香港楼价至少升31%才能回本，高房价究竟在制造还是在消灭中产阶级？
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香港楼价至少升31%才能回本，为何还能吸引如此多内地客买房?
作者 罗琦 来源 第一财经网 ID:cbn-yicai
身处内地一线城市的李明(化名)在11月已经第3次到香港看房了。和很多高净值人士一样，他对人民币币值不断走低有着深深的焦虑感。
“好像什么都没做，资产就缩水了10%。”李明说。
在朋友的介绍下，他找到了一位值得信赖的地产经纪，由这位经纪负责帮他在香港看房。
“地段好”是李明挑房的首选，于是这位经纪帮他物色了香港地铁九龙站和跑马地的几处豪宅，随着人民币贬值的速度加快，李明希望在本月能敲定房子。而他的最大目的，就是分散资产组合，并且可以收取较为可观的租金。
李先生的策略大有深意。
由于香港实行联系汇率制，港元盯住美元，近期港元对人民币的汇率也一路上行，最高至0.89；而在2014年初，港元对人民币汇率曾下探至0.77左右。
如果以兑换1000万元港元计，一高一低之间的汇率损失已逾100万港元。
香港某楼盘开盘时的认购人潮，购房大军排队排到了商场的地铁口。
像李明一样，近期赴港买房的不在少数。
地产顾问公司莱坊的数据显示：
内地买家在香港的豪宅市场表现非常活跃，今年前10个月，价值达3000万港元以上的一手豪宅交易中，内地买家占27%;
同期，在仅计算最大金额的前30宗交易中，内地买家所占比例更大，达到47%!
除了爱买豪宅以外，地产界人士对《第一财经日报》称，这些来自内地的“金主”们都倾向于一次性付全款(full pay)，其富裕程度更让不少资深地产经纪直呼“太有钱了”。
一个新盘两成内地人看房
就在11月30日，在奥运站附近，几名地产经纪为了抢客在大打出手，他们都是代理恒隆地产(00101.HK)新推出楼盘“浪澄湾”的地产经纪。这一楼盘总共只推出183个单位，却在过去5天收到了4333张认购意向书，而在看房的人群中，大约有20%是内地人。
而在旺角的另一新盘“麦花臣汇”，也出现了内地豪客的身影。这位“金主”一口气买下5套房子，涉资超过5700万港元，平均每平方英尺价格为17000港元。如果以这批单位的成交价计算，这位“金主”要交纳1710万港元的税费。
长实地产(01113.HK)旗下的维港·星岸也非常夸张，最近获一组内地客人连续购买两个高层单位，成交价超过1.15亿港元，按理新买家需要付30%的税，大约3466万港元。不过根据楼盘的优惠政策，长实地产将为新买家代付10.875%的印花税，买家实际需付2210万港元的税费。
很多内地高净值人士都跟风来配置港元资产
美联物业住宅部布少明称，内地人疯抢香港房子的最大原因是人民币贬值，由于这个因素还在不断发酵，很多内地高净值人士都跟风来配置港元资产。而港元采用联系汇率制度，与美元挂钩，可以达到分散资产配置的效果;另一方面，内地目前对于楼市有调控政策，所以令这些高净值人士来香港买房。
令布少明倍感惊讶的是，不少内地人在买豪宅的时候，都是“付全款”，这让从事地产行业多年的他也不禁感叹，“他们真的很有钱!”
