【解局】沪杭设局，唯一不限购副省级，宁波泄底牌
将享受长三角人口红利
唯一不限购副省级，宁波泄底牌
首次深度解读宁波房地产
唯一！不限购，不限贷！
截止2017年3月19日，所有北京以南副省级城市和一些二线三线甚至四线城市，均推出限购限贷政策。唯宁波例外。
经济出了问题？非也，近期宁波可谓风光：1、常务副省长牵头支持国家级梅山新区申报；2、区划调整完毕，东部新城日趋成熟，核心初定，江北海曙蝶变；3、核心层布局完毕，迎来史上最强；4、作为“中国制造2025唯一试点”，三年百亿扶持；5、与浙大等高校签订协议，未来高教短板将改观；5、到余姚轻轨将开通，大宁波时代来临。
宁波·东部新城
【预告】近期正撰写嘉兴的趋势分析，从区位、首官配置再到近期多轮限购分析，非比寻常，希望到时批评。【本号首页-精选文章-可查阅往日文章】
欢迎阅读近期深度文章：1、西湖中兴，杭州商业中心东移！银泰系绝地反击，杭州大厦暗修栈道；2、再见，中国制造！又一温企倒闭，梦想博洋家纺，不炒房让她失去一切；3、还记得否，你的第一次；中国房价最低的就是北上深；老胡的故事
满地的利好；但宁波房市却未出现异动。从上海宣布南汇新城是科创中心主载体区到本轮宁波未限购。
大宁波，底牌何在？
疯狂的地产
更疯狂的限购限贷
一场宁波以外的疯狂！
3月18日，2月全国70个大中城市房价数据发布。与1月相比，70个城市新建商品住宅价格环比下降的12个，持平的2个，涨幅在0.5%及以内的37个，涨幅在0.5%以上的19个。
三亚、西安、重庆、广州以及海口作为本轮房市后期之秀，涨幅排名前五；前期龙头北京、深圳则出现环比下跌。 相比新房，二手房价格更难控制。70个大中城市中，除合肥、深圳等11个城市的二手房价格环比下跌，4个城市持平，其余55城的二手房价格全线上涨，涨幅前5名的城市分别是广州、厦门、北京、长沙以及秦皇岛。
宁波·四明之冬
但这与一二线用来住，三四线去库存的思路相违背。3月17日一夜间，北京、深圳、广州先后出台了更为严厉的限购限贷政策。未来，环北京、环上海、环广深的三四线城市将率先实现去库存。
在全国大中城市普遍限购，连江西赣州都等三四线城市都参与的情况下。副省级城市，全球最大港口城市的宁波。
却未加入。
北京以南副省级
宁波地处发达地区，却例外
一起看下副省级城市分布：
中国副省级城市地图
从北京往南，所有城市都已推行限购：
除以上副省级城市外，北京、上海、天津、郑州、合肥、东莞、珠海、佛山、南昌、三亚、连云港等均已实行限购限贷。
去年开始，杭州、合肥等城市开启第一轮限购，却并未明显抵挡购房者步伐。于是，年初至今，许多城市对限购进行了大幅加码：
3月17日，调控再度升级，四城连发限购加码，很多城市都提高了首付比例，楼市投入真金白银，消化超发货币。即使某天泡沫破裂，也不至于拉上金融机构陪葬：
北京：认房又认贷，二套房首付比例提至60%；
石家庄：非本市户籍居民家庭限购1套房，提高公积金、商业贷款首付比例；
广州：本市单身（含离异）限购1套，非本市购房需满5年社保、且限购1套；
郑州：18日起补缴社保、个税也不管用了（似乎有点呆萌）。
自2月28日以来仅半个多月，共有16个城市出台限购升级措施。全世界都限购了，宁波是例外。
岿然不动。
真的不限购？
非也，宁波曾吃过苦头
宁波，并非不限购。
2011年2月20日，宁波曾实施限购，直到2014年7月31日部分放开（如老三区90平米以下商住房就未放）。8月29日杭州带头全面放松限购，宁波紧追其后，30日全面放开。
浙江房价地图
但因当时库存过大，又处于浙江经济转型关键时期，一度导致了宁波房地产市场的恐慌，甚至出现本地房企倒闭：
2014年，3月17日，宁波老牌房企兴润置业告别了其长期雄踞宁波高端地产二十余年的辉煌历史，破产倒闭。
当年央视的报道
那时，位于宁波江北湾的雅戈尔长岛花园即以推出特价房的方式，将30多套房源的售价从每平方米2.6万元降至1.8万元，降价幅度高达30%。开发商不敢明目张胆降价，特价房和存抵成为主要方式。
