
由于“军队已售现有住房”的处分权受到上述明显约束，因此所谓的“全部产权”实际是不完整的。正是因为该类房屋具有上述两个方面相对立的特征，其所适用的家事流转规则具有一定的复杂性，因此有必要研究其裁判规则。
二、“军队已售现有住房”在家事案件中如何处理
“军队已售现有住房”具有产权性，根据《军队现有住房出售管理办法》的规定，该房屋可以由产权人的合法继承人或受遗赠人继承相应的权利义务。可见，该办法虽规定该类房屋上市交易实施准入制，但并不禁止房屋在婚姻、继承等家事关系中的流转。那么在非市场行为的家事流转中，该类房屋的财产界定、分割方法、作价规则如何呢？
1、财产界定
一般情况下，在夫妻关系存续期间购买的军队现有住房，属于夫妻共同财产；在被继承人去世前购买的军队现有住房，属于被继承人的遗产。
由于军队在出售现有住房时，在对象范围上限定为军人及军属，且在计算出售价格时与军人的职业折扣、工龄年限、住房补贴等有关，故在进行财产权属界定时，法院会结合房屋取得的历史沿革、军人对房屋取得的贡献、公平原则等来综合作出判断。
如北京市第三中级人民法院审理的（2015）三中民终字第08217号继承案件中，军人于1997年去世，军人遗孀于2009年与部队签订现有住房出售协议，并支付购房款。军人遗孀认为该房屋属其个人财产，不属于军人的遗产；军人的子女认为购买该房是基于军人的职级待遇获得的，应该属于父母的夫妻共同财产。该院审理认为，我国在军队系统施行的住房制度改革政策具有一定的特殊性，其中包含有对于曾经做出卓越贡献的离退休干部或其遗属的特殊照顾。对于在军队系统内房改过程中以干部遗属名义取得房屋的权属认定标准，与在军队系统外房改过程中在享受本人工龄和已死亡配偶生前工龄优惠后所购公房的权属认定标准，不应等同，应结合所购房屋历史传承情况、军队的房改政策以及民法的公平原则予以综合审查判断。该院认为，涉案不动产宜视为夫妻共同财产，理由有三个方面：
（1）涉案不动产的购得具有一定的历史传承因素。军人遗孀在军人去世后购买涉案不动产系以军人家庭原住用军产房不符合出售条件为前提，且以退出因该军人的显赫功绩得以住用的军产房为代价，从历史传承角度讲，涉案不动产不宜认定为军人遗孀的个人财产；
（2）去世军人的级别所对应的政策优惠在购买涉案不动产时发挥了重要作用。军人遗孀能够以非常优惠的价格购买该房屋，且能够领取装修补贴，更主要的是源于军人生前的级别，其贡献在推进军队房改过程中得到了国家的认可和褒奖，从优惠来源来讲，涉案不动产与普通的使用已故配偶生前工龄所购公房并不相同，故涉案不动产的权属认定亦不应拘泥于军人的去世时间及涉案不动产的出资来源；
（3）涉案不动产视为夫妻共同财产更符合民法的公平原则。军人去世近十二年后，军人遗孀尚能够购买涉案不动产，应当说是国家基于军人生前所做特殊贡献所给予的优待和抚恤，对军人遗孀是一种特殊照顾。军人遗孀虽能够以自己名义办理购房手续，但若据此认定涉案不动产为其个人财产，赋予遗孀对涉案不动产全部处分权，不仅有抹去军人贡献之嫌，且对军人的其他遗属有失公平，与民法的公平原则亦相悖。
2、如何分割
“军队已售现有住房”作为家庭中的重要财产，在家事案件中，当事人一般均要求法院予以分割处理。法院会结合该房屋在处置时是否已取得房产证、各方当事人的意愿、军队对该房产权变更的意见等因素，对该房屋的分割处置有如下几种方案：
（1）按份共有
大部分法院会考虑房屋的产权性质特殊，上市受到限制，难以作价，故仅对房屋的产权份额进行分割，分割后形成按份共有状态，并对居住权予以确定。如北京市朝阳区人民法院作出的（2013）朝民初字第29333号判决书认定五位继承人分别享有该房产五分之一的份额，根据被继承人生前嘱咐由其中两位继承人对该房进行居住使用。
有的法院考虑到继承人对实际分割房产的意愿，仅对房屋份额进行确定。如广东省珠海市香洲区人民法院作出的（2011）珠香法民一初字第5532号判决认为，遗产房屋分割应有利于生产、生活与不损害遗产使用价值，以实现物尽其用的目标。在房屋不宜分割并且多数继承人同意不分割的情况下可以不分割遗产，保留各继承人对遗产的共有权。本案中，其中一个继承人要求分割房屋，但其他三个继承人却要求各分得房屋的1个房间，而不同意折价分割，故法院选择在该案中只确认了各方对该讼争房屋所享有的份额。
还有的法院在分割前征询原产权单位军队的意见，军队不同意过户的，不予实际分割。如杭州市上城区人民法院审理的（2012）杭上民初字第1436号共有物分割一案中，原被告各方已依据生效判决对诉争房屋按份共有，原告要求进行货币分割。因涉案房屋系军队住房，法院书面征询该房屋的原产权单位的意见，该部队回函称：“根据中国人民解放军总后勤部［1999］后营字第530号关于《军队现有住房出售管理办法》规定，房改房成本价购买的现有住房，需上市交易的，实行准入制度。目前总部没有相关文件政策出台，故诉争房屋不能准入市场，不能更名过户，院内所有房屋产权维持现状。”该法院认为，货币分割须以房屋的市场价值为依据，且根据《中华人民共和国物权法》第二十八条规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”，人民法院作出的生效法律文书可以直接引起物权变动。而根据原产权单位的回函意见，房屋产权无法过户，故对涉案房屋进行货币分割尚不具备条件，法院不予支持，继续维持按份共有的状态。
