两大重点解读中央经济工作会议（房地产+金融）

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来源：政事堂Plus（zstplus）

金融篇

作为中国最高规格的经济议会，中央经济工作会议闭幕了。

本次会议为未来一年的宏观经济，制定了全面的发展规划。因此，从事金融和资本运作的朋友们，未来一年是吃肉还是喝汤，是财源滚滚还是成为散财童子，很大程度上，取决于能不能像和珅那样，从细节中揣摩出“生意”了。

在中国，无论股市还是房市，其涨跌的本质是资金的流动。韭菜和的房奴并不是决定性的因素，真正决定涨跌的是国家的政策导向。

譬如2014年的经济工作会议，针对财政政策首次提出“要有力度”，结果在政府经济刺激预期的带动下，15年搞出了一波大牛市，A股一度冲上了5000点。

譬如2015年的经济工作会议，针对货币政策首次提出“降低融资成本，保持流动性合理充裕”。结果16年开春后，巨量的廉价信贷涌入房地产市场，让很多城市房价翻了番。

所以嘛，这几年，中央政府把“致富经”明明白白得写在了中央经济工作的公告里面，晚七点新闻联播的蓝底白字说得清清楚楚。

只不过，越是免费的东西，往往越不会被珍惜。

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中央经济工作报告很长，但是很多内容是针对不同的领域，想要明白未来一年的经济走势，最重要的，就是看财政政策和货币政策的定调。

因此，政事堂用最近三年的政策变化对比，来推演一下2018年的经济走势。

积极的财政政策要加大力度，实行减税政策，阶段性提高财政赤字率，在适当增加必要的财政支出和政府投资的同时，主要用于弥补降税带来的财政减收，保障政府应该承担的支出责任。稳健的货币政策要灵活适度，为结构性改革营造适宜的货币金融环境，降低融资成本，保持流动性合理充裕和社会融资总量适度增长，扩大直接融资比重，优化信贷结构，完善汇率形成机制。

——2015年中央经济工作会议

要继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策。财政政策要更加积极有效，预算安排要适应推进供给侧结构性改革、降低企业税费负担、保障民生兜底的需要。货币政策要保持稳健中性，适应货币供应方式新变化，调节好货币闸门，努力畅通货币政策传导渠道和机制，维护流动性基本稳定。要在增强汇率弹性的同时，保持人民币汇率在合理均衡水平上的基本稳定。要把防控金融风险放到更加重要的位置，下决心处置一批风险点，着力防控资产泡沫，提高和改进监管能力，确保不发生系统性金融风险。

——2016年中央经济工作会议

积极的财政政策取向不变，调整优化财政支出结构，确保对重点领域和项目的支持力度，压缩一般性支出，切实加强地方政府债务管理。稳健的货币政策要保持中性，管住货币供给总闸门，保持货币信贷和社会融资规模合理增长，保持人民币汇率在合理均衡水平上的基本稳定，促进多层次资本市场健康发展，更好为实体经济服务，守住不发生系统性金融风险的底线。

——2017年中央经济工作会议

内容量很大，政事堂只选取最近三年财政和货币政策变化的细节：

“积极的财政政策”由加大力度（15年）、积极有效（16年）变为取向不变（17年）。

“稳健的货币政策”由灵活适度（15年）、稳健中性（16年）变为保持中性（17年）。

通过汉语词性强弱的变化，我们很容易能够发现，无论财政政策还是货币政策，最近三年预期都在逐渐弱化。因此，就像2017年比2016年紧一样，大概率市场上的资金，2018年还要比2017年还要紧！

对于去年到今年的变化，我们可以感受一下：

财政政策的角度，相比于15、16年大量基建的纷纷上马，PPP项目全线推进，地方政府跑“部”前进。17年下半年以来，发改委叫停了大量已经审批过会的基建项目，以内蒙举例，就叫停了300亿的包头地铁和500亿的呼和浩特地铁3、4号线以及呼鄂高速公路项目。甚至连西安、武汉这种人口大规模净流入的明星二线城市，他们新一轮的地铁规划也被发改委按住了。

货币政策的角度，以房地产为例，2017年全国房地产企业全年融资相比于2016年竟然出现下滑，而且这还是在大量如恒大绿地碧桂园等明星房企选择在海外大规模发债的情况下。尤其是2017年下半年以来，金融机构的信贷环境相比于去年大幅缩紧，其中代表性的就是融创100亿发债被上交所终止。

可以预见的是，明年基建和房地产的开发建设在国家的进一步调控下，大概率会进入一个低潮。杠杆率较高还没有后台的“妖精们”，要小心被一路向西的取经队伍收了......