这几乎是宁波房企最黑暗的时光。
经过本轮限购洗礼，且因融资渠道、营销模式存短板，宁波本土房企元气大伤，外来房企面孔越来越多。2016年，在宁波拿地的30家企业中，本土房企仅6家（荣安、恒威、供销社、维科、银亿、江山万里），而外来房企就占了24席（景瑞、万科、德信、富力、融创等）。让渡本地开发权，显然不是宁波想再次看到的。宁波缺乏像绿城、滨江这样根植于本地的大房企，这自然会影响城市布局。
当然，宁波也不会任意房价上涨，去年就限制了一些想挂牌的豪宅。房价上涨，对于想要扩充城市规模的宁波而言，整体城市成本会大幅上升，或重演温州悲剧。
在杭州，地王多属绿城。
土地出让金
宁波房地产相对理性
虽是双城，差距巨大！
统计下浙江杭州宁波城市土地出让情况：
杭州：2016年，杭州（主城、余杭、萧山、大江东）土地全年出让金高达1593.9亿元，比2015年全年的630.54亿元土地出让收入翻倍不止，更一举超过2013年的1326.88亿元，刷新历史峰值。
甚至杭州的楼面价也经常刷新。去年12月26的收官战：全市单日收金284.2亿元，创下杭州单日土地收金纪录；景芳三堡地块43288元/m2的成交楼面价，彭埠地块的36461元/m2，留下单元的26106元/m2等，均刷新纪录。
2016年宁波，合同出让金807.7亿元，历史上首次突破800亿元，是2015年全年出让金（303亿元）的2.67倍，超过历史出让金最高2013年727.3亿元。远低于合肥，仅是杭州的一半！
宁波的土地并不疯狂。
不限购底牌
宁波受到四大限制
本轮，宁波很难展开限购。国家中心城市、国家级新区等都还是空中楼阁。宁波的未来依然未知。
a、宁波第三产业相对落后
杭州：2016第三产业增加值6768.26亿元，增长13.0%；三次产业结构由2015年2.9:38.9:58.2升级为2.8:36.0:61.2。宁波：2016年第三产业增加值3996.9亿元，增长8.1%。三次产业之比为3.6︰49.6︰46.8。
杭州的第三产业是宁波的1.69倍！宁波杭州GDP之间的差距就在于此！民营经济发达的宁波，第三产业情况竟与重庆相似，比重远低于青岛等城市，这不得不让人惊讶，而第三产业才是留住人，提供就业的关键！
核心城市2015年第三产业比较
宁波的社会零售品总额亦与沈阳、福州等有差距
当然，宁波也很着急：早在2004年，宁波就指出：宁波市去年第二产业占GDP的比重为56．9％，而第三产业仅占36．8％，还不到长三角地区16城市的平均水平，产业发展“一条腿长，一条腿短”现象突出。
这也是宁波房价的终极底牌。
b、宁波购房理性，人口吸附力弱
从市区人口来说，杭州常住人口首超900万，市区人口近720万；2016年宁波人口591万人，市区仅284万人。杭州在市区人口上，是宁波的2.5倍！
宁波的文化氛围与杭州、温州有区别，比较稳，不会跟风投资。杭州限购令（9月19日）出台后的这几天，宁波楼市成交分别为180、193、188套房，维持着常规的一个销售表现，与此前几周并没有很大的出入，这与杭州的疯狂形成鲜明对比。
c、宁波的规划尚未成熟，有必要拍地
杭州从“西湖时代”迈向“钱江时代”，以西湖（老城区）为中点，向东（大江东区域）、向西（城西科创大走廊）伸出两翼。目前杭州的未来科技城、钱江新城等基本成熟。
宁波却不是，当前正从三江口时代迈向海湾时代。宁波的东部新城等区域，依然稚嫩。
宁波·东部新城
众所周知，房地产是地方发展的重要途径，卖地才能建城。限购相当于自断财路，这对宁波来说有困难。
宁波还有特点是格局大，相比杭州除了市区外无明星城市，宁波的余姚、慈溪、象山等都是实力县市；尤其是慈溪，城市化非常高，在《长江三角洲城市群发展规划》中，慈溪还被评定为中等城市，与湖州、镇江同级！
宁波是多核的宁波。
d、杭州的巨大吸附作用
宁波还受杭州影响！
2016年年末宁波全市本外币存款余额16989.34亿元，同比增长5.03%；2016杭州全市金融机构本外币存款余额33386.04亿元，增长11.8%。与房价一致，杭州几乎是宁波两倍。
