这个国家将要崩盘，却将矛头指向了中国人？

点击标题下「上海陆家嘴并购联盟」可快速关注            

置顶我们的公众号，随时获得最新金融资讯。

加入联盟成员俱乐部，开放QQ群236431611，微信群请加微信号：ziduo8848（入群务必验证信息：城市、公司、职务）。

文末附你想知道的关于联盟的那些事儿

---

2008年，美国发生次贷危机，从此风声鹤唳，大量金融机构倒闭，全球经济迅速衰退，经过各个央行的不断的宽松货币，才挽既倒于狂澜，但是现在想想，都非常的害怕。

然而次贷危机已经过去了约八年，但是带来的伤痛至今没有平息，否则美联储到现在也不会不缩表，每一次加息也小心翼翼，就是担心，市场一不小心，就再来一次危机，来一次崩盘。

然而有一个国家，就在这几天发生了金融机构的崩盘，另一场次贷危机上演，这个国家就是加拿大，美国的邻居。

1

最近几天，加拿大最大的非银行房贷供应商遭遇大的流动性危机，一连七天，资金持续流出，总共减少了5.91亿美元。以致该公司不得不举债20亿加元（约合15亿美元）作为紧急流动性贷款。

紧接着，这个最大的房贷供应商，股价暴跌61%，随后又引发了36%的资金从该公司出逃，濒临倒闭。

其他房贷公司价格也纷纷受挫。本周一，加拿大另一家非银行房贷公司管理层作出回应，称银行撤资行为正在发生。

“加拿大版的楼市危机”似乎要来临了。

昨日，加拿大本地中文媒体援引加拿大帝国商业银行（CIBC）的一份最新市场调查报告称，有81%受访的年轻业主，因为成为房奴而准备将居住的房屋出售。61%受访的年轻业主称，房屋按揭供款和居住房屋成本，将他们手上金钱榨干。

57%受访的年轻业主称，如果银行利率增加，会令他们支付按揭供款有困难。36%受访的年轻业主总结说，租屋住是一个最好的选择。

最大的房地产商举债经营，加拿大年轻群体不愿买房，这加拿大楼市的血，是止不住的节奏啊！

连锁反应已经启动，加拿大其它房贷金融机构也遭受到了挤兑，出现了大量资金外流的情况。例如Equitable Group下跌17%，Street Capital Group下跌13%，First National Financial Corp.下跌7.6%。

银行挤兑、危机蔓延、资金外逃......一切都和当年美国的次贷危机如此相似。

加拿大的楼市泡沫有多大？

在危机爆发之前，加拿大房地产价格已持续多月大幅上涨。据加拿大房地产协会最新公布的数据显示，加拿大第一大城市多伦多的3月房价同比飙升33%，创近30年最大单月涨幅。

而颇为巧合的是，就在前述房贷机构宣布举债几小时后，加拿大房市监管机构——按揭及房屋公司发布了一份房屋市场评估报告，指出有强烈迹象显示房地产市场处于整体问题状态，多伦多、温哥华等城市均在问题严重之列。

这些年，加拿大的房价涨幅可谓是一骑绝尘，按房价收入比，加拿大房价一举飙升至全球第二；按租售比来看，加拿大更成了全球最大的房价泡沫市场之一。

而不少当地人，认为中国炒房团才是加拿大房价暴涨的“罪魁祸首”。

在最受中国人欢迎的海外置业国中，加拿大排名第三；据统计，加拿大最大城市多伦多50%的新房被外国人买去；在温哥华和多伦多，50%的公寓大楼为外国投资者所拥有；温哥华更有15%的房子长期空置。

由于温哥华是华裔的聚集地，不少当地人都将矛头对准了中国人。

“一个新楼盘一开盘,70%的买家都是中国人；一套二手房一上市,中国人就争先恐后拼命地抢。”

关于中国炒房团的新闻，确实是屡见不鲜，其中甚至不乏尚在象牙塔之中的学生。

据《温哥华太阳报》报道，加拿大一名叫做David Eby的房屋评论员出示了一份温哥华格雷岬区（Point Grey）住宅买卖情况研究的资产文件。

文件显示，在格雷岬区，有9处总值高达5700万加元豪宅的买家，身份都标注为“学生”。而且，由于豪宅业主名字都为汉语拼音，这9位同学很可能都是华人！

David Eby 还专门提到了一处位于西八街（West 8th Avenue）的豪宅。2015年4月，这处豪宅被一名中国留学生以719万加元（约合3640万人民币）买下，而在2016年5月，这位名为 “Xuan Kai Huang”的同学以835万加币将房子卖出，足足净赚了116万加元（约合人民币585万元）。

