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刚刚,房地产税刷了屏之后,我的上海朋友是这样被追缴房产税的

2017-12-20 上海陆家嘴并购联盟

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今天有了正式消息,中国直接税的历史性大税种,房地产税,重要来了!

财政部部长肖捷20日在人民日报上发表署名文章,指出按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则,推进房地产税立法和实施。对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税,适当降低建设、交易环节税费负担,逐步建立完善 32 45259 32 14720 0 0 3949 0 0:00:11 0:00:03 0:00:08 3950 32 45259 32 14720 0 0 3113 0 0:00:14 0:00:04 0:00:10 3114的现代房地产税制度。

行,有了明确时间表——2020年。

谁最高兴?是地方政府,一直抱怨事权多财权小的各级地方政府财力将得到足够充实,这一条真的很关键:以前,地方政府多少是要关注房地产商的脸色的,因为要卖地嘛,土地财政嘛。

这个大时代,地方政府真心要“巴结”房地商,还记得首富王健林反击自媒体“包邮区”涉嫌污蔑时写的那篇著名反击声明吗?王健林说,长白山项目,是某省三级政府(省市县)软磨硬泡了五家民营房地产商去投资的。这句交底的话,其实清晰说明了地方政府对土地财政的的严重依赖。

现在,海量的存量房产将为地方政府财政提供最持久、最稳定、最可靠的资金流。





该来的总会来,拦也拦不住,尽管对于房产税(姑且把房地产税叫做房产税)作为长效机制被寄予厚望,但是一直空转多年,不过最近尤其是今年官方给出了比较明确的答案,房产税一定要来的,而且已经上升到要立法的高度。

说真的,非常理解房子多的人,毕竟到手的东西再放血谁也舍不得。即使只有一两套的购房者也可以理解,毕竟他们也被忽悠着,炒房者经常说如果房价下跌或者房产税来了普通人最遭殃,他们信了,其实殊不知是房子多的人在借房子少的人打掩护。

其实,房子多也没必要恨人家,人家也是辛辛苦苦挣来的,尽管你觉得分配不公,但是没有违法,我们必须认,这是历史造成的,更是房地产不成熟阶段给投机牟利造成了很多的机会。但我们必须承认,这不是常态,国家也不允许这种现象持续发生。

炒房者心里明白,否则他们也不会疯狂的自己买房并忽悠普通购房者了。安家融媒把这种行为叫做为了利益杀鸡取卵、竭泽而渔的行为,是不考虑后果断子绝孙的做法。

很容易理解,但凡挣点钱就想走的人,因为他们从来也没想在这里永远待下去,多是把钱赚完就跑的人,剩下一个烂摊子谁来收拾?最后还不是普通老百姓买单?

所以,国家不是不管,只是时机尚未成熟。




很多人认为,房地产税是楼市调控的一个大招。对于房地产税,有人怕,有人爱;怕的是它会增加房产持有者的纳税负担,爱的是觉得它能有效控制房价。


房地产税真能降房价吗?


据分析,大城市房价很难降下来,但是对非热点、缺乏高收入产业、年轻人净流出的城市,房地产税的影响很大。


因为房地产税是针对多套房者征收,一旦开征,房产的价值和流动性都将经受考验,囤有多套房产的富裕阶层,其持有成本将大大增加。但是对于资源优势集中的一二线城市,多套房的成本可能会转嫁到房租和房价上,房价难降下来;而非热点城市,房地产税可能会加速人口流出、城市凋零,所以抛房的现象会率先到来。


由于各地情况千差万别,人口流失的中小城市,估计会长期免征房地产税,或者象征性征收;大城市,由于房价特别高,税率未必定得高,但地方财政收入会比较充盈。房地产税会短期影响房价,但中长期看,市场会根据税率、是否免征达到新的平衡。


所以,在经济不发达、人口增长缓慢甚至流失的城市,若你有多套住宅,未来两年要减持;在强二线、一线城市,除非拥有多套特大面积住宅,一般不用急于减持,等房地产税出来后卖都来得及。


长期看,房地产税将抬高一线城市、强二线城市的房价、租金;打压中小城市的经济,造成人财物进一步向中心城市集中。



房地产税推出前是否应该把多余的房子卖掉?


先说一下大方向,目前我国只有重庆和上海在试点房产税,但效果不好,毕竟土地出让金70年的费用都在买房时支付了(含在房价中了),而现在又重复征收房产税,缺乏合理性,需要从源头立法上予以支持。而现在政府提出的是房地产税,范围比房产税更广,涉及房地产的前端到后端的所有环节,增税减税会从全局上统筹考虑,并通过立法的形式解决其中的交叉矛盾点。(其实老百姓就应关注这个税的进度)


下面回到这个命题上来说:

首先,对于“房产税推出前,是否应该把多余的房子卖掉?”我想这句话要表达的第一层意思是:若居民卖掉了多余房子,就剩下一套自住的,那就可以免征税收了。可惜这个逻辑肯定是有问题的,因为房地产税本质上就是一种税收,包括政府对房产持有环节的征税(因为土地总有卖完的时候),若所有居民都抛售了多余的房子,人均1套,那政府问谁去收税?