因此，政事堂判断，部分房地产企业在年初融资遇到困难后，很可能会在明年开春后，逐步在限购力度小的城市“以价换量”打降价促销，换取宝贵的现金流。因此，部分城市的刚需读者倒是考虑择机入手。

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当然，除了内部的因素外，我们还要考虑外部的因素。

我们可以对比上一个五年周期，2013年下半年发生的钱荒，银行间7天回购利率在6月20日创出11.6%的历史新高，与之伴随的是6月24日沪指跌幅超过5%的历史性大跌，A股一口气跌倒了1840的“鸦片战争底”。可以说，在财政和货币政策收紧的情况下，钱荒一度引发了局部的金融风暴。

而这次钱荒的引子，则是当年5月美联储宣布逐渐削减购债规模，退出QE，引发投资者恐慌，外汇流出，中国每月新增外汇占款从3000亿瞬间转为负，导致国内银行体系资金面突然绷紧。

而我们新的五年周期，可以预见的是，美国的“加息、缩表、减税”，一定会引发国际资本向美国流淌，而特朗普这个大嘴巴，又时刻能够在短期内引发动荡。

因此，2018年之后，以股市为代表的金融市场，中小盘和部分板块会非常的难堪，甚至很多中小金融机构可能会打破刚性兑付，更不要说那些现金贷和P2P公司了。

当然，面对国际经济可能出现动荡，央妈一定会出手，因此存款充裕以及能够从央妈手里拿到麻辣粉（MLF）等“定向降准利器”的五大国有银行，将成为叱咤风云的“真·金融大鳄”。

所以未来几年，金融市场“二八法则”两极分化会非常严重，就像目前的中国股市，2017年这一年的“慢牛”来看，虽然上证50表现亮眼，但是大部分的股票价格还都在当年3000点之下。

嗯，所以，从事资本市场人，一定要好好读这份中央经济报告，而且，一定要把历年的报告拿出来做对比。通过对比报告我们可以发现，针对传统的金融资本市场，像15年股票、16年房产那样，天赐的良机，不加杠杆分蛋糕就可惜了；而17年之后，老天不给机会，还想加杠杆抢蛋糕的，那就是往枪口上撞了。

房地产篇

自1994年以来，中央经济工作会议作为中国最高规格的经济议会，每年年底举行一次，分析当前国际国内经济情况形势，制定来年宏观经济发展规划，一直是中国经济最权威的风向标。

按照昨天留言区的承诺，今天对报告中地产部分进行一下解读。

嗯，按照惯例，先看一下会议公告的原文：

加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。要发展住房租赁市场特别是长期租赁，保护租赁利益相关方合法权益，支持专业化、机构化住房租赁企业发展。完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，保持房地产市场调控政策连续性和稳定性，分清中央和地方事权，实行差别化调控。

房地产一百来字中，出现了五次“租”，和两次“调控”，成为了最高频的关键词汇。

我们对比一下去年报告中的地产部分：

促进房地产市场平稳健康发展。要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，既抑制房地产泡沫，又防止出现大起大落。要在宏观上管住货币，微观信贷政策要支持合理自住购房，严格限制信贷流向投资投机性购房。要落实人地挂钩政策，根据人口流动情况分配建设用地指标。要落实地方政府主体责任，房价上涨压力大的城市要合理增加土地供应，提高住宅用地比例，盘活城市闲置和低效用地。特大城市要加快疏解部分城市功能，带动周边中小城市发展。要加快住房租赁市场立法，加快机构化、规模化租赁企业发展。加强住房市场监管和整顿，规范开发、销售、中介等行为。

去年三百多字中，却仅出现两次“租”，而且一次“调控”也没有。

因此，明年的房地产市场，有两个关键词，就是“租赁”与“调控”

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先看租赁。

相比于去年三百多字来解决房地产问题，今年的只用了三分之一就说完了。这也就意味着，在今年一年的研究和实践过程中，中央认为，通过推动租赁市场，是解决房地产诸多问题最根本的方式，“凭尔几路来，我只一路去”就是2018年房地产的大思路。

因此，从明年开始，房地产市场必然在政府的支持下，由购房转向租赁。而且政府和国有银行主导的廉价资金也会向其中涌入，因此，未来的几年的房地产市场，受美国“缩表加息减税三连”的影响，在资金面整体收紧的情况下，市场将成为央企及央企背景开发商的竞技场。因此，未来民企中，地产第一集团的恒大，将与融创将形成鲜明的对比。

毕竟，房地产的生意，其本质是都是一场资金成本的游戏，谁能从政府手中拿到更便宜的地，谁能从政府背后的银行拿到长期而廉价的资金，谁就是最后的赢家。所以嘛，爱马仕哥卖万科亏的70多亿未必真亏，白武士哥赚的几百个“小目标”也未必真赚。

