【热点新闻】买房资金枯竭、银行收紧钱袋子、美联储加息抽血，楼市能否扛过2018？

关注“中大书院”，畅享美满人生 

关注“中大书院”后，请点击底部菜单阅读更多精彩内幕。

◎作者 | 冷眼

导语

历史上，所有房产泡沫，基本上都是被加息引爆的。美联储加息，而中国的实际市场利率也在上升...作者认为，2018年上半年加息是大概率事件。你同意这个观点吗？

上周刊发过一篇同样讲美联储加息如何影响中国楼市的文章，当时的作者认为中国的房价必跌无疑。而这位作者又会怎么看房价在2018年的情况、以及国际对于美联储加息的风云变动？

作为已经脱离居住属性的金融产品，中国楼市对资金的依赖度没有最高，只有更高，二者已经变成了鱼和水的关系。房价需要资金推动，资金需要在房产中寻找收益，二者一拍即合。

在宽松的货币政策和财政政策下，源源不断增量资金的持续流出，成为楼市上涨的根本驱动力。一旦资金出了问题，不能持续流入，房价也就失去了继续上涨的动力。

风起青萍之末，在去杠杆缓和金融监管的大旗下，2017年末，中国楼市正在面临后续增量资金枯竭的问题，十多年来支撑楼市疯长的水龙头，正在被拧上。

1

货币宽松时代结束

中国央行发行货币主要有三种方式：外汇占款、商业银行贷款和购买国债等。目前外汇占款是人民币发行的主要渠道，约在65%以上，而在高峰时这一数值接近80%。从这种意义上来说，美联储是中国央行的央行，人民币的发行是建立在美元这个锚上，美元是人民币币值的信用支撑。理所当然，美联储货币政策的一举一动，必然对中国的货币政策产生不可忽视的影响。

北京时间12月14日凌晨3点，美联储宣布将基准利率区间调升25个基点。这是美国央行自2015年底启动的加息周期的第5次加息，也是今年内的第3次加息。市场预计2018年美联储还将加息3-4次，2019年还将加息2次。美联储会后还宣布，在缩减资产负债表方面，美联储将按计划于明年1月将月度缩减规模增加到200亿美元。

▲图注：美联储所谓的“点阵图”表明，政策制定者计划在明年年底前实现四次加息。

美元的加息带缩表，是从价和量两个方面从全球抽离美元资本，在2017年10月份缩表、12月份减税和12月份加息三个大招后，全球流动性将会进一步收紧。特别是那些以美元为锚发行货币的经济体，那些在次贷危机中成为美元资本避风港的新兴经济体，都是首当其冲的对象。

利差的存在是吸引资金全球流动的指挥棒。本次美联储加息，中美之间利差会进一步缩小。2008年之后开始沉淀在中国楼市中的外资必然会跟随美国加息的脚步，撤离泡沫极大的中国楼市，楼市债务链断裂的风险也在加大。

这还不算完，本月美国通过的减税方案，将公司税从35%减到21%，罕见下降14个百分点后，将在全球形成税收洼地，吸引美国海外企业以及全球产业资本和金融资本回归本土，对其他国家形成资本抽选效应，中国成为最大的冲击目标。

2

楼市疯牛的克星

美联储的加息一直都是世界金融界的头等大事。本次美元加息后，中国的反应算是最快的。就在美联储宣布加息后，中国香港立即宣布加息。紧接着，中国央行12月14日上调公开市场逆回购操作中标利率和MLF操作利率，但调整幅度较小，均为上行5个基点。

公开市场利率一直都是利率市场化的重要指标，本次央妈紧急上调公开市场利率，无疑是对美联储加息的一个应急反应，相当于间接加息。更重要的是，这一跟进行动，给市场传达出了资金紧缩的预期：大手花钱、大口吃肉的宽松日子已经结束，勒紧裤带的紧日子才刚刚开始。

摄于种种顾虑，目前中国央行还没有做好加息的准备，但是市场上的实际利率已经是水涨船高，武力逼宫。美元加息靴子落地后，上海银行间拆借利率SHIBOR全线暴涨，目前的点位大大高出存贷款基准利率水平，代表了市场利率的最新定位。