奇力地产董事李梓麟对《第一财经日报》记者称，在他接触的客户中，有一半左右都是一次性付款的客户，主要因为不少客户资产不在香港，香港的银行机构未必会批准这种跨境贷款，而要视乎买家的背景和财力来衡量。李梓麟在向内地客户推销房子的时候，也都会提醒客户，要他们尽量预留一大笔现金，以防香港银行不批准贷款。
楼价至少升31%才能回本
实际上，内地人在香港买房的成本非常高。从11月5日起，香港政府推出楼市新的调控政策，将住宅物业印花税统一上调至15%，适用于所有个人或公司买家，只给首次置业和换楼性质的香港永久居民豁免。
此前，根据香港政府规定，所有非香港永久居民购买住宅物业都需要缴纳“买家印花税”(BSD)，这一税率为15%。这意味着，内地人如在香港买房，光是交税就要30%;加上律师费、经纪佣金大约1%，前期成本已经接近31%。换句话说，投资香港房产，未来价格必须升31%才能回本。
而更为夸张的是，香港政府为了打击炒楼，特别征收了额外印花税(SSD)——如果买家持有房产在6个月以内就要卖房，需要缴纳20%的税;如果在1年内但超过6个月要买房，税率为15%;如果是3年内但超过1年，税率则为10%，让买家难以套现。
为何在这种情况下，还是会吸引如此多买家来香港买房?
莱坊高级董事和估价及咨询部主管林浩文告诉《第一财经日报》记者，在2011年的时候，在人民币还有很高升值预期之际，内地人更倾向于把钱留在内地，那时内地人买一手房的占比只剩下10%至15%。
但随着人民币的贬值，确实是让很多资本趁政策没有完全收紧的情况下，赶紧“跟风”赴港买房;另一方面，很多香港的发展商承诺给予内地买家税务优惠或补贴，或直接在楼价上打折，变相减轻了内地买家的购买成本。
布少明透露，目前香港的开发商给的补贴幅度大约在8%至15%之间。此外，由于买卖二手房手续复杂，除了要看房，也可能还要讨价还价，不适合很多只想一次买几套的内地豪客。
李梓麟则认为，在如此高的成本下，来香港买房的内地人会越来越少，目前来香港买房的内地客户已经越来越谨慎，他预计，这一买房浪潮可能会在圣诞或者农历新年后退去。
供需失衡推高香港楼市
内地豪客在“撒钱”，那么究竟香港楼市未来能不能升值40%呢?
林浩文给出了一个让人深思的答案。
林浩文预计，明年香港楼价整体波幅为5%，由于市场需求非常强大，中小型住宅的房价不可能跌，除非外围环境有很大的挑战，如金融风暴、股市大跌。从现在的情况来看，香港楼市比较稳定，但是成交量非常不健康，对香港的地产发展非常不利。
莱坊预计，今年总住宅销售量大约只有50000宗，而香港政府在今年11月将双重印花税提高至15%，以压抑投资者需求，让楼市的成交量进入一个不健康的状态。因为相比过去每年十几万宗的成交量，每年5万宗的成交量已是被“腰斩”。
在这种情况下，香港的中产人士无法成功买楼，会令社会的流动性减慢。“这对香港的经济非常不利，对香港的整体社会发展也不利。”林浩文忧心忡忡地说，这种做法只会让更多的人排队住香港公屋，变相让香港特区政府承担更大的压力。
目前，香港的公屋等待期已经达到5年或更久。楼市价升量跌，让香港的中下阶层承受了最大压力，他们的所有积蓄都只能用作租金支出，对香港的持续性发展也有很大影响。而林浩文最担心的情况，就是不论是公屋的供应量还是私人住宅的供应量、土地供应量，都追不上现有的庞大需求量，这种供不应求的局面只会令香港的房价继续上升，导致长期失衡。除非有“黑天鹅”事件发生，否则这种局面很难逆转。