消息一出，举世哗然，“中国炒房团”的名声再一次在全球大涨。

而有媒体指出，多伦多近期的房价飙涨，可能的原因之一就是购房者年初从温哥华东移，因为该市加大了对海外购房者的税收措施。

有一名多伦多当地人甚至这么说：

“你们中国人，来到这儿有了一套房子还买第二套，买了两套还想买三套，甚至四、五套，一门心思靠炒房子投机赚钱；中国人可以不上馆子、不进电影院、不去歌剧院、不购买图书、不到体育馆看球赛、不出去旅游、不上健身房，一心一意买房子买房子，哪怕自己没钱也要四下借钱去买房。

多伦多的房价就是这样被你们抬高了！害得我们都住不起了！我父母已经退休了，原本准备在老房子里安度晚年的，结果他们的房子也涨了，地税也随之涨了一倍多，搞得他们入不敷出，只能将房子卖了，多伦多待不了了，搬去了伦敦（安大略省的一个小城），害得我每次去看他们都不方便了！

我今天的生活状态全拜中国人所赐，逼迫着我像你们那样生活。不怪你们我怪谁？”

加拿大房价上涨，的确有中国炒房团的力量，但蜜姐觉得，把房价暴涨的元凶这个大锅，甩到中国人身上，加国人民可就不厚道了。

比如这个学生炒房的例子，并没有迹象表明这些学生申报过收入以支持这些贷款，那么加拿大各大银行怎么会给学生提供如此高额的贷款呢？

所以归根到底，银行借贷问题才是加拿大房价暴涨的“元凶”。

2016年9月14日，一篇来自加拿大本地媒体《环球邮报》的报道就指出，本国大银行对待外国人，包括留学生，在买房申请按揭贷款时，居然根本不需要提供收入证明，也不需要证实收入来源！

除了对外国炒房者如此宽容外，加拿大对本国低收入者的房贷更是没有底线。

在加拿大，发放给低收入人群的高风险抵押贷款占到总量的18%，两年来增长了38%。多伦多同期增长53%，达到49%。其次是温哥华，过去两年增长了25%，达到39%。这两个城市的移动速度远远高于全国平均水平，目前这些城市正处于高风险水平。

在宽松的信贷政策之下，自然有大笔资金涌入房地产市场，高杠杆的投机活动让加国的楼市泡沫日益膨胀，如今终于走到了崩溃的边缘。

自己造下的孽，还要怨别人？

虽然加拿大的楼市泡沫不能怪中国炒房团，但是加拿大的经历却足以引起整个中国的警惕。

因为加拿大的现象，和中国是何其相似，甚至还要更为严重！

2

中国一线楼市的泡沫不用多说了，大家都知道有，政府现在也在下狠劲挤泡沫。生怕一线楼市崩盘，中国的整个房地产市场就崩了，毕竟与中国最相似的日本东京已成反面教材，而加拿大似乎正在成为“反面教材”的路上。

那么，如果一线楼市崩盘，对中国的房地产市场影响到底有多大！

新浪财经意见领袖专栏作家朱海斌说，中国不是日本，一线崩盘影响不大。

他认为，的确，中国和日本有很多相似之处，例如中国债务以内债为主，这与80年代以后的日本很相似；目前中国的外汇储备很高，而日本在80年代曾是外汇储备最高的国家；现在中国的企业债务很高，而政府债务和家庭债务相对偏低，这与当时的日本也非常相似。

此外，日本也是高投资、高储蓄国家，其房价走势、信贷增长也都与中国相类似。

那么，至少到目前为止，为什么中国还没有像80年代末的日本一样发生泡沫崩盘？

第一是政府的作用。

政府通过使用大量的国有资产掌控了资源，包括央行使用大量的流动性工具来处置可能出现的风险；在危机一旦出现或者在危机出现过程之中，中国政府很大程度上起到了缓冲作用。

第二是房地产市场的风险相对要小。

说房地产风险小，这听起来似乎不可思议！

那么，举两个例子来说，第一个例子，在过去3-4年中，中国银行的不良率不高，只有不到2%，加上关注类贷款也只是接近6%的规模。但是，过去3-4年里普遍存在一个现象，即地方政府官员花费大量时间去处理当地的坏账或者僵尸企业。

在其他国家，即没有地方政府参与的情况下，很多贷款早已通过市场化的手段形成了不良贷款。但是在中国，这类贷款更多地是被扼杀在摇篮之中，地方政府在第一轮就已经清理了不良贷款。

另外，外国的债权人意识到有问题时，会首先到法庭要求法律处置，进行清盘清算。但是在中国，债权人的第一反应不会是去法庭，而是去寻求地方政府的帮助，这是中国特有的现象。

尽管在过去几年中国银行暴露出的不良率并不高，但实际上，这是最近几年地方政府花费大量资源和精力来防范风险爆发的成果。这是其他国家没有的现象，也是目前为止我们没有看到危机爆发的原因之一。