在美元加息预期的作用下，作为基准存贷利率的基础，十年期国债收益率从2016年底开始一路上行，目前接近4%。一年的时间，比最低时候的2.7%已经上涨了一半，如果按0.25%的加息幅度计算，相当于央行也加了5次息。

国债利率的连续上行，将为2018年的加息提供依据，而加息无疑是调控房价的终极核武器，历史上的所有房产泡沫，基本上都是被加息引爆的。

今年还剩下两个星期的时间，央妈跟进加息的概率不大。但是明年3月份，不仅是美联储加息的时间窗口，也很可能是人民币的加息时间窗口。在国家降杠杆和金融监管不断发力的大背景下，未来得资金成本会越来越高，钱荒会越来越严重，中小房企的企业债、居民房贷将会成为未来容易被率先引爆的两大债务，必须警惕。

3

压垮楼市的最后稻草

“房地产长期看人口，中期看土地，短期看金融。”这是刚刚出任恒大集团首席经济学家的任泽平对房地产市场的看法。

比起限价、限购、限贷限售等措施而言，通过提高房贷利率，提高购房者的资金成本，对于打击投机，控制房价具有更大的杀伤力。

这几年楼市火爆，居民个人杠杆率从2008年的18%，上升到2017年二季度的47.4%。在金融去杠杆的政策要求之下，当前各地都在提高房贷利率，抑制楼市的杠杆投机，很多地方银行的房贷利率已经从去年的8、9折上涨到如今的上浮20%、30%。有人算了一笔账，北京一年中房价下跌，一套80平米的房子一平米下跌1322元，但因为房贷利率上浮20%，和房贷利率打9折相比，总购房款多了76万多。这无形提高了购房门槛，打击了投机行为。

这也意味着买房的动力资金源基本已经枯竭。由首付贷、消费贷和房贷组成的购房资金，无疑会将银行和个人推上风口浪尖，极可能重蹈美国次贷危机覆辙。

相对于贷款利率上行，目前部分一二线城市已经出现了多家银行停止房贷的现象。比如全国楼市风向标，截至11月末深圳已有浦发、中信、平安等8家银行停贷，举国哗然。而就在11月，全国有56家银行分(支)行因额度等原因暂停受理首套房贷业务，市场震惊。

不仅停贷银行在增加，目前能够提供贷款的大中银行，放贷时间也在拉长。银行无钱可贷、购房者贷不到款成为新问题，银行对楼市已经收紧了钱袋子。

“问渠那得清如许，为有源头活水来”。对于狂飙的楼市来说，由货币宽松和信贷推动的持续资金流入，无疑是唯一的源头活水。只是伴随着美联储的减税、加息和缩表三大杀手锏，全球货币宽松的时代已经彻底结束，沉淀在楼市中的外资热钱将会持续流出，对脆弱的楼市形成抽血效应，市场很可能会大量抛盘。

中国的实际市场利率也在飙升，2018年上半年加息是大概率事件。狂飙十多年的楼市， 2018年注定在飘摇中度过！

延伸阅读

欢迎进入中国楼市的“冰河世纪”