杭州奥体中心
国家发改委受国务院委托做的《关于2016年国民经济和社会发展计划执行情况与2017年国民经济和社会发展计划草案的报告》中，有这样一句话：启动国家中心城市布局建设，推动一批具备条件的县和特大镇有序设市。
杭州，曾举办过G20，未来将举办亚运会，国家中心城市基本确定。杭州还构建了包括绍兴主城、湖州和嘉兴的都市圈，对浙江的资源吸附还会继续增强。杭州的轻轨，甚至打算修到海宁和柯桥。未来，杭州嘉兴上海将同城化，地铁联通三座城市。
宁波很尴尬。
未来
宁波何时会限购
细水长流，房子是用来住的
宁波深度限购概率低！
宁波在2016年的新房成交面积，虽史无前例地达到756万平方米，但仅排名全国第28位，落后于宁波GDP的全国排名（16位）。
a、宁波房地产尚处理性
2016年10月26日，宁波东部新城核心区以东片区A1-2-b#地块成交，经87轮竞价，由华润置地竞得，成交单价为楼面地价13886元/㎡，溢价率41%。
同样CBD的杭州钱江新城，位于味精厂的地块，仅经12轮报价，滨江以48.3亿元总价竞得，楼面价39509元/㎡，溢价37.34%。杭州CBD楼面价是宁波近3倍！
双城时代，宁波楼市更耐得住寂寞！
b、宁波还在扩张期
这是1986年苏州规划图，红色是城市化开发地区。从1986年开始，中国进入了非常快速的以消耗土地为基础的城市化阶段，2004年之后这种模式相对来说很难维持，土地满了。
苏州城市发展变化图。新周刊
通过2016年区划整合，宁波也将步入城市发展新阶段。尤其是东部新城，规划起点高，配套已逐渐完善，但因其发展时间不长，交付楼盘较少，将继续发展。
未来宁波将步入大建设时期，宁波的方向是建设世界港口名城，从北仑到鄞州，宁波需超越式突破。宁波存在新城未成熟，老城老化，城市基建缓慢等问题，镇海、北仑与主城甚至都未完全连片！
发展，才是宁波的正确命题。
c、宁波不会强力限购
本轮其他城市限购的目的在于去库存。
从货币贬值、区位优势、未来规划等多方角度而言，除非是极偏远或工业区的房子，宁波依然存在巨大空间。
宁波湾头区域将汇聚来福士、万象城等
结合宁波房地产实际，当前未有大量资本涌入，宁波限购的可能性不高，至少不会出严格的限购政策。但结合因城施策、一城一策的原则，宁波很可能会出现象征性的限购。
宁波依然优秀，正向世界港口名城进发，北仑将成为宁波进击的真正方向，2016年北仑吸引外商投资全省第一！从省级到市级层面，宁波都在全力争取梅山新区成为国家级新区！但北仑也有局限，工业区过多，这限制类北仑房价的空间。
江北万象城
宁波各区中，老区如海曙等，基本上价值已被掏空，房子也已较老；东部新城还在发展中，部分地方如潘火提前释放利用，空间有限。
江北，也有特殊的原因，发展受限，但据说已经逐步谈妥。2016年，华润置地以约12050元/方竞得湾头地块。去年的镇海，刚刚因为地王开心过一阵，如今归于平淡。
据说谈的差不多了
从上海南汇新城成为上海全球科创中心主承载区到本轮宁波未限购，南方将是长三角人口流动方向！
不限购，也是一种态度。
结语
宁波，将享受长三角人口红利。
除宁波外，上海、无锡、杭州、嘉兴、苏州等长三角核心城市均已限购。宁波开始抢人，昨天发布的“3315计划”，宁波承诺对于顶尖的团队给予最高1亿的创新创业资助；而去年这1亿是在3年内给；前年并未出现这一政策。宁波也是拼了。
宁波外来人口比杭州小，高校、大型企业、世界500强都比杭州少。政府抑泡沫、控房价决心坚定，房价炒作的空间自然有限。
宁波·东钱湖
最有，祝福宁波：希望宁波楼市，健康稳定，细水长流。
愿每个城市都不被阉割。
宁波加油！
by
观察君
被炒，房子是用来住的
2017.3.19
神都洛阳
本文系观察君独家原创文章。观察君尽可能核实信息，欢迎大家纠错；欢迎大家分享拍砖。其他公众号转载需完整携带下图，原创不易，谢谢。
◆ ◆ ◆
分享到朋友圈
发出你的声音
微观察：专注思享，只因为你