第二个例子是房地产，将日本和中国的房地产市场做对比，从表面上看，中国和日本相似，资产价格泡沫都非常明显。尤其在这一轮中国的北京、上海、深圳等一线城市的房价上涨后，不仅房价收入比在全球排名第一，房价水平也完全可以与全球一流城市相提并论。当然，北京上海深圳的房价比香港还低一点。

有人计算过，如果80年代东京的土地卖掉，可以买下美国的很多土地。中国的房价和日本有一定的相似性，日本房价持续上涨了30年，70年代有过短期的调整，但是调整很小，一直涨到80年代末才真正地崩盘，现在日本房价跌了70%，很多房奴被套牢，日本本地人甚至根本不敢买房，因为已经有很多人被套牢一辈子了。

之所以说中国的房地产市场风险比日本小，是因为关键在于两个国家的房地产市场区域分布特征不同。

日本当时的房地产泡沫与中国类似，尤其日本的东京、大阪等大城市房价的泡沫比较突出。相似地，中国泡沫最明显的是北京、上海、深圳这三个城市，从城市规模来看，东京占了日本人口的30%左右，经济体量占40%，房地产价值占到一半以上。一旦东京的房地产价格往下走，日本的资产价格也就崩掉了。

虽然现在北京、上海、深圳的房价很高，即使加上广州，这四个一线城市的人口总量不超过1亿，只占全国的8%左右。按照土地面积和住房销售面积来看，不到全国的10%，按照交易额来算，也只占全国的15%左右。

也就是说，北京、上海、深圳确实存在巨大的泡沫现象，在某种程度上这些巨大的泡沫也很僵硬，短期之内看不到泡沫会崩盘的可能性。即使一线城市的泡沫崩盘，在中国房地产市场里面占的比重也没有那么高。

因此，中国和日本相比，相对会有一个缓冲。这也是到现在为止，中国的金融体系并没有像大家判断的短期就出现风险的原因，而且风险的时间点也一直在往后推。

3

富人在卖房，穷人在买房。

简单说来，就是两点，第一个就是，中国的确存在房地产泡沫，而且这泡沫还不小，尤其是北上广深。第二点就是，中国一线城市的房地产，在中国的房地产市场里占的比重并不高，崩盘不会对整个房地产市场带来多大冲击。

不过，这也透露出一个问题，就是如今，一线城市的房子的确泡沫太多，买来居住可以，但不适合用来投资。

真正看透的经济学家都在给大家使劲敲响警钟，李迅雷说：“现状是，富人在卖房，穷人在买房，茅台价格上涨，猪肉、蔬菜价格下跌。”马光远也说：“2016年是最好的买房窗口，2017年是卖房子。房价出现暴跌的可能性不大，但是价格回调是必然的，高净值人群应该减持房产。

目前的情况，已经不是“应该”，而是高净值人群真的已经在抛售房产。高净值的家庭在资产价格上涨之后的变现获利能力强，特别是房产价格上涨后的变现获利能力。所以，在这个时候买房，必须警惕成为富人们出货的“接盘侠”。

你想知道的都在这里↓↓↓

税务筹划：溢价30%和9%的税率，你愿意怎么付？

范围包括但不限于：①上市公司大小非减持、②员工持股平台架构设计、④兼并收购、⑤地产公司等各类股权转让 、③各类合伙企业设立(新三板基金等）、⑦海外中概股回归A股时设立境内持股平台

各类投资公司、合伙企业、个人投资退出时的合理避税；

上市公司的股东“大小非解禁减持”合理避税全国最低、中概股回归的股权避税结构设计、准/上市公司员工持股平台等的税务筹划；

地产公司股权转让避税、企业公司或个人股东被兼并收购，一次性套现的溢价部分需要税务筹划，换得上市公司的股票部分也需要合理避税；

我们竭诚为您提供各种综合解决方案：免费税务筹划全国最低综合税负9%-11%（穿透到个人所得税，且政策长期稳定），欢迎合作。

 联系方式：

朱女士微信：17765181230；

左先生微信：xiaoy8848。

感谢对上海陆家嘴并购联盟的支持，我们联合国内多家上市公司、大型投行、并购基金、投资机构、银行、信托、律师、会计师等专业人士成立本联盟。如果您需要免费发布项目信息或联系我们请发邮件到[e-mail]审核，上海陆家嘴并购联盟专业群全面开放，投资收购QQ群140508026，融资项目QQ群235322987，资金QQ群87499585，专业机构QQ群55682432，微信群请加微信号：ziduo8848，(入群务必验证信息：城市、公司、职务）。

版权声明：本公众号致力于好文精选、精读。部分文章推送时未能与原作者取得联系。若涉及版权问题，烦请原作者联系我们。联系方式：微信：xiaoy8848，联系电话：[phone]，邮箱：[e-mail]。欢迎原创作者主动投稿或认领稿费。