值得高兴的消息是，暂时没有内地买家哄抢刚需盘。
中原地产研究部高级联席董事黄良昇表示，香港中小型住宅市场，以香港本地买家为主;第三季度楼市回升，吸引香港本地买家大量入市，但并没有见到内地买家大举南下买楼。2016年三季度，整体中小型私人住宅市场，已知内地个人买家占成交宗数比例7.3%，占金额比例8.2%，环比减少约0.6个百分点，占比也是一年以来最低。
高房价究竟在制造中产阶级，还是在消灭他们？
作者 张洛鸣 来源 识局（ID：zhijuzk)
我不知道“中产阶级”的确切定义，但我确切地知道，那必然在某种程度上跟一个叫“房子”的东西有关。
11月28日晚，上海市住建委、人民银行上海分行、上海银监局联合印发《关于促进本市房地产市场平稳健康有序发展进一步完善差别化住房信贷政策的通知》，提出自11月29日起，居民家庭购买首套住房的首付款比例不低于35%，在本市已拥有1套住房的、或在本市无住房但有住房贷款记录的居民家庭，购买普通自住房的首付款比例不低于50%，购买非普通自住房的首付款比例不低于70%。
嗯，调控政策是为了保持稳定，为了打击炒房，为了让这个过热的话题降降温。只是普通大众被刺激已久的心火，还需要时间，需要来点事实层面的降降温。
一
我在Z市工作的时候，认识了一群体制内的朋友。四年前，我考来省城，很快在家人的帮助下买了房。去年，那群朋友也陆续“步我后尘”考来这里，然而他们的“步伐”只能迈到我的一半——当年我每平米八千买来的房子，如今已涨到一万八，他们那些旧船票，再也登不上这里的客船了。
但这条船不同别的，就算登不上，也得拼了命地登。
于是我陪他们去看了很多楼盘，有大的，有小的，有市中心的，也有荒郊野岭的。每次他们都像搞市场调研一样详细询问关于楼盘的一切，然后咂咂嘴：嗯嗯，挺好，我再看看吧。
在我的房子从八千涨到一万四这段时间里，他们在为公考奋斗；从一万四涨到一万八的时间段，则是他们“看看”的过程。他们看着，看着，俩眼一闭一睁，行情就过去了，只好越来越纠结，越来越失望，越来越烦躁。
看房的路上，我们偶尔会路过我的新房。这时朋友们总会抬起头仰望着它出一会神，眼睛里流露出又艳羡又绝望的神色——在他们看来，我很幸运，而我的幸运，又衬照了他们的不幸。
一位朋友曾向我阐述过一个神奇的逻辑：我们俩同岁，同时进入Z市工作，但我来省城比他早了三年。这三年，我买了房，结了婚，生了孩子，而这一切对他来说还很遥远。如今，他几乎不可能再拥有这里的房子，没房子就意味着没法谈恋爱，没法谈恋爱就没法结婚，没法结婚就更没法生孩子。于是，当他一步（公考）被我“落下”，以后的每一步都被甩在后面。我劝他：人生中除了房子，还有很多更美好的事物，别把自己局限住了。他愤愤地反驳：你说得轻松！你现在可以潇潇洒洒地去上学了，可我还没买房呢！
我愣了半天，才明白他的真正意思：虽然明知这点工资买不起房，但他必须把钱攒起来，以便为那看上去很渺茫，却总归要出现的房子、妻子、孩子做准备。而我，已经可以拿这笔钱去名牌大学继续深造。
我忽然感到由衷的悲哀：虽然“来省城”这条路是他自己选择的，在此之前，他一定也反复权衡过利弊得失——既然明知这里生活成本高，还非要来，那能怪谁？然而他比我更有能力，也比我付出了更多艰辛，却过不上我的生活。
我不晓得这是为什么。这些朋友们跟我一样接受过长达十六年的系统教育，他们知识丰富、工作勤勉、待人温和，对这个世界彬彬有礼。可是现在，他们被一条看不见的线挡在了一扇看不见的门外，仿佛这座城市的灯火，注定不为他们亮起。
二