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再看调控。

除了租赁之外，本次另外值得关注的，就是百余字中出现了“调控”两次，而去年三百多字却一次都没有出现。

回想一下，去年会议之后，今年的全国大范围的调控，并非一开始就定好的，普遍具有突发性。而今年会议提到的“完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，保持房地产市场调控政策连续性和稳定性”，意味着，今年的调控，将在明年成为“长效机制”，持续、稳定的延续下来。

而且，一句“分清中央和地方事权，实行差别化调控”，意味着中央只会给出控制住房价的目标，成为地方政府的KPI，具体的调控措施交给地方政府执行。因此，这也意味着，受制于中央的政策，主要城市在2018年都不可能再出现2016年的那种暴涨。

因此，北京2017年的调控和房价横盘甚至阴跌，将在2018年蔓延至全国，限购限价会使得整个2018年全国的房地产市场普遍不会好过，尤其是那些2016年疯狂加杠杆拿“地王”的地产公司，将死一大片！

譬如去年年底，一部大制作电影已经奶死了两个中国巨头，嗯，相信另外的某些地产商也快了.......

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最后，不能不说的，就是房产税。

伴随着中央经济工作会议。今儿一早，人民日报第七版发表了财政部长肖捷《深化税改，加快建立现代财政制度》的署名文章，明确提出，按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则，推进房地产税立法和实施，指出要“对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税”。并表示，力争在2019年完成全部立法程序，2020年完成“落实税收法定原则”的改革任务。

嗯，党报公开列出了时间表，开弓没有回头箭了。

其实，房产税是个老话题了，86年我国就出台了《中华人民共和国房产税暂行条例》，10年的时候，财政部就明确要进行房产税改革，可是这么多年来，在各种阻力之下，连试点工作都难以顺利展开。（财产公开难以展开也是同理）

因此，房产税仿佛成了“狼来了”的故事，大家频频传唱，但是却只闻其声却从未见有何动作。

不过，本次中央经济工作会议结束后，政事堂判断，房产税一定会提速了。

为什么拖了那么久，如今却要提速呢？

首先，我们要明白，中国政府最大的威胁是什么，其实，还真不是房价泡沫！

北京最近一年缓慢下跌的房价已经表明了，我国政府完全不担心高房价引发的泡沫，可以很简单的通过大规模的限购、限贷政策来遏制泡沫，试想，只要该政策能持续三年，那么北京的泡沫基本上就挤没了。

目前，中国政府目前最大的两个威胁，分别是，对内，庞大且统计不过来的地方债，对外，特朗普减税引发的大规模资本回流。

近年来，美国三大评级机构下调中国的信用评级，借口就是我们不可控的地方债，更不要说特朗普减税之后，人民日报都着急去“干涉别国内政”了......

要知道，地方债风险和资本流出，并不是中央政府的调控房价那样能够解决的。而这两点可能引发的系统性风险，使得中央能够把过去几十年施加阻力的人挪开了。（两害相权取其轻）

随着分税制和营改增，地方税收大减。倘若地方再没有新税源，那么这几年滚雪球一般的地方债务势必要崩盘。而且，应对特朗普税改，我们为了守住资本不外流，势必要在营改增之后，继续推动针对企业的减税降费，甚至降低增值税和所得税，用来和美国争夺资本。因此，为了保障政府的税收平衡，势必要开征体量足够大的新税，而能选择的，只有房地产税。

因此，我们要明白，遏制房价，绝非政府的目的，更不要说中央政府从来就没想过用房产税来遏制房价。

对于房地产税，未来我们很可能会按照美国的征收模式，将征税权力和税率下放给地方。政府对房产进行估值之后，给予一定的免税额，针对，超出部分进行征税。因为，越高的房价，政府才能征收越多的房地产税，因此，无论是中央还是地方政府，在不造成系统性金融风险的前提下，在继续推高房价方面，利益是一致的。

而且，在考虑到系统性经济风险的防范之下，中央政府更不可能主动去刺破地产泡沫。因此，除非爆发全球范围的经济危机，中国房价没有长期跌也没有暴跌的政治基础。

未来呢，在市场经济的作用下，慢慢的会形成类似于美国那种街区财力不同，地方政府提供的教育医疗配套也不同，有钱人支付了高额房租之后享受更好的福利，政府通过对有钱人征税，来向困难群众提供国家的基础配套服务。因此，未来房地产也将逐步淡化其投资概念。

毕竟，新时代经济思想里面，不再是买房子才能赚大钱，而是能赚钱才能住好房子。

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