（2）货币分割
部分法院在诉讼中依当事人的评估申请，委托评估机构评估房屋现值，或各方在诉讼中对房屋现值达成一致意见，法院确定房屋的具体归属，由获得房屋产权方根据份额向其他方支付折价款。如北京市海淀区人民法院作出的（2015）海民初字第45366号判决，对房屋价值评估为437万元，法院据此确定了获得产权方应支付折价款的数额。再如浙江省淳安县人民法院审理的（2010）杭淳民初字第95号案件中，原被告双方在诉讼中对房屋现值均估价为328000元，法院据此确定折价款数额，由获得产权方向对方支付。
（3）确定居住权
在尚未取得房产证的情况下，部分法院认为该房屋不具备产权分割条件，仅分割居住权。如北京市第一中级人民法院作出的（2015）一中民终字第6827号判决认定，由于该房屋产权证正在办理过程中，判决该房屋由三个继承人共同居住使用，并对单独使用和共同使用的空间进行了确定。
同时也注意，在确定按份共有的判决中，法院也均会对居住使用权进行安排，避免在房屋使用过程中发生纠纷。
（4）不予处理
在尚未获得房产证的情况下，部分法院作出暂不分割产权的处理，并提示当事人待权属确定后另行主张。如吉林省吉林市中级人民法院作出的（2015）吉中民一终字第213号离婚纠纷判决中，法院认为在夫妻关系存续期间并未取得房屋所有权，双方当事人亦未要求居住该房屋，故判决待该房屋取得所有权后再行处理。同时，对于要求分割离婚后该房屋产生的收益的诉讼请求，法院认为因该主张内容未实际发生，无法分割，可在该项收益实际发生后，再另行主张权利。青岛市市南区人民法院（2015）南民初字第11218号判决亦认为该房产尚未办理房地产权证书，其权属尚未确定，因此对该房产的处分请求不予处理，可在条件具备时另行起诉。
3、如何作价
由于“军队已售现有住房”具有产权性和限制性相结合的特殊性，在对其进行实际分割时，房屋现有价值如何作价成为了一个有争议的实践问题。除各方当事人在诉讼中对房屋现值达成一致之外，解决争议的方法一般是委托评估机构对房屋现值进行评估，但对于该类房屋是否可以评估现值、以何种标准评估现值，笔者综观各地法院及相关鉴定机关对此存在多种不同操作：
（1）无法作价
部分法院在处理此类房屋分割时采取谨慎的态度，评估机构亦对作价可行性进行严格的判断，认为上市准入制构成对房屋价值评估的实质性限制。如北京市第三中级人民法院审理的（2015）三中民终字第09412号案件中，法院与评估机构联系，评估机构表示军产房无法上市交易，无法通过评估确认市场价值。该院考虑到涉案房屋为军产房，无法通过评估方式确认价格，继承人之间亦无法就涉案房屋的归属及价格协商一致，且涉案房屋现仍未办理房屋所有权证，不宜进行实际分割，故仅在判决中确定该房屋的继承份额。
（2）假设自由交易情形进行评估
部分法院为解决货币分割房屋的审判需要，在当事人自愿的情形下，对房屋产权性质和标准进行假设，使得评估能够完成。宁波市海曙区人民法院在审理（2016）浙0203民初1876号案件中分析认为，诉争房屋性质是部队军改房，目前市场交易受限，无法按现有状况评估市场价值，诉讼中原告主张按能自由交易、买卖的情形进行评估并自愿按照此条件下的价格对被告进行补偿，故法院依法委托评估公司在假设其性质为国有划拨、拥有完全产权、可以正常交易的情形进行了评估，评估价格为2184600元，且原告自愿按此价格对被告份额部分进行补偿，在目前房屋何时能进行自由交易不明的情况下，法院认为参考该价值并未损害对方当事人的权益，且能有利于纠纷的解决，故按照评估价值进行了货币分割。
（3）采用收益法评估在用价值
部分法院委托鉴定机关采用特定作价方法对房屋现值进行评估。如杭州市上城区人民法院（2012）杭上民初字第1436号案件中，经原告申请，法院依法委托评估机构对涉案房屋的市场价值进行评估。评估机构主要采用收益法确定估价对象在估价时点的在用价值为总价1559000元，单价13170元／平方米。
三、对裁判规则的分析意见
笔者认为，根据《军队现有住房出售管理方法》，该类房屋取得房产证不存在法律或政策上的障碍，故不论在诉讼中是否已取得房产证，为减少当事人诉累，法院均宜对房屋产权进行分割。由于共有状态本身具有不稳定的特性，极易产生共有关系纠纷，并非房屋的理想产权模式，法院应当结合当事人意愿，以货币分割为解决矛盾的最佳方式，采用假设条件、设定标准等方式委托现值评估，进而对房屋进行实际分割。原产权单位对于产权处置的意见应当尊重，但“上市准入制”不应在非市场性的离婚、继承等家事领域内成为房屋产权流转的限制。
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2015年10月31日
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