其次,对于“房产税推出前,是否应该把多余的房子卖掉?”我想这句话要表达的第二层意思是:房地产税要来了,持有成本增加,房价要跌了。这个其实也想多了,增加成本和售价下降,两者之间没有必然联系。比如地价越来越贵,房价越来越便宜了吗?契税从0.75%涨到3%,房价降了吗?但供求关系会最终决定价格的涨跌。这个你参考已有房地产税的美国就知道,纽约3%的房地税,房价照样涨,因为全世界的富豪都会去那里买房。而底特律,衰落的工业,流出的人口,房价1元,税费自理都没人要(有相关新闻)

因此,房地产税对个人来说本质上是成本,能否承受看你的收入;而房价涨跌则看供求关系,人多、资金多、就业机会多的地方住房需求自然高于各项要素流出的地方,这就规律。

下面在说说小编自己的看法:

财政部长在人民日报发表文章,谈按照评估值征收房产税,此信号不得不重视了。


不是因为内容本身,因为内容已经在各种场合比如学习大会精神的报告中出现过了。关键在于在人民日报发表署名文章,意味着开始对社会各界吹风了。


房产税正式进入立法程序,摩根大通就预测在2018年。2015-2017,整个房地产市场尤其是二三线城市已经完成了去库存,如果去库存没有完成,是没有房产税的征收基础的。现在房子都到了爱炒房子的人手中,征收名正言顺。


当然,启动立法程序不意味着房产税的立即实施,预计实施可能要到2020年之后各地细则出台。

早在2017年7月,官方说已经在立法程序了,但是没什么人看到,估计上面也比较郁闷。今天特地人民日报发文,系统性阐述一遍,


财政部部长肖捷:对个人住房按评估值征房地产税


12月20日,财政部长肖捷在人民日报发表题为《加快建立现代财政制度(认真学习宣传贯彻党的十九大精神)》文章。


文中提到,按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则,推进房地产税立法和实施。对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税,适当降低建设、交易环节税费负担,逐步建立完善的现代房地产税制度。


据观点地产新媒体了解,文章指出,着力完善直接税体系。建立综合与分类相结合的个人所得税制度,优化税率结构,完善税前扣除,规范和强化税基,加强税收征管,充分发挥个人所得税调节功能。


实行代扣代缴和自行申报相结合的征管制度,加快完善个人所得税征管配套措施,建立健全个人收入和财产信息系统。密切关注国际税改动态,审慎评估和研判国际税制发展趋势,进一步完善企业所得税制度。适应经济全球化发展和“一带一路”建设的需要,加强国际税收协调,提升我国税制的国际竞争力。


按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则,推进房地产税立法和实施。对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税,适当降低建设、交易环节税费负担,逐步建立完善的现代房地产税制度。


环保税法出来了,准备收环保税,房地产税也准备了,然后民营学校如雨后春笋般遍地开花,义务教育经费变相减少,民营医院建的到处都是,并且一些专业治疗领域独立出来成立机构,医保报销经费变相减少,现在一些农业补贴也相继取消。其他的就此打住。。。。。。

房产税真的要来了!


12月20日早,当二三线的大多数民众还在睡意朦胧,一线拼搏的年轻人刚刚永进拥挤的地铁时,一条重磅的消息突然传出。


小编首先想说:这条消来自财政部息立即炸翻了天。其标题是《财政部部长肖捷:推进房地产税立法和实施》。

没错,你所期待或担心的房产税正是列入议事日程了。


毫无疑问,这条刷屏的文章,将在未来数日内甚至更长时间彻底霸屏,担忧、喜悦、质疑、期待等等,每个人对它的复杂情绪都会一一呈现。


然而更多人会考虑,房产税的出台将对楼市产生什么影响呢?


据说,房产税是这样定义的:房产税是以房屋为征税对象,按房屋的计税余值或租金收入为计税依据,向产权所有人征收的一种财产税。


虽然具体的细则还没出来,但有一点应该可以断定:房产税是每年都要交的,在年底的时候交付当年的税费。


媒体分析,以北京为例,如果 一家三口在二环购买一套100平米的房子,需要800万元,按照世界通行的1.5%的税率(上海、重庆试点房地产税率介于0.4%—1.2%之间),每年需要缴纳的房地产税是12万元(每月纳税1万元)。如果在四环购买100平米的500万元的房子,每年需要缴纳7.5万元房产税,每月纳税6250元。我国可能会设定免征额。


目前业内普遍认为,房地产税取代土地财政是大势所趋,未来将用房地产税替代地方政府的卖地收入,成为地方政府的收入来源。


房地产税虽属小税种,但却涉及千家万户,近几年关于房地产税改革的讨论可谓不绝于耳。如今房地产税呼之欲出,是否又会“激起千层浪”:房地产税进入立法规划是否会对楼市形成短期冲击?房价会因此下降吗?从长远看,房地产税对房价的影响到底有多大?