在距离新的一年不足半月的时间里，有关楼市的话题仍霸占着热搜榜。似乎，经历了2017年的寒冬，“房票们”都在期待着2018年春天的来临。

面对将至的2018年，不少喜欢总结的人正忙着总结，如今年收获了什么？付出了什么又得到了什么？还有什么遗憾！

没错，过去的2017年，应该是近十年来中国房地产市场最为“困难”的一年，至少四月份开始至今是这样的。

如果说2017年的楼市的遗憾是什么，我想大多数有房族，或者投资者的遗憾就是没在今年3月份前将手里多余的房子处理掉。

不过，这个世界从没什么后悔药，也不会有什么时光穿梭机，因为这点后悔只是刚刚开始。

2018年，所有人都有不同的期望，但对于不少投资房产的人说，希望快点涨回来点，然后尽快处理掉尚攥在手里的房子，平安落地。

但从目前的形势来看，2018年可能更加煎熬。

就在临近2018年还是不到一月的时间，各种强烈的信号频出。如二次房改，如公租房建设主体加快组建，再如很多人担心或期望的房产税出台的时间表。

《直面》（微信ID:zmtg1108）小编想再一次强调：种种迹象表明，告别痛苦的2017，或将迎来更艰难的2018。

但炒房赚翻了的你不要气馁，2017的寒冬要过去了，2018的春天正向你走来，至少，你还可以幻想即将到来的春天是如何的春意盎然、花开叶茂。

不过，小编需要列举以下信息，或者，它对你有帮助。

近日，中指院发布的《中国房地产市场2017总结&2018展望》预计，2018年全国房地产市场将呈现“成交回落，价格趋稳，新开工、投资中低速增长”的特点。

此外，资料表明：国家对楼市调控仍将在持续进行，不会放松，直至长效相应的机制出台。从目前官方的舆论导向来看，在经济大势无重大变化的前提下，2018年楼市调控放松的可能性极小。

明年或将有一次加息。银行除了国际环境的影响之外，针对楼市的“定向加息”还应该会继续进行，从去年下半年开始，房贷利率在基准利率的基础上上浮就已经有了非常明显的趋势，目前全国房贷平均利率约为5.36%。

银行对贷款资质审核会更为苛刻，谨慎放贷。针对于往年银行放贷比较开放的态度，2017年银行对于贷款企业或个人的资质审核力度上升了一个等级，2018年也许会更为苛刻，放贷给信誉更好还款能力更优秀的企业和个人，以保证资金的稳定性。

租售并举&共有产权，将有更多城市成为试点、将有更多扶持策略。国家政府大力推荐租售并举&共有产权，相信会有更多的房企和资金将涌入租赁市场。

房产税的开征。房产税的已经立法，实施仅在咫尺之间，这在一定程度上又在炒房客的心中深深地补了一刀。

同时，任志强认为，2018年的低销售量很大程度上将由管理层出台的楼市调控政策引起。管理层出台的限售、限贷等政策会抑制热点城市的房屋销售量，对于开发商来说，在资金充裕的情况下，他们可以牺牲销售量来维持住高房价，但是一旦资金链紧张，开发商降价换销量就没办法。

十九大报告中再次重申:坚持房子是用来住的、不是用来炒的。这再一次或许预示着2018年将是中国楼市的“冰河世纪”。

值得一提的是，对于大多数刚需来说，这将是一个好消息。真正的刚需者也许可以考虑入手，但不是所有城市都可以出手购买，一定选择人口净流入、“小学生数”正增长、城市化进程快的中心城市购买房源，泛城市化区域需慎之又慎。

其实，在老百姓的世界里，房价只有涨和跌两个趋势，很多人压根就没想过，这东西未来很可能根本就卖不出去，一旦国家通过保障房，共有产权房以及廉租房把后面的刚需给接到了另外一个服务器里，那么你手上的房子，还卖给谁去呢，刚需不见了。房子限售了，买房的全都在旁边摇号呢，谁来接你的盘。

就像现在的燕郊一样，最惨的情况是连中介都关门了，你想卖房子，连个中介都找不到了。虽然价格还很高，但这种价格只是存在于想象之中。而真正把钱拿走的，是卖房子给你的那个人。

所以，如果你不缺钱，你可以继续等，但能不能再迎来春暖花开，这个不好说，因为房子依然在建，税制改革也依然在进行，所以时间不是你的朋友，而是你最大的敌人。如果你缺钱了，那可能就非常难受。就像电视剧里日昌和挤兑一样，刚开始，在没有形成预期之前，你手上的银票还能打折卖掉。一旦形成了挤兑预期，都知道他还不出钱了，那张银票就是废纸一张。

大家都在看

长按下面的二维码，关注“中大书院”公众号， 每天美文免费推送：

【备注：本文文章可能来自其它公众号未注明原创的文章或来自网络媒体，如有侵权，请及时告知，将做删除处理。】