我的妻子来自一个中产阶级家庭。
我的岳父和岳母“出身”都不太好，在那个必须获得推荐才能继续深造的年代，他们只读到初中为止。岳父参加工作后，原先分配的集体企业很早就倒闭了，找不到体面工作的他，只能晚间给人开大货车，三四年提心吊胆地开下来，攒了两万块钱。
在上世纪80年代末，两万块也不算小数目了，据说岳父原打算拿这笔钱买几件像样的大家电，但岳母不同意。最终，岳母拿它在县城里买了一套房子。
岳母的举动在她的家族中引发了巨大争议。要知道，当时即使在大城市，“商品房”也是个相当冷僻的概念，至于他们那个小县城，更极少有人问津。后来岳母回忆说，她买的那套房子很可能是全县在1949年之后以“买卖”方式转让的第一套。
当然，岳母并不因自己的“眼光”而自鸣得意——用她自己的话说，“当时我们全家挤在一室一厅里，既没厨房，也没有卫生间，做饭得跑到走廊上，上厕所要去楼下，太不方便了。我们又盼不到分房，只能自己买啊。”
是的，他们只能自己买。他们并没什么灵活的商业头脑和高瞻远瞩的远大目光，只是他们的刚性需求比别人来得早，于是改善性需求也比别人来得早。
转眼到了90年代中期，县城的房价开始上涨，岳母凭借敏锐的嗅觉，在家人的一致反对声中果断卖掉了原先的房子，到偏僻的开发区买了一套更大的。当时她的兄弟们大惑不解：那个地方离老城有十里地，太远了，谁去那鸟不拉屎的地方住啊？现在房价涨得这么高（其实也就几百块，不过在当时属于新高），将来万一跌回来，你卖都卖不出去。
然而那时的岳母已经能站在更高的高度上看问题：将来商品房肯定越来越多，越来越贵，只能愁买，不会愁卖的；至于你们说那里离城区远，就更没见识了。从北京东单到西单也不止十里地，怎么不见北京人嫌远？现在你们觉得远，那是因为县城还不够大，再过十年，我保管你们不再这样想。
后来的事实证明，岳母的决策是英明的。如今，岳父、岳母不仅坐拥三套县城的房子和两间商铺，还向省城进军，妻子大学没毕业，名下已经有了省城的140平米新房。所以，当我跟她聊起“房价上涨太快，阻止我的朋友们成为中产阶级”时，她先是愣了半天，然后感慨地说：我妈若不是抓住房价上涨的机会，捣腾了几套房，现在我爸可能还是个大货车司机，顶多就是可以白天开车了。没有高房价，我家里就供不起我上学，我们俩更没有认识的可能。
她这话把我也说愣了。过了半天我才反驳：你妈那时候房价低啊，现在房价多高了，能一样吗？妻子冷笑：那时房价低，可是工资也低，大家都是工薪族，谁买房都得咬牙。
我还不服气，继续反驳：就算你咬咬牙买了房，生活质量也很差，这就好比现在的咱们，每个月光月供就得四千多块，我的工资一共才几个钱？
妻子则继续冷笑：你一个月工资五千五百块，让你还四千块的月供，当然压力很大，但你不要忘了，你现在也是拥有价值一百八十万不动产的人了。如果只看收入和支出，你还是个月光族，可是连上资产，你也算中产阶级了好吧！四年前你投了二十五万进去（指当时买房的首付），现在账面上有一百八十万，就算加上月供，你仍然“赚了”不少。试问除了房子，还有什么东西能让你的财产保值增值？除了高房价，还有什么东西能让你这么快地跻身中产阶级？
我无言以对。虽然我的心里非常清楚，事情并不是这样的，然而从现实来看，事情好像就是这样的。
三
妻子有个同事，比我大四岁，今年刚好大学毕业十年。按妻子的计算方法，这哥们目前的身价是六百万。
前天晚上我们一起吃饭，吃着吃着就聊起房子的事，只听这货感慨：去年这时候，我通过内部关系参加了一个开发商的众筹活动，手头现金不够，卖了一套房才把钱凑上。现在后悔死了。