房产税这个月经话题又冒出来了,我还得说两句:

1,如果对所有的房子都征收房产税,那么这个成本就是全社会共同承担的。现在没房的人,以后买了房,也要承担。鼓励政府收税的,很傻很天真。


【房产税的本质,就是政府把手伸到了依靠房屋升值获利的二手业主的口袋,本质上就是与民争利。你想想,卖地收一次钱,卖房收一次税,房子升值了再收一次税。卖一样东西收三次钱。。。 48 45259 48 21960 0 0 4453 0 0:00:10 0:00:04 0:00:06 4453。。。】


2,现在明确房产税要按照评估值征收,而不是当初的买入价。那么这对十几年前低价买入的业主打击是十分巨大的,这十几年房价涨了十几倍。很多住高价社区的业主,其实本身收入并不高,他们只是因为买的早而已,现在要收税,这种人可能就住不起了。所以,我认为房产税首先要打击的一类人,就是固定资产过高,而现金流不足的人。另外,刚刚毕业收入不高的年轻人,家里给支持首付的,也存在这个问题。所以,收房产税之后,这个社会的形态可能会面临重新洗牌,有一定的资产量同时有极好现金流的,会住到比以前更好的房子。而单纯靠买房早获益的人,会成为受害者。


3,房产税(政府改名叫房地产税)最早也得2020年出台,有2个重要的决断需要政府来做,第一个是否溯及以往,按照政府以往出台政策的惯例,一般都是不溯及以往的,参照上海,也就是房产税出台之前买的房子都不用交,这样社会阻力最小,也保护了既得利益者,我认为是比较可行的方案。


另外一个,就是第一套要不要征收,我个人认为征收的可能性也不是很大,第一套房肯定是自住的,收房产税不合理。所以,实施之后,效果怎么样,非常难说,如果所有房子都征收,那就是山崩地裂式的改革了,我觉得可能性很小。


4,收了房产税之后,怎么用这笔钱也是一个要关注的问题。国外是用来建设本社区的医疗、教育等公共设施,所以会形成富人社区和穷人社区。我们国家是社会主义国家,商品房、保障房在一个小区里,钱收上去,这笔钱怎么用可就说不清楚了,你不能收税的时候跟国际接轨,花钱的时候就中国国情,比如我一直都想不明白超生的罚款为什么不去补偿失独家庭。


结论,收不收房产税,百姓们还要该工作工作,该吃饭吃饭。。。。。。


房产税不会太远,且收“保护费”目的大都是保护,护好(市场)了才有收费基础。所以,核心是手上的房产是不是好资产,而且要远离垃圾房产。下面来自于石榴询财(shiliulicaishi)


在于昨天,上海的一个朋友,给老南发来两张截图,给大家欣赏下:

 


 

 


嗯,你没看错,上海人民比全国人民领先一步,提前享受了下房产税。

 

朋友说,这阵子,上天入地,几乎每天,精准短信、微信通知,提醒交税。


初期是温柔提醒要交税了;后来是提醒到期不交有迟纳金哦;最后的阶段,具体地址都列在短信里。

 

不过这位朋友也喊冤,自己上海也就两套房,一套130平,一套40平。今年把40平的老房子卖了,在上海郊区买了个低价小别墅,200多平。


一开始没考虑到交税的事,这下两套加一起,面积超了,9个月,交了5000多的税。

 

老南则习惯性的,和这位朋友,琢磨,有没有可能避税的空间,两人琢磨了半天,答案是真没有。

 

所有的税收,无非是“税基*税率-抵扣=税额”。所以,如何降低税基、税率,提高抵扣额,是关键。

 

先看这张图:

 


有段核心:二套房,总人均面积不满60平米,免征。也就是,在上海,三口之家,如有二套房,总面积低于180平方;二胎家庭,如有二套房,总面积低于240平方,是免税的。

 

朋友这两套房,一套在市区,价格高,一套在郊区,价格低。房产税是按照“就低原则”,以朋友郊区房产的评估价来征收。

 

朋友估算了下,他这套房的税收评估价,是明显低于成交价的,大概在7折左右。此外上海房产税暂按评估价的70%计算缴纳,税率为0.6%。也就是实际税率,是超出免征面积部分,当前房价的0.3%左右。

 

从税收筹划角度看,税基即评估价,这是zf说的算,没空间;税率也没啥空间;减免额只要超过人均标准,完全没任何办法规避。

 

用朋友的话说,我一套自住,一套是父母亲戚来上海住,都是自住非投资型的,如果上海房价涨一倍,那我的房产税也要涨一倍。但我自己的居住权益,并没有因此得到任何提高。

 

今天这篇废话 最后想说

老南和朋友分析了半天,深感,手上房子面积只要超标,这税完全躲不过去,筹划空间基本没有,毕竟谁也不会傻到生二胎来避房产税。

 

但是大部分人的确没必要恐慌,毕竟实际税率不高,而且绝大多数家庭都在180的免征面积以内。只是囤房4、5套以上的,要着手优化下手上的资产了。

 

所以,搞不好中小户型,核心地段的高价房,会比郊区大面积低价房,在房产税出台后,更会引得关注。



上海陆家嘴并购联盟(ljz8848)综合自石榴询财(shiliulicaishi)、吴小平、光宇吐楼市、网络




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