我问怎么，赔钱了？他说那倒不至于，可这玩意八个月才回本，现在一共才赚了十几万。
我倒抽一口凉气：大哥，这就不少了。
“我不是那个意思。”他赶忙说，好像刚意识到自己在“炫富”，“我是想说，如果我当时不卖那个房子，现在再卖，能多赚六十几万。谁说众筹能挣钱啊，还不如炒房挣得多呢。”
我和妻子相顾默然。这货还在一个劲儿地自怨自艾：“唉，我这人啊，脑子就是不清楚。八年前，要不是我咬牙买了第一套房，能赚到钱吗？现在怎么就把这事忘了呢？”
我愣愣地看着滔滔不绝的他，脑海里浮现出的却是前些天在北京地铁上听到的一段对话。它发生在一男两女三个年轻人之间。
我上车比他们晚，听见的第一句话是一个短头发的女子对她的两个同伴说：“我想拿这些钱开家超市，在天坛那边，你们说怎么样？”
跟她一起的长头发女子摇了摇头。“那边这么多超市，人家凭什么买你的东西啊。”她说，“周围的老主顾都习惯去那些老店，你想打出牌子可不容易。”
“那我加盟个大牌子的超市呗？”短发女子说。
长发女子翻了翻白眼，不以为然地说：“加盟费那么贵，你出得起吗。开超市要花钱的地方可多着呐，你好容易攒出这些钱来，别一下子就赔进去。”
“……嗯嗯，那就开个文具店？”短发女子还不死心，“这个花钱少。“
“文具店不行，现在谁还逛文具店啊，除非你开在学校边上。”长发女子漫不经心地说，“可是学校边上的铺租太贵了，不信你上五道口那边问问……”
短发女子点了点头。“那倒也是。不行我还是干美容店吧，我挺喜欢干这个的，反正——”
“嗨，其实你什么店都不用开，费那个劲干吗。”一直沉默不语的青年男子忽然开口，“你不是有八十多万吗？凑个首付，上南三环、南四环那边买个房，这个肯定赔不了。”
“对对对，你看我怎么没想到这个。”长发女子一拍短发女子的肩膀，“这都什么年代了，你还想着开店呢？我听人说，去年，就连在南边买房的都赚翻了。”
“买个房……”短发女子眯起眼睛，似乎有些心动，“这点钱能买到啥房子啊，再说还得还月供……”
男子接口：“你以为你开美容店不用还‘月供’？你少说也得雇两三个人吧？一个人的工资最少也得三四千吧？加起来不比月供多多了？你还得管吃管住呢？”
“就是就是，开店哪有养房子容易？”长发女子帮腔道，“你又得跑客户，又得算计这税那税，还要办那些证啊什么的，到处都得打点，烦都烦死了。买房多简单！”
“嗯，有道理……”短发女子慢慢地说。
“再说了，你买房，至少容易贷款吧。”男子用一种见多识广的老成语气补充道，“你见哪个开美容店的能贷到款的？你想，银行又不傻，人家愿意借钱给谁，就说明谁更赚钱呗。”
我一直悠闲地听着三人聊天，听到此处却矍然一惊：这句话说到了点子上。
大家总抱怨中国人浮躁，喜欢赚“快钱”，把所有财富都扔进房地产和金融这些从不创造财富的领域，我也抱怨。但如果我有这些钱，我也会去买房而不是开美容店；如果我是银行，我也会把贷款放给购房者而不是开美容店的小老板。
开美容店可能赔钱，但买房不可能。至少是几乎不可能。
截至我下车时，三人的话题已经从“开什么店”转换到“买哪里的房子”。当屏蔽门关上，地铁隆隆前行，没人知道、也没人关心这座繁华的大都市里又少了一个微不足道的创业者，又多了一个心急火燎的炒房团成员。
我祝她好运。
走出地铁站，迎面吹来清冷的风，让我不由自主地打了个哆嗦。一个奇怪的念头闪电般划过我的脑海：也许，我知道“中产阶级”的定义了。
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